【看中國2016年05月31日訊】一路高歌猛進的深圳樓市在「3·25新政」的威力之下終於有了明顯的降溫跡象。5月下旬，國家統計局發布的70個大中城市數據顯示，今年4月深圳樓市已經掉頭向下，不僅新房成交價格開始下滑，二手房價更是明顯回落。雖然降幅只有0.4個百分點，但這卻是4月份二手房降幅最大的城市。
據大陸媒體調查發現報導，深圳樓市已經告別一年半的牛市開始進入深度盤整期。下一步深圳樓市走勢如何？重兵布局深圳市場的房企們又將如何應對？
降溫明顯
國家統計局公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，雖然過去一個月二線城市房價上漲明顯，但北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅已經有所收窄。其中深圳二手住宅價格環比甚至出現下降，這是深圳二手房價連漲18個月之後的首次下跌。
這是深圳市場掉頭向下的一個明顯信號。過去一年半以來，深圳樓市上演了瘋狂牛市，全市平均房價由2014年底的的29577元/平方米漲至最高點的56149元/平方米，漲幅高達90%。而隨著「3·25新政」落地，深圳樓市應聲而下。來自深圳市規土委的數據也表明，四月份深圳樓市已經不復以往：當月深圳一手住宅價格49876元/平方米，較3月跌了113元/平方米；成交更是大幅下跌，僅有2340套，環比暴跌47.5%，這也是深圳這一輪瘋狂牛市之後的首次下跌。
「四月份成交量大幅下滑雖然一方面是因為推盤數量減少，但更重要的是政策層面的影響導致觀望情緒濃厚。」深圳中原地產董事總經理鄭叔倫告訴《中國經營報》記者。在推盤的黃金時期遭遇政策來襲，開發商信心已經受到影響。從當月新開盤的項目來看，已經有個別項目出現了定價低於預期的情況，但總體而言，價格上還沒有出現明顯的鬆動。
隨著政策效果的不斷釋放，下一步深圳樓市的走勢令人關注。大陸媒體調查發現，進入五月份之後，深圳市場推盤量有了明顯的增長。五月份首周，深圳就有6個項目開盤或加推，共有1660套房源入市。其中深圳龍崗區有三個新項目開盤，價格都在3~4萬元區間，去化率達到了7成以上。而寶安區豪宅項目壹方中心玖譽5月7日開盤，價格與3月份時候的10萬元/平方米相比也並沒有調整，定價已經趨於理性。
一個值得注意的現象是，新盤的理性定價已經使得深圳部分地區出現了一手房和二手房價格倒掛的情形。如深圳龍崗區的錦薈PARK二期項目，最新開盤的實際價格是3.3萬~3.8萬元/平方米，但該項目周邊的麟恆中心廣場二手房價格已經達到了4.2萬元/平方米。同樣在該區域的星河智薈項目，目前在售的89平方米戶型均價在3.6萬~4.2萬元/平方米之間，134平方米大戶型價格才達到4.7萬元/平方米，但該項目周邊的信義御城豪園二手房價格已經在4.3萬~4.4萬元/平米的價格區間。
「一、二手房價格的倒掛是判斷樓市是否進入調整期的一個重要參考指標。深圳2009年和2012年的樓市調整都出現了類似的情形，目前深圳還只是部分區域和個別樓盤出現了這樣的情況，未來是否會繼續蔓延，還有待進一步的觀察。」深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對記者表示。
事實上，儘管新盤價格已經趨於理性，但深圳二手房的成交並沒有明顯回暖的跡象。進入五月的第一週，深圳二手住宅共成交701套，成交面積約為5.9萬平方米，較前一週分別大幅下滑了59%和61%。二手房成交量連續三週下滑，創開年後周成交量新低，僅為4月份周成交量2100套的三分之一，與去年同期相比，成交量更是大幅下滑74%。
