【尚一專欄】中國房地產塌方式大崩盤（中）(圖)
【看中國2017年7月10日訊】（續昨）
實體經濟走向末日
鄂爾多斯是實體經濟末日導致房地產崩盤的典型。煤價高漲後，積極發展羊煤土氣的鄂爾多斯大力發展房地產，規劃建造巨大的新城。煤老闆和民眾積極買房炒房，房價一度達3萬元人民幣/平米。可惜好景不長，煤價突然暴跌，鄂爾多斯收入大幅減少，外來人員紛紛離開。新城還未啟用已成鬼城，老城居住率也急劇下降，房價快速跌到2,000仍沒人接盤。
實體經濟集中的地區房價上漲更具持續性。實體經濟是房地產的基礎。1980年代初，上海流行一句話，「寧要浦西一張床，不要浦東一間房」。當時浦西商業經濟發達就業機會多收入高，而浦東是偏遠落後農村，到浦西交通很不便。這句話放在今天的寫照就是，很多人寧願漂在北上廣深做蟻族，也不願回經濟落後的老家住大房。蟻族在一線城市只要有一絲買房的機會，都會想方設法置業安家，分享發達地區的資源。
中國實體老闆普遍急功近利。血汗工廠經濟建立後，大量剛洗腳上田的文盲半文盲農民，利用沿海經濟增長的機會以各種無底線行為致富，珠三角主要靠接壤香港出口，浙江以假冒偽劣產品為主導，福建大量坑矇拐騙，江蘇靠引進外資生產並配套，山西陝西內蒙等地靠挖煤。其中一些人從實體獲利後早早集資炒房，與地方政府合謀把當地房價快速推高。
中國實體經濟已經走向末路。（圖片來源：Getty Images）
2008年後實體經濟開始衰落，房地產得到空前加強。政府和銀行資金支持房地產，支持房價不斷上漲。房價做為通脹的一個重要手段，對實體大規模收割，實力壓垮實體經濟。很多實體老闆在陷入困境後如夢初醒，趕緊參與虛擬經濟去炒股炒房。實體流出的資金通過大量買房支持房價上漲，推動實體經濟加速走向末日。
深圳和廣州是中國實體經濟的代表城市。深圳和廣州是珠三角經濟的領頭羊，是早期中國血汗工廠的集中地。珠三角既有大量港臺韓日歐美的企業投資，又不斷發展本土配套和生產，實體經濟力量非常強大。其中深圳主要面對和承接來自香港和臺灣的生產，進而發展金融業，廣州則主要對內陸地區交易，成為外地人員到粵務工和貿易人員到珠三角的門戶。
其他試圖吸引實體投資的地區仿效珠三角，並搶食珠三角的蛋糕。珠三角經濟發展起來後，長三角即仿效珠三角，企圖拿上海與香港競爭。上海周邊的蘇南地區大力吸引外資，以更低地價、更優惠稅收、更多高校和大量熟練勞動力從珠三角搶奪外商投資，其中以上海郊縣、昆山和蘇州為代表。在浙江地區，本土小作坊迅速大量繁殖，以低價劣質與珠三角相對高價優質的產品爭奪國內和國際市場。隨著珠三角房產價格上漲，地方政府和民眾對實體企業的盤剝日益苛刻，實體投資逐漸轉向內地，以武漢、成都和鄭州為代表。
實體經濟充其量是下蛋母雞，房地產才是地方政府的真正依靠。筆者在《中國實體經濟走向末日》中用多個章節反覆強調，地方政府利用房地產對實體經濟進行收割的模式。最初工業園區的土地幾乎免費送給外資，稅收條件也非常優惠。無論何時何地，免費通常是誘餌，為的是後面釣大魚。隨著外資規模日益增長，實體經濟不斷擴大，地方政府開始經濟收割，連本帶利都拿回來，高利貸般利滾利的拿。收割的主要方式就是房地產經濟模式，地方政府通過房地產經濟獲得豐厚的利潤，政府人員和本地土著成為主要獲利者。隨著政府規模日益擴大，政府人員和土著的慾望目標不斷提升，房地產對實體收割日甚。
實體經濟隨著房價不斷上漲處境日益艱難。早期，地方政府因陋就簡養雞生蛋，保持血汗工廠的低成本，地方政府借貸開發城市設施和中低檔房地產，房價保持在較低水平。中期，地方政府偷雞撿蛋，即不斷推升房地產價格，通過房價、房租和各種費用上漲大規模收割實體經濟的利益，推行騰籠換鳥以便引進利潤更高的實體。到後期，地方政府殺雞取卵。不僅地方政府繼續推高房價和增加各種稅費，當地土著也不斷提高各類租金和服務收費，迫使大量工業園關門倒閉。政府趁機回收土地改變土地用途，開發房地產謀取更高收益。
