房地產泡沫何時破裂

中國房地產市場肯定蘊含著驚人的泡沫量，普通工薪階層收入與房價間巨大的差額是泡沫最典型的表現，那些鼓吹城鎮化可以消化泡沫的傢伙，完全是睜眼說瞎話，完全是喪盡天良，2012年寒冷的鄭州，露宿立交橋下的農民工被凍死，一方面是鄭東新區數不盡的空置的商品房，雖然空置但全部售出。而近期數起農民因為拆遷賠償過低而被無良企業故意碾死的事情，我們就可以知道，即使城鎮化讓農民獲得土地收益，那也是異常微薄的，99%的農民工完全不可能在城市的最外圍郊區買一套最小的房子。

泡沫是毫無疑問的，只要有點良心的人都會認同這個觀點，關鍵問題是泡沫何時破裂？會怎樣破裂？

由於中國嚴重的貨幣超發和極低的存款利率，催生了資產價格泡沫，這其中最嚴重的是土地價格泡沫和房地產價格泡沫，人們不得不將房地產作為主要的資產配置來抵禦貨幣超髮帶來的通貨膨脹。一旦貨幣超發的力度減緩，房地產的保值作用就會弱化，就可能帶來拋售，畢竟這麼多年來房地產投資者早已經賺得盆滿缽滿，不過中國經濟是一個資金效率極其低下的經濟體系，經濟完全依靠巨量的信貸泡沫和投資來支撐，指望中央政府貨幣緊縮完全不現實，並且社會融資規模已經超過了銀行信貸，央行即使想通貨緊縮也無能為力，更何況央行絕不會真正加大通貨緊縮力度，最多隻是5000億上下規模的貨幣回籠，對於超過100萬億的M2來說，形同虛設。所以指望貨幣超發力度減緩來刺破地產泡沫完全不現實，並且未來中國貨幣超發的力度會更加厲害，因為社會融資規模之大，已經讓央行難以完全控制。

那麼房價是不是就會一路上漲不停呢？世間沒有只漲不跌的商品或資產或股票，凡事都有盡頭。貨幣超發讓房地產得到源源不斷的資金注入，使得其連續上漲，如同一支股票。只要有資金進入，漲勢就不止。問題是某一時間段內，市場資金的總量是相對固定的。如同基金的高倉位，當房地產市場一直吸引資金進入，基金的倉位越來越高，高到95%以上時，市場就只能反轉下跌，因為已經沒有新的資金進入了，而獲利者要兌現利潤，於是只能下跌。

這好比是一個賭場，人們把現金兌換成籌碼，股票市場裡，這個籌碼是股票，房地產市場裡，就是房子咯。當股票連續上漲，不斷吸引人們將手頭的現金兌換成籌碼，然而既然是賭博或者說好聽點是投資，籌碼總得兌換成現金才能離場。當所有人都不再看空，都從空頭變成多頭後，所有的資金都被兌換成籌碼時，股票就無法上漲了，這時就只能下跌了，由於沒有新的資金進入承接籌碼，只能是無量暴跌。當所有人對房地產都不再看空時，市場就開始由多轉空，由漲轉跌，並且是暴跌。

房地產市場的各類投機者們，一直被媒體妖魔化為一種可憎的形象，但實際上他們是一種中性的力量，漲時助漲，跌時助跌。他們從來不站在任何人一邊，也從來沒有所謂長遠利益。人們或許很快就會看見，他們是如何懷著驚恐的心情摧殘他們昔日的多頭同伴的。那些曾經堅定的死多頭，翻空頭的速度和決心一樣快速而堅定。當一個市場全部都轉變為多頭的時候，市場實際上已經處於高度危險之中。換言之，市場反轉的時候可能越來越近。

現在的中國即使剛出生的嬰兒，也有熱心的且富裕的父母為其買了婚房，所有的PLMM都會在談戀愛時問男方有沒有房子。很多父母將一生的積蓄給兒子甚至孫子買房。所有持有足夠資金的觀望者都在一輪又一輪的調控失敗後，義無反顧地將現金兌換成房子這個籌碼。

國五條曾經讓人觀望，實際每一次調控都有人觀望，不過每一次調控都在調戲民眾，那不是調控，那是調漲，越調越漲。國五條地方政府版細則這次是赤裸裸地譏笑了中央政策，多個城市紛紛選擇在3月最後一天公布，大多隻有一句話：房價增幅低於人均收入增幅。從大部分城市概述性的調控內容來看，均迴避了20%的個人所得稅如何徵收，首套房貸比例、二套房貸利率如何調整等關鍵性問題。除了京滬等重點城市對關鍵點有所涉及外，地方政府甚至懶得對國五條表示禮貌性的致敬。

