新一輪房價上漲就在年底

麵粉漲了，麵包肯定也要漲價，神仙都擋不住。這一輪房價暴漲一方面是因為地價暴漲，另一方面是開發商從國五條形同虛設中看透了政府，政府根本無力無心無法打壓房地產行業，在經濟如此低迷的時候，即便中央政府有心抑制房產泡沫，地方政府也不會答應。政府只是想維持房價慢漲，而非下滑。房價下滑對經濟的打擊遠大於房價上漲。還有一個根本因素是央行竭力推高人民幣導致外匯佔款爆增，從而使貨幣超發愈加嚴重，導致通貨膨脹預期，人們又紛紛投資房地產來對沖通貨膨脹。

一線城市土地成交十分火熱。上海土地市場表現尤為搶眼，土地交易55宗，土地出讓金143億元，創下了2013年以來新高。與上海相比，北京4月份的土地市場略顯清淡，但前4個月北京土地出讓金接近550億元，同比漲幅超過300%。土地市場上漲，肯定會是樓價上漲導火索。地王出現，將拉動周邊地價和房價的價格，甚至能夠拉動一個城市甚至一個地區的房價上漲。5月6日，位於白雲山東麓、廣州大道北沿線的白雲區同寶路地塊經過200多輪的激烈爭奪，被佳兆業以18.68億地價並配建66800平方米保障性住房的報價收入囊中。剔除配建保障房面積後，成交地價高達25600元/平方米，成為繼2010年保利地產(600048,股吧)以20605元/平方米樓面地價拿下的白雲新城地王后，廣州住宅樓面地價「新地王」。 上海青浦一地塊在終止出讓四個月後又重新掛牌出讓，但與前一次的掛牌價格相比，重出江湖的身價飆升了31億元。這樣的地價上漲速度，是產生房價上漲預期的重要支撐。

為了自己的灰色收入增加，為了滿足永遠增長的行政開支，地方政府拼了命地推高地價，推高郊區地價的最佳手段就是修地鐵，地鐵修到哪裡，地價就翻番。修地鐵本身也可以有豐厚的灰色收入，最重要的是使得土地資源不多的城市，也能有不錯的地價。有些三線城市都要上地鐵，2012年9月5日和2012年11月26日，國家發改委先後兩次集中批准了全國約24個城市的27個城市軌道交通建設規劃項目。修地鐵不是為瞭解決擁堵這些2、3線城市根本就不擁堵，繁華區也就那兩三條街。修地鐵可以讓遠離市中心的地價暴增，這才是政府向要的。

加大土地供應會降低地價 ，那根本不可能，就像遠郊的土地，供應充足，但政府可不願意自己的地價下滑，政府會用地鐵刺激遠郊地價。

開發商不是天使，做企業最主要還是要賺錢，地價漲了，房價能不漲？地價漲50%，房價就得翻番。

房地產將中國經濟捆成了粽子，政府官員為了自己的灰色收入不下滑，每個月的財政支出都是增長，這個永遠也不會停止增長。而財政收入在下滑，4月份全國公共財政收入11431億元，同比增長6.1％，低於一季度6.9%的增速，增幅進一步回落中央政府財政收入已經連續連續下滑，但支出可是繼續增加，4月全國公共財政支出9308億元，比去年同月增加1422億元，增長18%。其中，中央財政本級支出1588億元，同比增長10.5%；地方財政支出7720億元，同比增長19.7%。大筆財政支出還有個冠冕堂皇的藉口，那就是所謂保障民生，實際是保障灰色收入。 財政支出一直處於高速增長狀態，財政將入不敷出，財政赤字會不斷增大，必將重蹈歐債危機的覆轍。

而房地產是財政收入的主力，地方政府還能保持財政收入增長的原因就是房地產市場火爆。而這個引擎將在5月以後熄火，屆時地方財政收入也會下滑，國五條提前透支了二手房交易，4月北京2手房簽約量暴跌85%，全國2手房將進入冰河期，這就意味著地方政府的財政收入環比降急劇下滑。