根據深圳中原研究中心的數據監測，五月份第二週（5.9~5.15日）二手房成交量雖然已經有所回升，成交量1105套，但和4月份單周成交量2100套相比仍然差距甚遠，僅為其二分之一，在價格上也出現了環比下滑，成交均價為52725元/平方米，環比下降了0.94個百分點。
大陸媒體認為，政策的調控已經在一定程度上抑制了深圳房價的繼續上漲，市場上的投機行為已經在急劇減少，成交主要以剛需為主。就目前情況來看，五月份仍是政策消化期，市場悲觀情緒能否緩解，關鍵仍需看接下來新入市項目的定價情況。
開發商異動
而對於市場不斷瀰漫的觀望情緒，重兵布局深圳的房企已經有所異動。有深圳業內人士向本報記者透露，萬科位於深圳的部分項目近期開始漲佣，由原來1%、1.2%、1.5%的聯動佣金漲至2%和2.5%，其中，萬科麓城項目佣金上漲至2.5%，九龍山項目則漲至2%。
本報記者從可靠渠道獲得的信息顯示，深圳萬科從四月份開始就啟動了漲佣。從2016年4月16日起，萬科廣場V寓佣金由原來的1%漲至1.2%，該項目商鋪萬科新天地則從2016年4月19日起，佣金從1.2%跳至1.5%。
深圳萬科方面並未否認上述信息的真實性。「萬科對市場嗅覺非常敏銳，在市場觀望情緒瀰漫的背景下，通過提高佣金刺激銷售渠道的積極性並不意外。」上述業內人士向本報記者分析稱，萬科今年對深圳市場寄予厚望，不排除接下來出臺更多的措施來促進銷售業績的增長。
據大陸媒體記者瞭解，今年萬科在深圳市場就有14個在售項目，包括萬科雲城、萬科廣場·V寓、萬科公園裡、萬科麓城、萬科九龍山、萬科天譽、壹海城等，其中還有萬科的首個高端產品系列——萬科·瑧。
「2016年深圳豪宅市場，深圳超過1500萬元總價的高端住宅供貨量約1000億，其中萬科要佔到400億。」深圳萬科營銷總監辜慶永在今年3月底曾透露，今年深圳萬科頂豪房源約有2000套貨源，整個深圳萬科銷售目標要達到400億元。在這樣的目標之下，萬科的壓力顯而易見。
而同樣在深圳市場押了重注的還有本土企業龍光地產。據龍光地產早前披露，2016年龍光的推盤貨值接近600億元，而在深圳地區的貨值達到總體貨量的60%。「從深圳市場的總體供需結構來看，深圳樓市的發展仍具有很大的潛力，在營銷和定價方面，公司秉承隨行就市的策略，會依據市場的情況而定。」接近龍光地產人士對記者表示。
相對於去年已經掙的盆滿缽滿的本土房企而言，今年在深圳市場貨量巨大的中糧地產、招商地產也要面臨不小的壓力。據大陸媒體記者梳理，今年中糧地產在深圳有五個項目在售，銷售目標達到300億元，包括福田區的中糧鳳凰裡、光明區的中糧雲景國際、坪山區的中糧世家、寶安區的中糧紫雲、龍崗區的中糧祥雲國際，尤其是今年將新推的雲景國際和祥雲國際，在目前的市場形勢下將考驗中糧的操盤能力。
「從目前市場形勢來看，深圳市場打價格戰還為時尚早。從近期入市項目來看，開發商正擺正姿態，定價相對合理，優惠折扣也不斷加碼，剛需客們可擇機入手。短期來看，前期入市項目較少，且以剛需項目為主，未來一段時間新房成交備案量將持續處於低位，價格有望小幅震盪。長遠來看，無論是供求關係還是城市配套，深圳樓市的發展仍具有很大的潛力。」大陸媒體記者認為，目前市場已經有了一定的議價空間，對於有購買力的客戶來說，仍不失為一個入市的好機會。
5月底，深圳發布了「十三五」時期深圳市住房建設規劃的徵求意見稿，規劃顯示，深圳將長期面臨住房供不應求的局面。「十二五」期間，即便深圳超額完成住房建設規劃任務，深圳房價依舊上漲了76%，遠超居民人均可支配收入漲幅。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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