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解读买房贷款的Closing Cost(组图)

 2017-01-21 02:16 桌面版 正體 打赏 0

解读买房贷款的ClosingCost
买房是很多人移民美国后的首要打算(网络图片)

【看中国2017年1月21日讯】买房是很多人移民美国后的首要打算,贷款也是多数人的选择,但很多人并不清楚Closing Cost是怎么回事。买房贷款的Closing Cost一般分四部分:也就是Loan agent/Broker的佣金或手续费,银行审核贷款收的费用,Title和Escrow公司收的费用以及政府收取的费用。

1. Loan Origination(Broker)Fee-也就是Loan Agent/Broker的佣金或手续费。

2. Lender's Charge-也就是银行审核贷款收的费用,一般包括Underwriting fee,Appraisal Fee,Tax service fee,Flood cert fee等等,一般费用在$1,100-$1,300不等。

3. Title&Escrow Charges-也就是Title和Escrow公司收的费用,一般包括Owner's Title Insurance, Lender's Title Insurance,Settlement Fee等等,这个费用是根据选定的Escrow和Title公司决定的,根据房价和贷款金额而定,房价越高,贷款金额越大,收费也就越贵,州和州差别也很大。注意:这部分费用是第三方(Title和Escrow公司)收取的费用而不是broker或银行收取的费用,因此无论和哪一家broker或者银行做,这个费用都是固定的。

4. Government Taxes&Recording Fee(政府收取的费用),一般包括Transfer Tax和Recording Fee。这个州和州之间区别很大。有的州例如德州就没有Transfer Tax,而有的州例如加州,是成交价的每$1,000收$1.1。Recording charge的话一般$100-$300。

上面第三项中的Owner's Title Insurance和第四项中的Transfer Tax通常由卖家付,不过也看在哪个州。至于做买房贷款的时候,Lender会Cover多少上述closing cost,处了他本身的Price之外,还要看申请人想cover到什么程度,一般习惯做法是至少cover第一项Origination Fee。其它的几项要cover的话, 可能利率会稍微高0.125%-0.25%,因为利率越高,Lender给的credit越多,

那么,是要低利率还是要多credit呢?

举例来说明,假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K,期限为30年固定,银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost;而在4.125%的利率水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66,4.125%每个月则是$1,938.60,两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于103.66。也就是说,低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体现出来。如果说在9年之内,房子卖掉了或者做了一次no cost refinance(信贷重组)的话,选择低利率就亏了。当然,如果说高利率比低利率给的credit比较少,比如才几百块钱,那当然是选择低利率比较好。

解读买房贷款的ClosingCost
选择合适的贷款方式可以省不少钱(网络图片)

另外,一般来说,对于能拿到手的现金,一定是争取先拿到手再说,因为一是没有人能够预测生活以后会有什么变化,二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比较高的(即使考虑通货膨胀)。

举例来说,很多卖新房的建筑商(builder)会承诺给贷款申请人几千块钱的credit(假设closing cost差不多),如果申请人选用跟builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些,但是一般都允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。

在这种情况下,可以选择先用指定的银行,把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。所以,主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回,如果时间短且自己能够接受,那么选择低利率;否则选择多拿credit。

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