廣州市國土房管局4日公布的統計數據顯示，3月份廣州市區新建商品住宅網簽均價16817元/平方米，同比暴漲34.9%。與價格上漲呼應的是成交量也同比、環比暴漲。3月份廣州新建商品住宅網簽7131宗，同比增加50.7%，環比更增加了60.3%。今年前三個月，廣州各月房價同比去年同期上漲幅度均超過10%。2013年3月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9998元/平方米，環比2月上漲1.06%，自2012年6月連續第10個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.23個百分點。其中，84個城市環比上漲，16個城市環比下跌。百城新建房的價格即將突破每平方米1萬元，這是個標誌性事件。國五條出臺之後，出現離婚購房等情況，說明民間蘊藏的資金量、購房熱情，遠遠超過想像。量價齊升，天量即天價，放量暴漲，是最最危險的。

環顧四周你還能聽見看空房價的聲音嗎？沒有了，一個都沒有，曾經的牛刀、謝國忠、茅於軾之流的，完全沒有了聲音，空頭不死，漲勢不止。空頭全部翻多，也就是要下跌了。

有人會說，你不就是個空頭嘛，我不是空頭也不是多頭，我就沒打算把現金兌換成籌碼，籌碼需要的現金太多了。另一方面，我人微言輕，這一點聲音會迅速被淹沒在網路中。真正的智慧是沒有用的，真正的智慧是對生命的感悟。

回到正題，源源不斷進入房地產市場的資金來自哪裡呢？肯定不是工薪階層的工資，房地產門檻太高，工薪階層想進也進不了，大部分都是投資者或投機者，公務員、企業中高級管理人員、中小企業主是主力。他們的錢從哪裡來？灰色收入加貸款轉移。

中國貨幣消失之謎在學術界引起了大量探討，如此超發貨幣的情況下，高通脹一直未出現，高儲蓄率、間接融資佔比較高、金融深化等角度也不能夠解釋。2008年之後的平均CPI和之前相比，要低得多；即使以2001年為界，結果也是如此。超發的貨幣超發哪裡去了？成了未解之謎。

理論上，M2增長率=GDP增長率+CPI。實踐中，M2增長率=GDP增長率+CPI+a,a是一個介於2%-5%之間的常數，這是因為貨幣進入商品流通領域需要時間。2009年8月份是中國貨幣投放量最狂野的時候，當月我國的M2增速為28.5%，CPI是-1.2%，GDP增速以8%計算，則：

M2增速-GDP增速-CPI=21.7%。

問題來了，多達21.7%的M2到哪裡去了？這就是「貨幣消失之謎」。

很簡單，流到公務員、企業中高級管理人員、中小企業主、空殼洗錢公司的口袋裡，國家投資和信貸資金源源不斷地被乾坤大挪移為個人存款放在銀行裡。

好比某企業或政府從中行獲得一筆1年期貸款10億，實際這10億被企業高管們或政府官員拿走了5億花掉，買房買進口車出國旅遊包N奶等等。真正投入貸款項目的只有5億，這5億在1年後通常不會產生任何效益。企業為了還貸，於是從建行貸15億來填補這個窟窿，還得搞些錢出來供自己花天酒地過爽歪歪的日子。第三年後，再從中行貸20億來填補這個窟窿，這個窟窿越來越大，但是表面上看，還款及時，這是非常優秀的貸款，絕非不良貸款。近期傳出河北深州的副市長等43人因「死亡」被核銷貸款，這是那些不想繼續騙貸的傢伙們的最拙劣的手法，這只是冰山一角的一角。這也是M2氣球越吹越大的主要原因，也是M2/GDP比例偏高的原因，在2005年至2008年期間，每新增人民幣1元的信貸，就能帶動GDP增加人民幣0.71元，但到2009年至2012年期間，表面上看就只能帶動GDP增加人民幣0.3元左右了。實際是2009-2012年期間新增1元人民幣的信貸真正投入貸款項目的幅度下降到0.5元了，實際，M2/GDP比例很低。