實體老闆和高收入員工後知後覺參與炒房。在市場競爭和房地產壓榨的雙重壓力下，實體老闆境況不斷惡化，而他們基於知識和眼界的侷限，無法認識宏觀大趨勢，一廂情願指望熬過艱難迎來柳暗花明，越熬越艱難越迷茫越絕望。2015年股市暴漲，一些實體老闆參與股市快速獲利，突然之間發現新大陸，原來可以這麼輕鬆賺錢。實體老闆之間口耳相傳，積極從工廠抽取資金投入股市。股災後，實體老闆和眾多散戶一起被收割，但他們已經知道了賺快錢的方式，投機心態令他們無法再踏實做實體。緊接著樓市暴漲，實體老闆把這當做新的風口，大干快上炒房，為房地產火上澆油。
深圳做為實體企業聚集地是實體經濟對房地產起強大支持作用的典型。2015年實體老闆大規模轉型，先是投入股市，深圳股市上漲程度和成交量都超越上海。股災後的2015下半年，深圳樓市率先暴漲價格很快翻倍，在深圳買不起房的實體員工恐慌性到深圳周邊購買，價格上漲很快蔓延到東莞、惠州額與深圳的交界地區。深圳房價一向是中國房價的標桿，深圳的暴漲為京滬房價翻倍樹立良好榜樣，進而支持2016年其他二三線重點城市房價翻番。
實體老闆和員工大都是政府萬能論的忠實信徒，拒絕面對現實。實體老闆因為房價暴漲而買房，從此堅信房價不會跌，因為政府不可能讓房價跌，而萬能的政府想不跌就不跌。事實上，房價一旦開始暴跌，半年內就結束進程，等他們親眼看到房價普跌到2折以下時才痛悔沒及時拋房損失慘重，實體員工則比他們老闆更愚昧更遲鈍。
實體經濟的特點決定房地產崩盤前成交量出現較長時間的下降期。在實體經濟主導的地區，當實體全面轉向房地產後，房價不斷上漲並高位長期堅挺。隨著實體經濟收入枯竭，購房者急劇減少，成交不斷萎縮。房價實質下跌時，即使出現大折扣的降價拋盤，也不會引發連鎖反應，如果接盤俠及時出現，降價盤會悄無聲息翻篇，不影響大多數人的房產美夢。比如深圳，2016年10月房價就空中解體從高位開始下行，然而，絕大部分人無視本質的人仍固執的認為深圳房價在繼續漲。
高房價推動實體經濟走向末日迫使員工離開。高房價加速實體經濟的倒閉進程，倒閉從人力密集型的血汗工廠蔓延到附加值相對較高的高科技企業，進而消滅大量輔助服務型行業。隨著企業減少，工人和服務業人員紛紛離開。過去幾年大量人口離開珠三角，深圳各鎮工業園區大量空置甚至廢棄，市區人口也逐漸減少，市中心越來越冷清，CoCoPark曾經的盛況恍若一場遊戲一場夢。東莞的蕭條可謂觸目驚心，一度高速上車水馬龍酒店裡燈紅酒綠工業區熙熙攘攘的東莞，2008年後逐漸淪為鬼城，周邊用於出租給外來工的農民房幾乎全部空置，令當地靠血汗工廠食利的土著無比恐慌。不僅珠三角城市人口大幅減少，長三角的上海郊縣、蘇州、無錫、寧波等地人口也在大量流出。
隨著實體經濟地區逐漸殭屍化和鬼城化，房地產市場也殭屍化。實體經濟大發展時，城市充滿活力，廣州深圳市中心的大量餐飲和娛樂場所很晚打烊，有的乾脆通宵營業，晚上比白天還熱鬧。隨著實體走向末日，實體老闆和員工不斷把實體資金向股市和樓市轉移，手中的流動資金越來越少，被房子深套後消費能力日益萎縮，市中心的餐飲娛樂場所在高房價導致的高租金和無人消費的壓力下相繼倒閉，盛夏中散發出冬天的寒意。而高高的房價表面兀自挺立，你來或者不來，我都在這裡，殭屍一般。
實體經濟地區的房地產悄無聲息的崩盤。實體老闆和員工跑步進入樓市後，驀然回首才發現買著容易賣著難，想賣房時發現壓根沒人看房。每個城市的房地產都按照最有錢群體的最高承受能力定價，深圳房價暴漲後一套房動輒千萬計，小戶型也數百萬，當越來越多人坐上高鐵離開深圳永不回頭，誰還會關心深圳房價？可以說，在人口驟減地區，當賣房的完全找不到人看房，價格已經失去意義，不言不語的崩盤。
（待續，中國經濟文化研究所供稿）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)