樓市投資黃金期即將結束
【看中國2013年12月11日訊】用水資源和交通網來評價一個城市的盛衰，人們就能接受一個樓市投資新定律：第一是中心，第二是中心，第三還是中心。用這個新定律取代以往的「地段，地段，還是地段」。樓市投資的黃金時期即將結束！
過去10年，我和任志強都是堅定看漲樓市的，甚至在金融海嘯肆虐時，我也認為房價短暫下跌是樓市投資的天賜良機，並預言此後5年內再翻一番，金融中心城市如北京、上海、深圳將看到每平方米均價6萬元，天價30萬元。上不久前在上海的一個論壇上，我和任志強第一次有了分歧：我認為樓市投資的黃金時期即將結束，任志強依然樂觀看漲20年。但我們一致認為：未來樓市將分化，中心城市上漲，邊緣城鎮下跌。
在理論上，發展中國家的城市化有3個階段，以城市化率為量化標準：20%以下到35%為起步階段，35%到50%為加速階段，50%到65%以上為完成階段。從房價走勢看，在起步階段，多數人是找機會進城，大城、小鎮房價普漲；在加速階段，多數人是進城找機會，大城房價大漲，小鎮房價小漲；在完成階段，城市化伴隨著一些城鎮的去城市化和再城市化，金融中心城市房價暴漲，邊緣化的城鎮開始衰落，鬼城浮現。
研究城市化趨勢有一個統計誤區，多數人關注戶籍人口與常駐人口，而我認為在決定城市房價走勢的因素中，人口的流動性更為重要。評價城市的標準除了人們熟悉的宜商和宜居兩類指標外，還應增加「宜賓」指標，即面對八方來客。統計證明，但凡流動人口多的城市，房價必漲，財富必增。「宜賓」標誌著城市的開放性，人口的流動性就像血液循環對於人體的重要性一樣，是提升城市競爭力與消費力的保障。由此演繹，我關注代表城市人口流動性的兩個標準：1.航空港的日均起落次數；2.高鐵站的日均經停流量。據此衡量城市流動人口的增減即可發現現代城市的盛衰。
現代城市拆除了城牆，填平了護城河，在似乎可以無限擴張的空間中，城市邊界看似無形，實際有形。我常說：「三功兩水一張網，人流錢流逐水流。」衡量一個城市的經濟功能一看就業，二看消費，三看財富。而現代城市的經濟邊界是「兩水一網」：貨幣之水和自然之水。交通網不斷改變著城市的功能與邊界。以往的行政區劃會日益模糊，這就是城市化在完成階段的經濟趨勢：同城化與邊緣化並存。用水資源和交通網來評價一個城市的盛衰，人們就能接受一個樓市投資新定律：第一是中心，第二是中心，第三還是中心。用這個新定律取代以往的「地段，地段，還是地段」，人們就能理解我為什麼說：樓市投資的黃金時期即將結束！也就能接受我提出的「投資金字塔」定理。從大眾投資的角度看，當樓市投資市場處於「金字塔」底部時，房價有一倍乃至數倍的上漲空間，參與者隨房價上漲而遞增。而在樓市投資市場達到「金字塔」頂部的三分之一區間之時，可投資的城市急劇減少，房價的上漲空間顯著收窄，參與者將逐漸侷限於十幾個中心城市及其高鐵網的延伸帶。這一趨勢將在2025∼2030年間終止。當中國城市化率接近65%之時，多數中小城鎮或將消失在同城化生活的人流中，或將蜷縮在水資源危機的陰影中。未來10年中國眾多鄉鎮因為水資源危機和就業機會減少將導致房價下跌，人口外流。至2020年，人們心中的「城市」將不會多於100個！
伴隨著城鎮的「洗牌」，喧囂的房地產業亦將「九死一生」，勝出者必然要「舉重若輕」：重資產並高度依賴於資產證券化。所以證券市場的大牛市將不僅是改革成功的標誌，而且是城市化接近尾聲的奏鳴曲。未來3∼5年間，樓市普漲翻番的概率很小，股市普漲翻番的機會卻很高！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)