【觀點】香港的房地產完了嗎？

【看中國2016年02月06日訊】當下，香港與內地房地產冰火兩重天，香港的低迷會不會傳導到內地，成為資產負債表衰退的新導火索？

從去年9月達到階段性高點後，香港房地產連續下挫，中原地產的數據顯示香港房價已經比去年9月下跌了9.5%，預計今年可能再跌20%。

據香港《信報》報導，中原地產1月31日公布的數據顯示，截止1月27日，2016年1月份一二手私人住宅買賣合約登記暫錄1670宗，總值131.4億元。估計整月約有1820宗及140.0億元，較2015年12月的3,869宗及290.4億元，分別顯著下跌53.0%及51.8%。這是香港首次跌破二千宗水平，創1995年7月該公司有記錄以來的逾二十年歷史新低。此前，香港樓市在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅7.5%。

澳門是香港的同情兄，仲量聯行發布《2015年澳門物業市場回顧》指出，澳門博彩業收益連續19個月下跌及熱錢外流，2015年澳門各類物業均錄得負增長：住宅買賣交易量跌至新低。澳門統計局數據顯示，去年前11個月共錄得5431宗住宅買賣成交，按年下跌24.2%，主要是因為特別印花稅及年內推售的新項目非常有限。

與香港一牆之隔的深圳如兩重天。深圳中原研究中心監測數據是，元旦後3週深圳新房成交均價高達4.8萬/㎡，比去年12月份上漲13%，短短3週深圳新房每平米已上漲了5428元。2015年深圳一二手房價和漲幅均創下歷史新高，全年新房成交均價為31694元/㎡，同比上漲39%；2015年12月二手房成交均價高達48239萬/㎡，同比增長59%，深圳房價已連漲16個月。從2004年開始至今，僅有兩輪行情是與此次持續上漲行情的時間長度相當。內地房地產市場在企穩。據中國指數研究院報導，全國百城住宅均價連續9個月上漲。

香港跌入冰窖，深圳一片紅火。

主要是預期不同，香港、澳門如同一頭困獸，不知道該往哪兒使力。金融、服務、創新中心在轉移。上海最新發布的十三五社會和經濟發展綱要，直指人民幣產品市場建設，2020年上海將邁入全球金融中心前列。而深圳則是內地最有創新能力的移民城市。深港一體化過程中，深圳人的熱情顯然更高，認為本地GDP、資產價格應該與香港接軌。

各路資金到深圳投資，根據中原深圳的監測，2015年深圳投資客佔比接近在20-25%之間，大幅高出10%左右的平均水平，接近2009年的高峰。深圳常住人口住房自有率僅為30%，有接近70%的人口沒有屬於自己的產權房。而北京、上海有70%的常住人口擁有產權房。而且深圳是老齡化程度較低的城市，主要群體為高技術高素質的年輕人，二手房成交客戶中，80後佔到了58%。

香港房地產受美國加息與內地經濟下行、人民幣匯率下挫的夾板氣，美國加息使得資金流出，而人民幣匯率下挫使得內地流到香港的資金減少，港幣艱難保持與美元的聯繫匯率。當然，情況好的時候，香港可以享受到內地增長與美元溢價的雙重收益，糟糕的時候就是雙重折價。

兩地政府的態度不同。香港特區政府發展局局長陳茂波1月３日表示，特區政府增加土地供應的決心不會改變，努力堅持按每年訂立的目標。香港未來新住宅單位的供應量，將繼續維持在近十年來的高水平。根據去年9月公布的數字，未來3至4年的潛在一手樓供應量將達86000個單位，當中近70%都是實用面積低於70平方米的中小型單位。這有可能意味著香港豪宅、財富差距巨大的財閥時代逐漸疲軟。

內地剛好相反，政府去庫存，降低首付比率，減少土地拍賣，放鬆房貸利率。加上各城市居民紛紛到一線城市尋找安全墊，導致一線城市成為城鎮化最大的受益者，有資產價格紅利，有人口紅利。

香港、澳門與內地的聯繫密切，但如民國時代一樣，不會存在因內地封閉導致的溢價。如果港澳的制度安全無保障，最大的紅利也將消失。

現在香港還有一重紅利。受益於內地的金融行業在香港中央商務區迅速擴充地盤，香港寫字樓在各種物業中一枝獨秀。去年香港寫字樓總成交量和金額分別按年上升21.7%和49.6%。預計今年核心商業區甲級寫字樓將繼續維持在低水平，租金上升5％。訪港遊客減少降低了商鋪價值。如果2020年上海成為人民幣國際交易中心，那麼香港的高檔寫字樓紅利也就不復存在。

（作者註：內地開放前香港最大的優勢是開放轉口與自由。現在香港最大的優勢是制度優勢，如果制度優勢不存在，內地越來越開放兩地接軌，包括房地產在內的資產品溢價也就會逐級下降。）

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)