人民幣貶值將如何影響樓市(圖)
人民幣貶值將如何影響樓市 (網路圖片)
【看中國2016年11月20日訊】昨天夜裡，人民幣兌美元的在岸價摸到了6.9，這已經是8年來的新低，上次出現6.9這個匯率，還是在2008年的6月份，人民幣短期受美元走強因素影響，快速貶值已經成為了街頭巷議，大家往往在抱怨完之後，都會問一個問題，我該怎麼辦？
其實人民幣對外匯兌貶值，跟絕大多數人沒有關係，絕大多數人根本就不出國，不去國外購物，也沒打算讓孩子留學，更不做進出口生意，所以完全無感。就像人民幣這十幾年升值一樣，你不但沒有感受到財富增加，反而覺得在國內人民幣毛了不少，沒錯！這十幾年就是人民幣外升內貶，資產價格大幅上升，讓大家的財富反而縮水了。那麼現在人民幣會不會外貶內貶，裡外都貶值呢？完全不可能，如果那樣也就意味著兩點，第一有一幫傻老外，明知道人民幣要貶值，還不斷地買入人民幣資產，把美元換成人民幣，然後到中國來投資，外匯儲備還要大幅增加。第二，閉關鎖國，切斷一切貿易，人民銀行決定無錨印鈔，M2再次飆升到30%，內意思很明顯，就像小兩口打架摔東西，咱們誰都甭過了。所以完全沒有這個邏輯。
那麼人民幣只會是外貶內升，匯率長期緩慢貶值，但國內人民幣購買資產的能力反而增加了，比如你買股票比去年便宜了，你買礦產也比前兩年便宜了，買公司買能源都比前兩年便宜了，買房……對，現在唯一的糾結點就在房子上面，買房不但沒便宜，反而更貴了。所以讓大家才產生了人民幣內貶外貶的錯覺。
街頭大媽的思路是什麼？人民幣貶值，要不要換點美元？現在年初6.5，現在6.9，這一年貶值了6%，一來一回就是收益啊，但問題是只能換5萬美元，32萬人民幣，大概收益只有19500元，這還不算匯兌的手續費損失。即使把家裡的4口人都動員起來，一年的收入還不到10萬，對於土豪大媽來說，顯然不解渴。於是天然呆的想到了買房，人民幣貶值，買房能保值，對！就買房！看似給自己找到了一個非常合理的理由。但這麼做，很可能是大錯特錯了。
之前寫過保匯率還是保房價的討論，但那是在這輪房價暴漲之前，而現在早已沒有這個考慮，因為美元計價的房價早已進入了泡沫晚期，匯率下跌勢必引發資本跨境流動，讓國內資金外流，換匯出逃。從而形成樓市的做空力量，不過這股力量很多人暫時感受不到，因為這股力量沉澱於高端物業之中，暫時還影響不到普通的居民住宅。有錢人有錢的投資機構都在拋售高端住宅，需要一個傳導階段才會影響到你。如果把富人到窮人，分為ABCDE，那麼現在是A是頂端機構或富人，是國際視野，在人民幣貶值趨勢下（2014年已開始），要套現離場純拋售，B是換房，把自有住房拋給C，然後加槓桿買A的住房。以此類推，最關鍵的一步是D要把自己的房子賣給E，然後才能加去接盤C的住宅，而E只能是淨買入，而當今房價已經嚴重超出了E的購買力，那麼這個鏈條怎麼傳導呢？唯有降槓桿，降首付，打著去庫存的旗號，在用一些首付貸，合力貸等民間資金湧入，幫助E完成置業夢想，而最終的結果就是將BCDE全部用樓市個人加槓桿所套牢，最後放跑了A，A帶著大量高位套現來的美元離場。無論是通過貿易項目，還是通過地下錢莊，大量的套現資金衝擊外匯儲備，給人民幣貶值施加壓力。A走了之後，後知後覺的B也會蠢蠢欲動，但這個時候樓市資金已經緊繃，除非能開發處新的接盤俠F，但可惜的是，新一輪調控來了，不但沒有開發出F，讓E也已經無力買房，樓市的資金鏈緊繃，就像捆仙繩一樣，把BCD牢牢的捆死，誰也跑不了。這其中，CD是壓根沒想跑，甚至被捆的很舒服，E還很嚮往被捆上，只有B覺得不對勁了，他拚命的掙脫，希望自己能掙扎出來，然後把E換進去，目前中國的樓市就是這個階段。之所以用限購限貸把你們捆上的目的，肯定不是為了給肉吃，而是為了讓你們少搗亂，過兩年人家還要煮了做湯喝，也就是為房地產稅的稅制改革做好準備，否則跟股市一樣就麻煩了，還沒來得及推出註冊制，股市就崩盤了，一切努力都化為泡影。
另外，隨著美國收緊流動性，中國央行也被迫貨幣轉向，我們的國債收益率也已經上漲，這就是市場利率已經開始反應，而市場利率上升必然增加負債者的負擔，最慘的恐怕就是E，弄不好房子供到一半，自己已經發現負擔不起了，而苦於再也找不到F去接自己的盤（比如在三四線買房這些人，根本就別想再脫手）。而流動性困局會向上游傳到，最後就是整體流動性枯竭，捆仙繩越收越緊，誰也別想往外賣，大概6個月之後，樓市成交量會下跌9成。
中金的彭文生的研究報告說，日本當年的情況是匯率跌了，房價也跌了，而大家說的俄羅斯雖然名義房價沒跌，但實際房價跌了，匯率也出現了更大幅度的下跌，我給他加了一個參考因素，08年之後美元跌了，美國樓市也跌了，再看看北京，之前十年匯率漲了，所以房價漲了，而現如今實際房價和名義房價還在漲，但匯率已經跌2年了，這本身就是個古怪，所以只能解釋為房價是對匯率的滯後反應，不是不報時候未到！所以街頭大媽要靠買房抵禦人民幣貶值，基本上就是正好撞到了槍口上！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)