【看中國2017年7月11日訊】今年的住房市場發展最為明顯的特徵，就是由於對一二線城市住房市場住房投資者進行嚴格的限制，投資者紛紛轉移到三四線房地產市場。因為，由於因城施策，中國三四線城市住房市場的政策還是按照2016年的政策而沒有變化，住房投資者認為這些政策有利住房投機炒作，所以紛紛轉移到了三四線城市。
但是，按照最近公布的一些數據，絕大多數三四線城市進行房地產投資則面臨的風險不可小覷。住房投資者一旦考慮不周，只是憑藉以往的投資經驗，這有可能面臨著住房投機完全套牢的風險。從以下幾組數據來看，這種風險十分明顯。
中國國家統計局最新公布的數字顯示，2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米，農村居民人均住房建築面積為45.8平方米。其中，城鎮、農村居民人均住房建築面積，按年分別增加2.7%及5.4%。農村居民居住鋼筋混凝土或磚混材料結構住房的戶比重為64.4%，比2013年提高8.8個百分點。
中國社會科學院社會學研究所此前公布的2016年《社會藍皮書》中指出，根據中國政府當局的調查，截至2015年底止，中國家庭住房自有率為95.4%，比2013年調查上升1.9個百分點。19.7%的家庭擁有兩套以上的住房，比2013年的調查增加了1.1個百分點。同時，中國衛計委的數字指出，當前中國家庭數量約4.3億戶，如果以社會科學院社會所的數字看，中國居民手上持有住房為約4.94億套，有4.6%的家庭仍未有自有住宅，數字約為2,000萬戶，而持有兩套住房的居民8,200萬戶，持有住房約1.64億套，即可售出的住房8,200萬套。
再加上中國國家統計局公布的另一組數據顯示，截至今年5月末，中國商品住房待售面積66,018萬平方米。如果以每套住房面積為約100平方米計算，即大約有660萬套住房等待出售。如果中國的住房真正回到居住市場，即中國沒有住房4.6%的家庭可選擇購買的住房為8,860萬套。如果再加如北京市最近所指出的潛在可銷售的住房（即土地已經拍賣在房地產開發商上手上而沒有建造的住房），中國各城市可銷售的住房套數可能是一個無限大的量。如果不能投機炒作，中國住房消費者可選擇的住房的空間非常大。
也就是說，對於中國的住房，在一二線城市，2015年下半年至2016年，儘管房地產市場銷售十分火爆，房價上漲十分瘋狂，但是這些城市的房地產市場基本上是房地產投機炒作需求所拉動（有人估算住房投機炒作者佔比80%以上），所銷售的住房基本上由房地產開發商轉移到居民上手。所以，這些城市房地產調控政策出臺，基本上與住房消費需求無關，而是遏制住房投機炒作者。如果這些房地產市場調控政策延續下去，甚至於延續五年以上，那麼這一波由住房投機炒作者所購買的住房希望住房投機炒作者及住房的消費者來接盤幾乎是不可能的。因為，新的住房投機炒作者已經不敢也不能再進入這個市場，而住房消費者根本就沒有支付能力在這個價格水平上進入市場。否則，中國的「房子是用住的，而不是用來炒作的」市場定位就會成為一句空話，中國也無法守住不發生系統性金融危機的底線。
現在，不少住房投機炒作者湧入三四線城市購買住房，其目標同樣是投機賺錢。儘管這些城市的房價不高，投機炒作的成本遠低於一二線城市，但三四線城市居民的家庭住房擁有率遠高於一二線城市，而且一二線城市是人口流入城市，但三四線城市多以是人口流出的城市。今年以來看上去這些三四城市的住房市場也在開始繁榮，特別是靠近一二線城市的三四線城市更是如此，但是從上面所公布的數據可以看到，這些三四線城市的住房市場想成了一個理想的投資市場肯定是困難的事情。短期來看，不少到三四線城市的購買住房的投機炒作者，可能會看到其所購買的住房價格還是在上漲。但是其所購買的住房誰來接盤則是一個巨大的未知數。因為，這些三四線城市本地居民的住房需求量十分有限，除非改善性調整之後，三四線城市居民手上基本上都持有住房，再加上這些三四線城市的人口不是增加而是在減少。特別當前住房的需求者是以獨生子女為主體的人口結構，更是會讓這些城市的住房市場投資需求減弱。如果政府堅持「房子是用住的，而不是用來炒作的」的市場定位，這更是會減弱三四線城市房地產市場的投資價值。所以，以當前一二線城市的經驗，到三四線城市房地產市場投機炒作者，其購買之後誰來接盤，同樣是一個要考慮的重大問題，否則將面臨著巨大的投機風險。以上述的數據可以看到，未來三四線城市的房地產市場出現的情況可能會比當前一二線城市更為嚴重。對此，中國的住房投資者考慮清楚了嗎？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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