中國房地產去庫存 原來大家都理解錯了(圖)

房子不是消耗品，根本不存在去庫存一說。（圖片來源：網路）

【看中國2016年10月17日訊】中國大陸的樓市又開啟了‘一腳油門一腳剎車’的模式，即 放開限購一二線城市房價飆漲，於是幾十個地方又開始‘剎車’，紛紛出臺了限購、限貸等調控政策。

根據大陸房產研究機構統計，中國國內的商品房庫存，從最高峰的2016年2月的7.39億平方米降到8月的7.08億平方米，只去了0.31億的庫存，佔比約4%。

人們聽到官方提出房地產去庫存，就錯誤的理解為房價要降了。其實房子不是消耗品，根本不存在去庫存一說。所謂的去庫存，僅僅是讓積壓在房地產開發商手裡的房子，最後變成積壓在民眾手裡。但在這個過程中令人鄙視的是，明明是地方政府和開發商合作轉讓積壓品，卻還要製造恐慌與短缺假象，不斷抬高房價，從而完成財富向利益集團的大轉移。

而且在這個過程中更不可取的是加槓桿，讓老百姓們財富縮水的同時增加負債。從中國央行發布的數據得知，2016年前7個月房地產按揭貸款增加了2.83萬億元。2009年全年個人按揭貸款是1.4萬億。也就是2016年前7個月釋放的個人按揭貸款，相當於2009年全年的兩倍，這刷新了歷史記錄。

8月的新增貸款更超預期，央行的官方解釋是主要原因是房貸繼續快速擴張，住戶部門貸款增加6755億元，佔到了當月全部新增貸款比重的七成。

房地產的需求有兩種，一種是自住需求，一種是投資需求。事實上，房價瘋漲的一個重要原因恰恰是貨幣供應量過多。而出現這些投資需求的主要原因都是過多的貨幣供應。在貨幣過多供應的影響下，投資需求無限大的釋放在房地產市場。

中國知名經濟學家吳敬璉也有相同的看法。首屆野三坡中國經濟論壇於10月15日在河北保定舉行，經濟學家吳敬璉、2011年諾貝爾獎得主托馬斯.薩金特等人出席本次論壇，就國際經濟形勢、中國經濟現狀等問題展開討論。

針對目前過熱的房地產市場，吳敬璉對媒體表示，「要從根源上考慮房價上漲與泡沫的問題，房價飆升、出現泡沫的基本原因在於槓桿率過高，也就是信貸膨脹、貨幣超發，一隻手拚命發貨幣，另外一隻手想按住房價，這是做不到的，一定要研究基本問題」。

吳敬璉表示，現在中國經濟的主要問題在於效率低，供給側決定增長是兩個因素，一個是生產要素的投入量，另一個是效率。要想提高效率，必須推進改革，在市場經濟環境下，改革不是翻天覆地的變化，而是結構性改革，也就是體制改革。

吳敬璉先生說出了問題的實質，就是體制改革，但這也恰恰是中國最難解決的問題。從全國性的「房地產去庫存」開始鼓勵房產銷售，到這一輪幾乎輻射全部一二線城市的樓市調控政策出臺，逆轉週期僅僅有三個月左右的時間，其背後推動因素顯然是中共干預市場的那隻手。

中共體制的特殊性眾所周知，例如，其主導的投融資體制所帶來的高貨幣增長，即「貨幣超發」這個因素。貨幣超發可能有爭議，因為官方一直在否認這個事情，但無法否認的一個事實是中國的M2增速、社會融資增等都非常高。

於是出現這樣的情況：根據IMF的全球房價觀測報告(Global Housing Watch Report)，深圳的兩個比率在2016年中期都全球第一，其中房價收入比為38倍，而倫敦是31倍；房價租金比是64倍，而倫敦是33倍。

這只是中國大陸熱點城市的一個縮影，房地產開發商曾經有意的透露，房價中超過70%是各種稅費，被政府拿走了。那麼到底誰想去庫存，誰又賺的盆滿缽滿，誰又在財富縮水的同時增加了負債，誰又會成為最後的接棒者，答案已經一目瞭然。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)