為調控房地產市場和落實住房保障政策，中共政府推出「共有產權住房」(圖片來源:Fotolia圖)
【看中國2017年8月6日訊】中國樓價持續高企，為了進一步調控房地產市場和落實住房保障政策，北京醞釀多年後終於決定推出「共有產權住房」。所謂的共有產權住房，即政府與買樓人士共同持有產權的房屋，買樓人士可以低於市價的價格購買一套自住房；買家亦可自由選定持有份額，比例按房屋售價會有所不同；有關物業於五年內不得轉售。
共有產權住房的供應對象，必須符合北京市住房限購條件，包括家庭成員名下均無住房、單身家庭申請人要年滿30歲、一個家庭只能買一套「共有產權住房」單位，而曾買賣樓房的家庭則不能購買。
此外，共有產權住房將優先配售給項目所在區戶籍、在項目所在區工作的北京市其他區戶籍無房家庭，以及符合限購條件，並在項目所在區穩定工作的非北京市戶籍無房家庭。其中，各區供應給在本區工作的非本市戶籍家庭的房源不能少於30%。
購買共有產權住房的家庭，於五年內不能轉讓其房屋業權份額；五年後可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，以便實現共有產權住房的循環使用。不過，如申請家庭成員在北京市信用訊息管理系統中，有違法違規或嚴重失信行為（如「老賴」），將被限制購買共有產權住房。
財經博客易憲容指出，「共有產權住房」既不是以某種標準直接分配居民居住的保障性住房，也不是通過市場交易購買的商品住房，而限定住房購買者資格或嚴格的購買准入，限定住房交易價格（辦法規定一般會低相應住房商品的市場價25%），限定購買者使用條件及轉讓條件的住房。這種住房政府以政策性土地投入佔住房的所有權25%，而有資格的購買住房者支付全部購買住房的成本享有75%的住房所有權，在規定範圍內享受全部住房使用權，購買不滿5年的共有產權住房購買者沒有住房的處置權，只有購買5年之後並把其政府25%所有權再購買過來，形成完全的所有權之後，購買住房者才能夠享受住房交易處置權。
縱觀歷史，共有產權住房也曾出現過，比如英國上個世紀60年代之前，新加坡的祖屋，香港的公屋等，但是這樣一種利益單邊享受，風險單邊承擔的共有產權住房的制度安排是絕無僅有的。
財經博客易憲容指出撰文表示，共有產權住房設計有幾個制度設定上不合理之處，是一種收益與風險和成本不對稱的制度設計，把本來複雜的住房產權制度搞得更為複雜。
一是當前的不合理或損害絕大多數人利益，甚至於違憲的《中國城市土地管理法》永遠不會改變。試想中國《憲法》規定全國的土地或是國家所有即公有，或是農村集體所有。所以，共有產權住房就是利用這種制度設計上的不合理，把公有土地轉化城市政府所有，這樣地方政府不僅可以無成本佔有當地城市的土地，也可無成本享受這種共有產權住房的25%的所有權。
二是這種共有產權住房設計設定北京市的住房價格永遠只是會上漲而不會下跌。由於北京的住房永遠只會上漲而不下跌，所以相關部門設計這樣一種共有產權住房意味著購買到這個住房，就能夠完全分享一份北京政府給予的住房福利。如果北京市的住房下跌，甚至於下跌25%以上，那麼政府所持有的25%的所有權就會消失。所以共有產權住房的設計者的願望就是讓新北京人意識到，即使當前北京市的住房價格已經漲到天上去了，但是這種漲到天上去的價格只會上漲而不會下跌，因為政府不會讓北京市的房價下跌，同時，也要讓新北京人意味到，北京市的住房不僅不會下跌，而且還會上漲，這樣新北京人也就有願意持有住房超過5年以上，等持有5年之後，購回全部的住房產權可以自由處置或轉讓。這樣北京市政府可以獲得一筆可觀收入，購買住房者也可賺到一筆。雙贏！
三是這種制度設計假定政府的行政性操控手段可以無所不能，認為這種政府完全的行政性操控能夠讓表面上北京市的住房市場回歸到居住為主導的市場。但是，這種回歸也只是短期的，5年之後購買全部所有權同樣可以成為商品房到市場交易。
但是，這些假定是不成立的。一是中國的住房要回歸到居住市場，就得對中國現有的土地制度進行全面修改，否則不可能達到這個目標。二是北京的住房要回歸到居住功能，要想保持北京的房價永遠頂在天花板上是不可能的。否則北京市的住房市場永遠是一個投機炒作的市場。如果北京的房價下跌，共有產權住房購買者只能單邊承擔其風險。三是政府之所以行政性房地產調控政策無所不用其極，最為核心的問題就是要操縱市場及房價。這種格局我相信未來會改變。看看加拿大溫哥華及多倫多的房地產調控，哪有會用過多的行政性手段的。其經濟槓桿一出手，兩地房價立即下跌。
可以說，這種共有產權住房制度設計，看上去很美，是專業為新北京人設計的保障性住房制度安排，實際上是要這些新北京人托住當前北京的房價永遠只是上漲而不下跌。同時，這也是一種收益與風險和成本不對稱的制度設計，把本來複雜的住房產權制度搞得更為複雜。所以，希望北京的法律專業人士及專業性民眾，對這種制度設計提出更多的修改意見。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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