【天問】誰是中國高房價背後的操盤手？

【看中國2016年05月28日訊】引子：在中國省會級城市裡，西部的重慶經濟正在成為一個「神話」，它的各項增長指數居於第一，然而房價卻一直比較穩健：在過去的五年裡，只漲了12%。究其原因，是因為那裡有一個「神」一樣的操盤手……

從2008年開始，重慶市政府試行一種叫做「地票制」的改革，就是將閑置的各類農村集體建設用地進行復墾，變成符合栽種農作物要求的耕地，然後騰出建設用地指標，由國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。在八年間，重慶地票交易17萬畝，交易總額340億元。地票交易實行最低保護價格，2008年的起拍價為4萬元／畝，2011年8月以後，最低交易保護價調整為17.8萬元／畝。簡單地說，就是重慶市政府把自己當成了一個吸儲土地的大地主，將土地從農民手中交易出來，然後逐步地釋放到商品房市場中。在這一過程中，政府適度地保護了農民的收益，同時保持極大地耐心，將土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，從而成為了最大的獲益者。

而與西部的重慶市相映成趣的是東部的杭州市。

這座城市曾經是全國商品房改革的早期標本。早在1990年代末，拜「溫州炒房團」所賜，杭州房價率先上漲，一度超過上海、北京，成為極具風向標意義的「杭州現象」。到2009年政府換屆時，杭州一年出讓土地獲得的收入是1200億元，相當於當年度預期內財政收入的一倍左右，超過北上廣深四大一線城市成為全國最高。後來的幾年裡，杭州經濟的增長相對也頗為健康，之後更隨阿里巴巴的崛起而成為「電子商務之都」和網際網路創業的熱土。但是，因土地供給過度，該市房價大幅跳水，景象慘淡，迄今還在恢復的殘喘之中……

說到房價上漲，人人心中有一本酸甜賬。毫無疑問，在過去的二十年裡，它是社會財富的最大變壓器和分配場。那麼，誰是中國房價背後的操盤手？

在1990年代末的一段時間裏，人們認為中國房價的操縱者是投機客，尤其以惡名昭著的溫州炒房團為代表，他們捧著大捆大捆的現金，衝進一座安靜的城市，然後活生生地坐地起價，弄得人心惶惶，雞犬不寧；

到了本世紀初，人們發現真正的房價操盤手好像是開發商。他們的確得到了太大的利益，從2003年到2014年，胡潤富豪榜裡的前一百位有錢人中，地產商佔到了六成，而在《財富》世界500強的排行榜上，中國地產公司是史上第一個、也是迄今唯一進入過榜單的。中國的前任國務院總理更是提出過一個很著名的問題，「開發商的血液裡到底有沒有流著道德的血液？」

再到後來，人們發現，原來最大的操盤手竟然是政府本身！在一套房子的價格構成中，土地價格和各項稅費佔到了65%左右的比例，而在全國絕大多數的縣級財政收入中，土地出讓金的收入約佔到了45%的權重。無論是重慶還是杭州，其房價的波動及從波動中獲得的利益，政府從來是最大和最具支配能力的那一個。

到今天，我們大概都明白了一個道理，房價的漲跌不是一個道德問題，而是一場預期遊戲和週期遊戲。所謂的預期，是你對中國經濟增長和城市化進程的判斷。

在過去的幾年裡，不乏有睿智的經濟學者預測房價即將下跌，有些大膽的同學，甚至給出了崩盤的具體時間節點。為此，他們動用了很多西方的理論，比如人口紅利理論、中等收入陷阱理論、大城市病理論等等。

但是，現實比理論要詭異得多，如今，這些專家都已經木化成了「磚家」。究其原因，是他們對預期的判斷產生了偏差。

中國房價泡沫破滅的前提，首先是人民幣泡沫的破滅，最終則是中國經濟增長模式的破滅。而這一可怕景象的出現，則取決於兩個改革的失敗，第一是產業經濟轉型的失敗，第二是社會制度改革對經濟改革的反制。

所謂的週期遊戲，是你對宏觀調控週期及土地價格波動的判斷。

中國當今排名前十的房地產開發商，無一不是週期遊戲的高手。在經濟低迷和宏觀調控時期，他們大膽從政府手中低價吸納土地，形成財務上的高槓桿性，而在經濟復甦及貨幣寬鬆時期，則快速出售，積累現金，等待下一輪緊縮週期的到來。

在過去的二十年裡，中國的宏觀景氣以四到五年為一個調控週期，而這與地產商的購地、營造、出售及再次購地的週期基本吻合。

我們常常看到一個景象，很多開發商的財務槓桿用得非常激進——他們肯定是當今世界上最激進的槓桿使用者，是所有行業裡負債率最高的，可是卻每每能涉險過關。我們眼睜睜地看他們刀口舔血，野蠻壯大。其實，這正是週期的秘密。

中國的房價，肯定是一個泡沫！

在這一場與預期和週期有關的遊戲裡，財富重新分配的過程，就是對泡沫的理性判斷及如何分享的過程，其中的參與者，包括政府、開發商、中介商以及每一個城市居住者。

在這個意義上，我們每一個人都是房價背後的操盤手，而每一座城市的房價漲跌，基本上是操盤手之間的博弈戰爭。

在房地產界，重慶市場是一個繞開走的城市，因為在那裡，政府是神一樣的存在，他們得到了泡沫生成中最大的那一個部分。

開發商最喜歡的城市是2014年的廈門、2015年的深圳和2016年的南京，在那裡，政府與開發商含情脈脈，共同操盤，把預期舔得盤干碗淨。

最後剩下來的，是關於公平的問題。當年輕的80後、90後乃至00後進入到社會之後，他們發現，能夠吃到的預期已經煙消雲散，沮喪與反叛便正式開始了。這一景象，至少在電視劇裡已經出現，從幾年前的《蝸居》到最近的《歡樂頌》。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)