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人民幣貶值將如何影響樓市(圖)

2016-11-20 10:57 作者:齊俊傑  桌面版 简体 1
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人民幣貶值將如何影響樓市  (網路圖片)   

【看中國2016年11月20日訊】昨天夜裡,人民幣兌美元的在岸價摸到了6.9,這已經是8年來的新低,上次出現6.9這個匯率,還是在2008年的6月份,人民幣短期受美元走強因素影響,快速貶值已經成為了街頭巷議,大家往往在抱怨完之後,都會問一個問題,我該怎麼辦?

其實人民幣對外匯兌貶值,跟絕大多數人沒有關係,絕大多數人根本就不出國,不去國外購物,也沒打算讓孩子留學,更不做進出口生意,所以完全無感。就像人民幣這十幾年升值一樣,你不但沒有感受到財富增加,反而覺得在國內人民幣毛了不少,沒錯!這十幾年就是人民幣外升內貶,資產價格大幅上升,讓大家的財富反而縮水了。那麼現在人民幣會不會外貶內貶,裡外都貶值呢?完全不可能,如果那樣也就意味著兩點,第一有一幫傻老外,明知道人民幣要貶值,還不斷地買入人民幣資產,把美元換成人民幣,然後到中國來投資,外匯儲備還要大幅增加。第二,閉關鎖國,切斷一切貿易,人民銀行決定無錨印鈔,M2再次飆升到30%,內意思很明顯,就像小兩口打架摔東西,咱們誰都甭過了。所以完全沒有這個邏輯。

那麼人民幣只會是外貶內升,匯率長期緩慢貶值,但國內人民幣購買資產的能力反而增加了,比如你買股票比去年便宜了,你買礦產也比前兩年便宜了,買公司買能源都比前兩年便宜了,買房……對,現在唯一的糾結點就在房子上面,買房不但沒便宜,反而更貴了。所以讓大家才產生了人民幣內貶外貶的錯覺。

街頭大媽的思路是什麼?人民幣貶值,要不要換點美元?現在年初6.5,現在6.9,這一年貶值了6%,一來一回就是收益啊,但問題是只能換5萬美元,32萬人民幣,大概收益只有19500元,這還不算匯兌的手續費損失。即使把家裡的4口人都動員起來,一年的收入還不到10萬,對於土豪大媽來說,顯然不解渴。於是天然呆的想到了買房,人民幣貶值,買房能保值,對!就買房!看似給自己找到了一個非常合理的理由。但這麼做,很可能是大錯特錯了。

之前寫過保匯率還是保房價的討論,但那是在這輪房價暴漲之前,而現在早已沒有這個考慮,因為美元計價的房價早已進入了泡沫晚期,匯率下跌勢必引發資本跨境流動,讓國內資金外流,換匯出逃。從而形成樓市的做空力量,不過這股力量很多人暫時感受不到,因為這股力量沉澱於高端物業之中,暫時還影響不到普通的居民住宅。有錢人有錢的投資機構都在拋售高端住宅,需要一個傳導階段才會影響到你。如果把富人到窮人,分為ABCDE,那麼現在是A是頂端機構或富人,是國際視野,在人民幣貶值趨勢下(2014年已開始),要套現離場純拋售,B是換房,把自有住房拋給C,然後加槓桿買A的住房。以此類推,最關鍵的一步是D要把自己的房子賣給E,然後才能加去接盤C的住宅,而E只能是淨買入,而當今房價已經嚴重超出了E的購買力,那麼這個鏈條怎麼傳導呢?唯有降槓桿,降首付,打著去庫存的旗號,在用一些首付貸,合力貸等民間資金湧入,幫助E完成置業夢想,而最終的結果就是將BCDE全部用樓市個人加槓桿所套牢,最後放跑了A,A帶著大量高位套現來的美元離場。無論是通過貿易項目,還是通過地下錢莊,大量的套現資金衝擊外匯儲備,給人民幣貶值施加壓力。A走了之後,後知後覺的B也會蠢蠢欲動,但這個時候樓市資金已經緊繃,除非能開發處新的接盤俠F,但可惜的是,新一輪調控來了,不但沒有開發出F,讓E也已經無力買房,樓市的資金鏈緊繃,就像捆仙繩一樣,把BCD牢牢的捆死,誰也跑不了。這其中,CD是壓根沒想跑,甚至被捆的很舒服,E還很嚮往被捆上,只有B覺得不對勁了,他拚命的掙脫,希望自己能掙扎出來,然後把E換進去,目前中國的樓市就是這個階段。之所以用限購限貸把你們捆上的目的,肯定不是為了給肉吃,而是為了讓你們少搗亂,過兩年人家還要煮了做湯喝,也就是為房地產稅的稅制改革做好準備,否則跟股市一樣就麻煩了,還沒來得及推出註冊制,股市就崩盤了,一切努力都化為泡影。

另外,隨著美國收緊流動性,中國央行也被迫貨幣轉向,我們的國債收益率也已經上漲,這就是市場利率已經開始反應,而市場利率上升必然增加負債者的負擔,最慘的恐怕就是E,弄不好房子供到一半,自己已經發現負擔不起了,而苦於再也找不到F去接自己的盤(比如在三四線買房這些人,根本就別想再脫手)。而流動性困局會向上游傳到,最後就是整體流動性枯竭,捆仙繩越收越緊,誰也別想往外賣,大概6個月之後,樓市成交量會下跌9成。

中金的彭文生的研究報告說,日本當年的情況是匯率跌了,房價也跌了,而大家說的俄羅斯雖然名義房價沒跌,但實際房價跌了,匯率也出現了更大幅度的下跌,我給他加了一個參考因素,08年之後美元跌了,美國樓市也跌了,再看看北京,之前十年匯率漲了,所以房價漲了,而現如今實際房價和名義房價還在漲,但匯率已經跌2年了,這本身就是個古怪,所以只能解釋為房價是對匯率的滯後反應,不是不報時候未到!所以街頭大媽要靠買房抵禦人民幣貶值,基本上就是正好撞到了槍口上!

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