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上海二手房市場有價無市,無法輕易套現

 2017-07-21 10:00 桌面版 简体 打賞 0
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【看中國2017年7月21日訊】2017年的上海房市很難看懂。一方面,二手房交易量跳水,房產中介行業冷風來襲。另一方面,新房庫存告急,而且因為售價被管控,新房銷售普遍使用搖號,一號難求。上海房子還能買嗎,什麼時候買,恐怕是很多有首次置業或改善需求的年輕人所共同關心的問題。

上海房價貴不貴?貴,就一個字。無論看租金收益率,還是看房價收入比,上海房價都很貴。租金收益率僅為1.5%左右,低於國債。房價收入比在25倍以上,不僅在中國數一數二,在世界大都市中也名列前茅。

但是貴的東西不一定會跌。房價下跌需要催化劑,需要一批剛性賣家,不得不賣房的人。首先,開發商常常扮演這樣的角色。2011年上海房價下跌就是因為開發商主動降價去庫存(曾導致不少老業主圍攻售樓處)。但現在上海新房庫存這麼低,開發商沒有必要也沒有動機甩賣。而且新房低庫存可能會保持相當長時間。在上海的遠期規劃中,2016年至2040年建設用地增長為零,這在土地供應環節限制了新房供應。

二手房市場上,如果有相當一批炒家,用高成本資金(比如消費貸)作首付獲得按揭貸款,達到實質性的零首付和高槓桿炒房,那麼這批人也會不得不賣。對這樣的高槓桿炒家,只要房價不漲或者漲幅有限,也不得不在最後認輸變賣。但是上海限購多年,老炒家(如傳說中的溫州炒房團)漸已套現離場,而新炒家不得入內。那些用多次假離婚建倉的新炒家,數量應該有限,不足為懼。

當然,每個城市不一樣。如果一個城市裡存在相當規模的高槓桿炒房現象,就要警惕房價大幅下跌。2015年的股災,就是面鏡子。

還有種情況會產生剛性賣家,那就是房貸利率上升,讓那些「剛剛好」養房的人無力還貸。有些家庭年收入二三十萬,卻買了上千萬的房子,貸款五百萬以上,需要兩代人一起還貸。如果利率上升,哪怕一點點,這樣的家庭就會不堪重負。

但是目前利率上升的概率較低。雖然上半年經濟持續復甦,但是因為房地產投資的見頂回落,2017年經濟前高後低還在預期中。即使是持續復甦的上半年,通脹也維持在低位(6月份1.5%),央行此時沒有必要、也沒動機加息,打破尚且微妙的復甦局面。

最後還有種情況,不是剛性賣家被迫砸盤,而是機會主義賣家作資產重新配置。上海房價不是貴麼,賣掉炒股,或者到其他國家買房。前些年不少人這麼做,到頭來基本都後悔不已。

上海房價是貴,但是股票也貴,A股很貴,美股也很貴。美國大部分城市房價的確便宜,但是也不會漲,尤其扣除持有成本之後;能漲的少數城市,房價也已經很貴。當然,在外匯和資本管制下,中產階級資產國際配置的門其實已經關閉了。

小結一下,上海房子貴,但是,很可能持續。當然,雖然貴可以持續,但並不代表賣家能輕鬆套現。上海二手房市場,尤其是千萬以上的房子,已經「有價無市」。

今年銀行貸款手續複雜,而且放款慢得要命,有人一月份辦好的貸款手續,要6月份才放款。這就延緩了很多買賣的進度了。

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