房價不停上漲的原因就是國家投資和信貸資金源源不斷地被乾坤大挪移為個人存款放在銀行裡，也就是貨幣超發，這實際上是對無力投資固定資產的工薪階層的赤裸裸地洗劫。

房地產多頭似乎有用不完的資金，看起來房地產泡沫豈不是不可能崩潰？當然不會。房價持續上漲，導致房地產這個擊鼓傳炸彈的恐怖遊戲玩家越來越少了，門檻越來越高了。這些玩的起的公務員和富豪也感覺到了房地產這支股票的估值越來越高了。他們仍然是堅定的多頭，但是相比5年前的廉價籌碼，這些人也開始分散風險投資，投資海外房地產市場，貨幣超發依然推動房價高升，不過這次是海外的房地產市場，是紐約、矽谷、邁阿密、悉尼、溫哥華、蒙特利爾、墨爾本、香港、新加坡、柏林、赫爾辛基的房價上漲了，中國終於可以輸出通脹了。這就好比新股上市了，這支新股的名字就叫海外房地產，其估值低，回報高，不是現金回報，而是優秀的教育、清新的空氣、潔淨的水源、安全的食品、公平的法律、自由地飛翔。

擊鼓傳炸彈的恐怖遊戲玩家越來越少了，雖然剩下的玩家資金充裕，但是整體資金面已經不如以前，並且海外房地產這支優秀的新股開始分流部分資金，2012年中國人海外購房預計150億美元左右，預計2013年可以達到400億美元，隨著國內房價的進一步上漲，還有有更多地資金分流。2015年就會達到800億美元左右。

房地產崩潰的時間應該在2015年上半年，因為2010年眾多房地產企業發行了5年期美元債券，中國銀行的貸款到期你完全不必考慮還款，可以展期，一展再展，地方政府債展期可能多達5-10次。但是美元債可不好展期，雖然只有大約80億美元債券到期，但各方合力，足以擊倒這個貌似強大的房地產市場。

開發商自然不會降價，多年來的經驗告訴它們，捂盤嘛，遲早會賺回來的。不過這次有美元債的開發商可得降價了。那些持股多年也就是持有數十套房子多年的富豪們，早已賺了數倍甚至數十倍，當它們想海外移民拋掉部分房產時，發現掛牌半年也無人問津，只能降價，滾雪球效應就開始了，二手房大幅度降價，然而能夠接盤的人手裡都是10套以上房產，也正想著拋呢 ，指望窮的叮噹響的我輩工薪階層接盤，根本不可能，降價一半我也接不了，降95%，偶就出手咯。

地產末日來臨，二手房價格暴跌，卻無人接盤，新房位置不如二手房，價格卻比二手房高的多，也無人問津。由於地產已經徹底綁架中國經濟，地產末日來臨，中國經濟的末日也就來臨。2012年中國全年固定資產投資364835億人民幣，其中房地產(000736,股吧)投資為71804億人民幣，佔大約19.7%。2012年社會消費品零售總額達207167億元，其中房地產佔64456億人民幣，佔大約31.1%。2012年我國財政收入117210億元，其中來自土地出讓的收入是28517億元，佔24%。土地出讓收入主要是流入地方政府的口袋，2012年地方政府財政收入大約6.1萬億，其中來自土地出讓的比例是46.8%。以北京市政府為例，2013年全年公共財政預算收入為3613億，而北京2013年1-2月的土地出讓收入就已經達476億元。預計全年北京市政府的財政收入至少有60%來自土地出讓，甚至可能達70%。2012年年末，主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款餘額12.11萬億元，全年增加1.35萬億。房地產業佔金融貸款的比例大約為19.2%。房地產的關聯度有多高，其上游包括鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修、傢俱。鋼鐵、水泥、建材又會關聯煤炭和電力。可以說中國GDP最少有30%來自房地產直接和間接貢獻，大約佔1/3。

地產項目停工，工地上4000萬農民工拿不到工錢就被包工頭拋棄，足以製造社會動亂，社會動亂會激發人們海外移民潮和房產拋售潮。地方政府掛牌出讓的土地無人問津，地方政府財政收入銳減，灰色收入也銳減咯，地方政府平臺債危機也開始爆發，很多2012年該到期的平臺債都展期到2015或2016咯，沒法再展期啦，銀行開始為地方政府平臺債發愁了，而且銀行給開發商的貸款也要變成壞帳咯，王X，潘XX們此時早就移民海外，在夏威夷海灘美女如雲地晒日光浴咯。銀行的不良貸款率暴升到30%，擠兌潮就出現了。企業方面，中國大部分企業的資產負債率奇高無比，上市公司資產負債率平均大約46%，但考慮到中國企業假賬成風，資產負債率最低也有60%，未上市的企業資產負債率更高，有人統計為140-160%。企業的核心資產房屋和建築物以及土地使用權會隨著房地產泡沫的破裂而大幅度貶值，90%以上的企業會破產，而房地產企業會全部破產。

政府此時仍然能夠挽救經濟，很簡單，加印鈔票，收購這些拋售的房子或土地。不過加印的幅度可能超過50萬億，會導致極度通貨膨脹。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)