中國房地產市場：政府身兼莊家裁判及大玩家(圖)

有人走過天津濱海新區一處新居民樓群的牆壁(網路圖片)  

【看中國2016年10月02日訊】國外已經將中國房市比之為1637年荷蘭的「鬱金香熱」，名詞與龐氏騙局不一樣，但內涵相同，即投資完全依靠借貸支撐。面對瘋狂上漲的房價，國內總有人要問，這輪瘋漲還能撐多久？這樣的房地產值不值得購買？

本輪房地產瘋漲的原因，我在《中國樓市狂漲，只因貸款不盡滾滾來》裡面分析過，它不是市場對房地產的真實需求問題，而是中國政府的金融政策問題。而中國房地產市場，早就已經淪為政府兼作莊家、裁判及大玩家的賭場，與股市性質類似。

中國房地產已成為金錢遊戲的標的物

從市場角度分析，中國的房地產已經沒有投資價值。如果將房產當作投資品看，必須要依據三個屬性來度量房地產是否出現泡沫，三個主要指標是：房地產投資佔GDP比重、房價收入比、租售比。

房地產投資佔GDP的比重指標，主要用於判斷對未來房價預期是否過高，是否房地產投資過熱現象。中國房地產投資佔GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年為14.18%。

房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據維基百科2016年各國房價收入比提供的資料，在全球102個可統計的國家中，中國為24.98，位居世界第六。美國為3.37，位居世界第99。

租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用於判斷是否具有長期投資價值。按照國際慣例，租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標。國際標準通常為1:100到1:200，目前，中國房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1:300。其中排在第一名的深圳租售比是1:732；第三名北京為1:625；第五名上海為1:607。

從1960年以來，房地產投資佔GDP比例高於6%的國家，其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資佔GDP比重也不過是9%；而美國次貸危機爆發時，這一比例達到局部峰值6.2%。

以上指標說明，中國樓市已經沒有投資價值，只能成為賭博的標的物。既然如此，中國政府為何還要用大量貸款支撐？

中國經濟已經深患房地產依賴症

中國政府聲稱要經濟結構轉型，這個轉型本來就包含著不再以房地產為龍頭拉動整個經濟，但不僅沒做到，反而對房地產的依賴度越來越高。

這首先是中國地方政府的土地財政依賴度。

土地財政是指地方政府通過「經營土地」獲得的收入，包括三部分：以出讓土地所有權為條件的土地出讓金收入、與土地出讓相關的各種稅費收入、以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅以第一項土地出讓金為例，1999年~2015年這17年間，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元；2015年土地財政收入高達33657億元。

中國地方政府無一不以地生財，因此產生了一個中國特色的名詞：土地財政依賴度（土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%）。地方政府對土地財政依賴度有多高？2003-2015年間，土地轉讓金與地方一般預算收入的比例平均為49.74%，2010年曾高達69.43%。與土地、房地產關聯的稅收佔地方一般預算收入已接近28%。以地生財成了地方政府的主要財政收入來源。2016年，中國房地產價格上漲的城市，地方政府對土地財政依賴度繼續加深，以二線城市蘇州為例，前8個月的土地依賴指數高達82.6%（2015年這一指數為40.58%）。中原地產研究中心數據顯示，蘇州前8個月的土地出讓金為966.7億元，土地市場熱度不減。此外，杭州、合肥、南京等城市依賴度指數也都超過50%。

因此，地方政府必須做房市的大玩家，不斷向市場供應土地。

二是房地產業在中國經濟中的重要地位。

早在2009年，中國國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌公開表示，房地產業佔到GDP的6.6%和1/4投資，直接相關產業達60個，已經成為中國經濟的直接命脈。