1至3月，契稅、房地產營業稅和土地增值稅同比分別增長38.3%、48.2%和34.7%，比去年同期增速分別加快51.9、65.7和30.2個百分點。從契稅情況來看，扣除1-2月份數據，3月份完成契稅430.36億元，幾乎等於前兩個月總和。這一數據說明3月份契稅的增加主要是因新版國五條導致二手房交易量爆棚。因為政策因素中，二手房交易涉及契稅的減免條件較少，主要是90平方米以下的唯一住房才減免契稅。從個人所得稅來看，單月算來，3月份完成727.69億元。但是值得關注的現象是個人增幅沒有契稅增幅大，從總量上看也沒有契稅增幅多。這說明個人徵收受核定徵收，按照交易價格的1-3%（大部分省市是1%，而且滿五年144平方米以下的唯一住房免稅）的徵稅辦法有很大關係。

而4月份的經濟數據也不佳，中國經濟還在持續探底，構成克強指數的三大指標：4月工業用電量環比出現負增長，儘管同比增速較3月份上升4.4個百分點，但若按照日均用電量計算，同比也是負增長，顯示工業生產仍疲弱；並且用電量這個數據極有可能有水分，根據煤炭價格下滑尤其是焦炭價格判斷用電量鐵定是下滑的，焦炭價格4月下跌了15%，也就是說煉鋼業極度不景氣。中長期貸款餘額有所上升，但對公中長期貸款持續低迷，顯示企業對未來盈利預期不佳；鐵路貨運量也出現大幅下滑。克強指數領先於GDP和工業增速約兩個月，其波動性大於GDP和工業增速，更符合民眾的實際感受。根據海通證券研究所數據，今年以來克強指數持續下滑，前2個月克強指數為6.12，較去年12月的7.77有所下滑，而3月份則直接降至4.41。

房地產的關聯度有多高，其上游包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、傢俱。鋼鐵、水泥、建材又會關聯煤炭和電力。可以說中國GDP最少有30%來自房地產直接和間接貢獻，大約佔1/3。財政收入有近30%來自房地產直接和間接貢獻，地方財政有近60%收入來自房地產直接和間接貢獻。就業領域，中國2012年勞動者就業人數大約7.5億人，房地產直接解決了15%的就業，間接最少也有5%，合計20%以上。金融領域，大約20%的貸款由房地產行業貢獻。

經濟低迷，唯有地產能拉動中國經濟，你還敢打壓地產行業？那等同於自殺。開發商們也對此心知肚明，高調拿地是最佳例子，此外開發商還有政府送的稅收大紅包。

而推高房價另一大利器，貨幣超發也閃亮登場。

這其中只有2012年的M1增幅下滑但房價增幅略微降低,主要是2012年1-8月資本大量流出導致.不過整體上誤差還是很小,M0的波動幅度比較小,說明大部分人消費意願不強烈.基礎貨幣M1增幅與房價增幅高度同步,可以證明貨幣超發是推高房價的主要因素。近期央行為維持資本不流出中國大陸，為穩定經濟，不得不奮力推高人民幣匯率，其代價就是貨幣超發的速度快速增加，由結售匯產生的外匯佔款幾乎是一次性地立即轉化為企業的人民幣存款，因此這部分M0轉化為M1、M2的時滯遠低於由再貸款渠道投放的基礎貨幣，會導致M1、M2的迅速擴張，這個超發程度是有乘數效應的，2013年1季度新增外匯佔款達1.24萬億，相當於M2超發了差不多7.7萬億人民幣。

國五條的形同虛設已經顯示政府有意放開對樓市的調控，經濟越低迷，放開程度越高。

房價每一輪暴漲都縮短了距房地產泡沫破裂的時間，每一輪暴漲都越來越有可能是最後一次瘋狂。政府對待房地產泡沫不應該是竭力延後其破裂的時間點，而是鼓足勇氣面對吧，該來的一定會來，並且比所有人想的都要快的到來，中央政府與地方政府同床異夢，各懷鬼胎是原因之一。

新一輪房價暴漲就在2013年年底。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)