假如中國每家只買一套房子，會發生什麼……(圖)

【看中國2017年7月29日訊】想跟大家探討一個有趣的問題：假如中國人都失去了購買多套房的興趣，家家戶戶都只有一套房，或者不買房、只租房，中國的財政狀況會出現什麼變化？

不妨先看一下2016年中國財政部公布的「財政收支狀況」。通過這份文件，我們可以知道，政府的收入主要來自三個方面：

1、一般公共預算收入（主要是稅收）共計159,552億元；

2、政府性基金收入（主要是賣地收入）共計46,619億元；

3、國有資本經營預算收入2,602億元（可以忽略不計）。

第一部分收入最大，中央拿走大約45%，地方政府拿走55%。但事實上，中央用不了那麼多錢，拿走是為了統一調配，通過稅收返還、轉移支付，把經濟發達地區的錢拿給中西部地區用。

所以，中央財政是「旱澇保收」的，不存在不夠用的問題，即便來自房屋、土地的收入是零。關鍵是地方政府。

2016年，地方政府在「一般公共預算支出」項目下，一共花了16.04萬億的錢（顯著超過了收入），其中有6萬億來自中央政府的「稅收返還和轉移支付」。此外，地方政府在「政府性基金支出」中，還花了4.24萬億，其中包括3.75萬億的賣地收入。

在第一項「一般公共預算收入」裡，跟房地產交易的稅費包括：房企的增值稅、所得稅，以及房屋交易中的個人所得稅。此外，還有契稅、土地增值稅、房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅等。上述稅收合計，大概在2.8萬億左右（按照房企增值稅佔全部增值稅的八分之一，個人買賣房屋繳納所得稅佔個人所得稅的一半左右估算）。

總之，2016年全國地方政府的總支出是20.28萬億，其中跟房地產相關的總收入是6.55萬億左右。也就是說，32%的地方政府支出，需要依靠房地產。

我們都知道這樣一個基本事實：中國目前的房子，足夠14億人居住。之所以出現很多人無房住，是因為房子不能跟著人遷徙，或者說，城鎮化帶來人和房的「錯配」。在農村、中西部的小城市，大量房屋空置，人口都去了大中城市。

假設經過5年到10年的努力（建設大量政策性住房、租賃性住房），再加上實施懲罰性的房地產稅，最終達到了一個平衡——大家都有房子住了，要麼是租，要麼是買，而且買房的家庭都只有一套房，因為第二套房就會被徵收重稅。這時候，將出現什麼狀況？

假如中國家家戶戶都只有一套房，會發生什麼？（圖片來源：Getty Images）

由於中國人買房的時候，一次性繳納了70年的土地使用費，所以第一套房子必須免征房地產稅。家家都是一套房，或者租房，就意味著沒有人符合繳納房地產稅的條件。而到了這時候，新增的購房需求很少，只有以舊換新的需求，所以住宅土地拍賣收入大幅減少，圍繞著房屋交易的各種稅費也都大幅減少。

即便靜態地推算，未來地方政府的財政缺口也將不斷增大，最終可能超過6.55萬億元（通脹因素推動）！

也許有人會說：住宅的增量沒有了，還有商辦物業呢！但事實上，目前絕大多數城市的商辦物業都是嚴重過剩的。有報導說，深圳的商辦物業庫存可以賣10到15年，上海的庫存可以賣8到10年。

所以，當城鎮化蛋糕基本吃完的時候，地方政府將失去30%的財政收入來源，而房地產稅又無從徵收，財政崩潰是必然的。

上面探討的是房屋「高度均貧富」下的情況，其結果是地方財政崩潰。但如果房屋分配不均衡，有相當一批家庭擁有第二套、第三套房子，其他家庭租房子住。這種情況下，反而可以讓地方政府徵收到房地產稅——這個結論耐人尋味吧！

當然，還有辦法可以在「住房分配均衡——很難收到房地產稅」的情況下，避免地方財政的崩潰。這就是，第一，政府精兵簡政，降低行政成本；第二，大幅減少地方政府的投資；第三，通過市場化改革，激活全社會的活力，帶來稅收增量。

地方政府每年財政花這麼多錢，一個重要的原因是：他們扮演了投資主力軍的角色，在「鐵公基」上有大量的投入。其中僅公路一項，每年的投資就接近2萬億，相當一部分來自政府或者政府擔保的債務。至於高鐵、地鐵，幾乎全靠政府投資。

如果隨著基礎設施的完善，以後政府逐步減少投資，而更多地激發民間活力，依靠民間投資，則因為「居民失去買房熱情」帶來的「財政懸崖」還是可以度過的。甚至，還可能出現這種情況：由於大家都不炒房子了，居住成本長期穩定，年輕人的消費、創業熱情很高，給經濟帶來了新的增量，稅收在其他領域有較高的增長。最終，財政達到平衡，最終實現平穩增長。

也許有人會說，美國不就是這樣嗎？

遺憾的是，美國不是這樣的。人家的購房者在買房的時候沒有繳納70年土地使用費，而且獲得的是永久土地產權，所以房子繳納房地產稅合情合理，地方政府因此有了「穩定的飯票」。中國如果家家都只買一套房，或者租房，就不應該有房地產稅。所以，出現財政斷崖的可能是存在的（換句話說，一次徵收70年土地使用費的制度，造成了中國地方政府「寅吃卯糧」）。

由此可以得出結論：

1、如果中國建立起真正的市場經濟制度，權力規範運作，社會創造的熱情被激活，中國經濟和政府財政有可能擺脫對土地財政的依賴。這樣，未來就不存在因為城鎮化蛋糕吃完而帶來的「財政懸崖」。

2、如果不能完成經濟和社會轉型，對房地產市場的過度調控，將帶來嚴重的財政懸崖，讓經濟無法承受其後果。到那時，「財政懸崖」只能通過日益擴大的赤字、地方債規模來避免，最終帶來資產價格的飆升、貨幣的貶值。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)