解讀買房貸款的Closing Cost(組圖)

2017-01-21 02:16

買房是很多人移民美國後的首要打算（網路圖片）

【看中國2017年1月21日訊】買房是很多人移民美國後的首要打算，貸款也是多數人的選擇，但很多人並不清楚Closing Cost是怎麼回事。買房貸款的Closing Cost一般分四部分：也就是Loan agent/Broker的佣金或手續費，銀行審核貸款收的費用，Title和Escrow公司收的費用以及政府收取的費用。

1. Loan Origination（Broker）Fee-也就是Loan Agent/Broker的佣金或手續費。

2. Lender's Charge-也就是銀行審核貸款收的費用，一般包括Underwriting fee，Appraisal Fee，Tax service fee，Flood cert fee等等，一般費用在$1,100-$1,300不等。

3. Title&Escrow Charges-也就是Title和Escrow公司收的費用，一般包括Owner's Title Insurance, Lender's Title Insurance，Settlement Fee等等，這個費用是根據選定的Escrow和Title公司決定的，根據房價和貸款金額而定，房價越高，貸款金額越大，收費也就越貴，州和州差別也很大。注意：這部分費用是第三方（Title和Escrow公司）收取的費用而不是broker或銀行收取的費用，因此無論和哪一家broker或者銀行做，這個費用都是固定的。

4. Government Taxes&Recording Fee(政府收取的費用)，一般包括Transfer Tax和Recording Fee。這個州和州之間區別很大。有的州例如德州就沒有Transfer Tax，而有的州例如加州,是成交價的每$1,000收$1.1。Recording charge的話一般$100-$300。

上面第三項中的Owner's Title Insurance和第四項中的Transfer Tax通常由賣家付，不過也看在哪個州。至於做買房貸款的時候，Lender會Cover多少上述closing cost，處了他本身的Price之外，還要看申請人想cover到什麼程度，一般習慣做法是至少cover第一項Origination Fee。其它的幾項要cover的話, 可能利率會稍微高0.125%-0.25%，因為利率越高，Lender給的credit越多，

那麼，是要低利率還是要多credit呢？

舉例來說明，假設某貸款申請人的所申請的貸款金額是$400K，期限為30年固定，銀行在4%的利率水平下給$2,000的credit來cover closing cost；而在4.125%的利率水平下則能夠給出$5,000的credit。4%利率下每個月的月供是$1,909.66，4.125%每個月則是$1,938.60，兩者的差值是$28.94。用5000減去2000等於3000。3000除以28.94等於103.66。也就是說，低利率的好處要在103.66個月也就是差不多9年以後才能體現出來。如果說在9年之內，房子賣掉了或者做了一次no cost refinance(信貸重組)的話，選擇低利率就虧了。當然，如果說高利率比低利率給的credit比較少，比如才幾百塊錢，那當然是選擇低利率比較好。

選擇合適的貸款方式可以省不少錢（網路圖片）

另外，一般來說，對於能拿到手的現金，一定是爭取先拿到手再說，因為一是沒有人能夠預測生活以後會有什麼變化，二是現金的當前價值相對於分攤到未來的價值一定是比較高的（即使考慮通貨膨脹）。

舉例來說，很多賣新房的建築商（builder）會承諾給貸款申請人幾千塊錢的credit（假設closing cost差不多），如果申請人選用跟builder有關係的銀行來貸款的話。雖說這些銀行的利率也許會稍高一些，但是一般都允許貸款申請人在房子過戶以後馬上做refinance。

在這種情況下，可以選擇先用指定的銀行，把幾千塊錢的credit拿到手再說。在close之後再找其它broker做一個no cost的refinance把利率降下來。這樣錢和利率就都拿到手了。所以，主要要比較一下能在多長時間內把低利率損失的credit收回，如果時間短且自己能夠接受，那麼選擇低利率；否則選擇多拿credit。