可以說，在中國，唯一比房地產投資更大的是製造業，房地產投資一般佔總投資18%、19%，而製造業佔到總投資的35%左右。考慮到製造業包含了所有第二產業的固定資產投資，而房地產業僅屬於第三產業的一個子行業，與第二產業任何子行業投資佔比相比，房地產投資的佔比都大得不正常。數據顯示，房地產對經濟增長的帶動作用高達24.1%，對於關聯產業的拉動效應約為2倍。一旦房地產市場出現大波動，依靠房地產的幾十個行業都將受到無法估量的損失，甚至可能讓失血嚴重的中國實體經濟崩潰，不僅會導致大量失業，還會導致中國人財富嚴重縮水。據《中國家庭財富調查報告》數據顯示，在全國家庭的人均財富中，房產淨值的佔比為65.61%；而在城鎮和農村家庭的人均財富中，房產淨值的比重分別為67.62%和57.60%。

如今實體經濟一片狼藉，房地產再垮下去，你讓中國政府怎麼辦？因此，央行必須做莊家，不斷發鈔，即向地方政府、房地產開發商與購買者發骰子，讓他們對賭。輪盤停止，地方政府的債務危機立刻顯現，金融危機隨即到來。

中國房地產成了政府的貨幣儲水池

最近有幾篇文章為中國房地產發展辯護，說中國房地產特殊，與他國不同，意思是不會崩盤。這話聽起來荒唐，但如果從中國的政治邏輯來看，卻能成立。

從市場經濟的角度看，中國房地產必死無疑。中國房市的走勢依托於信貸、大量流動資金和債務，結果是造成中國信貸GDP比畸高。自2008年以來，中國的社會融資總量規模迅速擴大，從2008年的120%上升到2015年的200%，行內預測2016年底這一比率將超過250%，全球冠軍非中國莫屬，遠超位居第二的七國集團（信貸GDP比為120%）。算起來，世界各國房地產泡沫約出現過上百次左右，最近20年當中，曾經雄踞世界GDP總量第二的日本、第一的美國就都發生過房地產泡沫破裂後的崩盤，只是日本是氣泡慢慢癟下去，而美國則是瞬間崩盤（因為美國崩盤太劇烈，以至於英國早大半年發生的房地產泡沫破裂根本不受注意）。從經驗觀之，盛宴必散，中國的房地產泡沫早晚有破裂的一天，只是如何死的問題。

但從中國政府的角度看，房地產崩盤的後果很嚴重，第一塊倒下的多米諾骨牌就是引發地方債務危機，緊接著就是金融危機。所以，在政府看來，房地產是傾政權之力必救之地，去年新增貸款11萬億，絕大部分進了房市，今年仍然繼續去年的狀態，而且可能超過去年（僅8月新增人民幣貸款就高達9,487億元）。因此，可以預期，只要央行還在繼續放水，房價就會持續上漲，因為中國不缺投機者，政府的限購令只會人為造成一線城市樓盤供給緊張的假象，讓中國人不惜離婚也要賭上一把。

一些專家建議政府要想辦法為房市降溫，控制房價。這些專家是從長遠考慮，從市場角度考慮，但他們的考慮重點顯然與中國政府不同，當局考慮的是政府的錢袋，要保持錢袋飽滿，就得玩龐氏騙局。在美國，龐氏騙局破產，那是因為玩家、銀行與政府（裁判）是利益不同的三家人。而中國不一樣，裁判是中央政府，莊家是央行，大玩家是地方政府。地方政府要賣地，就得有小玩家願意借貸買房，源源不斷入局。

中國的房地產已經成為中國央行的貨幣儲水池。用信貸支撐房地產市場，已成為中國政府的經濟維穩之道。這種方式最惡劣的後果是通脹。但通脹的過程只是一個稀釋社會財富的過程，沒有外來軍事威脅與內部難以壓制的反抗，並不會直接導致政權垮臺，比如辛巴威的惡性通脹比中國要高不知多少倍，但也沒有導致政權垮臺。加之中國政府早就發明瞭一整套控制市場的方法，比如限購、限售、限價，想用哪種就用哪種。一個政府兼做莊家、裁判及賣地大玩家的市場，泡沫可以吹得比當年的日本與美國大，其迴旋餘地也比他們大。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)