國五條後樓市三大走勢預測
新「國五條」出臺，對於二手房交易最具殺傷力的一條是「應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵個人所得稅」，此前各地政府一直是兩種方式並行：差額徵收20%個稅或按照總價核定徵收1%的個人所得稅，其中又以後一種方式為主。
不過，在廣東，佛山和東莞地區差額徵收20%個稅的方式已經實施了幾年。
二手房價格將持續下行
其中，2009年12月開始，佛山南海區將個人所得稅由原來的可以選擇交易總價的2%或者差額的20%的繳納比例，調整為只能按照第二種來收取。2010年，佛山其他行政區也緊隨其後推行這一徵稅方式。而從2007年開始，東莞的二手房交易也只採用差額徵收20%個稅的方式。
按照正常邏輯推斷，若國五條全國推行，由於二手房的稅費大漲，其價格相比一手房差距縮小，眾多剛需以及改善型的買家將被推向一手房市場。
但是，由於一手房日後同樣會面臨出讓時被徵收重稅的問題，因此保值能力更強的一手房可能會更受購房者青睞，對於郊區一手盤來說，則可能同樣受到政策的間接打擊。
而二手房由於放盤量減少，業主惜售心態明顯，在短期的價格下降後，很可能出現平穩的價格走勢。而政策施行的時間越長，市場的消化跡象也會越明顯，最終市場還會遵循原來的軌跡繼續運行。
市中心一手房將悄然漲價
佛山和東莞在過去兩年的樓市走勢，可以看做個稅新規在全國推行後的預演。
2011年初限購限貸政策出臺以來，根據合富輝煌的市場報告顯示，佛山的二手市場在2011年量價齊跌，二手房成交宗數約2.34萬宗，比2010年減少四成，樓價呈倒V字走勢。
2012年佛山二手住宅的交易登記宗數為17,779宗，成交面積為215.06萬平方米，比2011年又再分別減少了24.14%和23.97%。但是二手樓市卻量縮價穩，據合富置業在禪城、南海錄得的二手住宅成交個案分析，2012年兩區二手住宅的成交均價為7,815元/平方米，與2011年7,834元/平方米相比變動不大。
佛山的一手樓受到的影響比二手房要輕微，據佛山官方數據，2011年佛山一手樓成交56,581套，同比降幅近兩成；一手樓均價8,170.19元/平方米，比2010年上升9.69%。2012年一手房成交面積為672.03萬㎡，同比上漲6.02%；一手房成交均價7,634.95元/平，同比下降6.55%，但是去年12月樓價一度沖高到8,200元/平以上，樓市成交也出現翹尾。而在市中心，一手樓從2012年開始卻在悄悄漲價。
根據統計，去年年底至今年1月，有不少在2011年3月即限購限貸、個稅增加等政策出臺節點時拿地的開發商，已經紛紛推出了市中心的新項目，其中包括保利、招商、萬科、創鴻等大開發商的新盤定價均在1.5萬元/平左右，遠遠高於原本周邊一手樓約8,000-10,000元/平方米的均價。而且小戶型和奢侈型的大戶型熱銷。
而東莞由於較早實施了按差額20%徵收個稅的規定，政策消化期比較長，2011年的政策調控下，根據搜房網的統計，東莞二手房2011年東莞二手房網上簽約35,545套，與2010年持平，但是市中心區莞城的二手房掛牌均價上漲8.19%，而且證過五年的市中心老牌樓盤佔購房者搜索總量的前三名。
與此同時，根據合富輝煌的統計，東莞的一手房網簽面積520萬平方米，同比增加18%，逼近2009年高點的水平；網簽均價8,188元/平方米，同比漲7.7%，。網簽金額425.7億元，同比大增29.6%，顯示一手房均價有所提高，而且開發商資金回籠較順利。
到了2012年，東莞二手房市場繼續量價齊升，二手住宅成交3.57萬套，同比增2.1%；二手住宅成交均價為6,360元/㎡，同比上漲9%。而一手房銷售面積超過600萬平方米，同比增加15%；全年銷售金額高達497億元，同比增17%，均價8,277元每平方米，同比略漲1%。2013年1-2月，東莞的一手房均價已經超過8,700元/平方米，而且熱點樓盤主要集中在市區、與深圳接壤區等熱門地段。
第一點趨勢從東莞和佛山兩地樓市在過去兩年的走勢已經可以驗證：儘管在金融海嘯之後又迎來歐債危機，莞佛兩地的企業經營都出現困難，但是在調控力度一次比一次大的房地產市場，依然難以見到崩盤跡象。而且出現明顯的成交分化：一手樓盤中，剛需的小戶型、熱門地段的樓盤或者奢侈大戶型受到青睞；二手樓盤中，市中心的樓盤，證過五年房產降價空間很小。
在廣州也同樣出現類似的苗頭，週末開盤的新樓盤均上調了吹風價。而根據搜房網的最新統計，抽樣結果顯示有二成在售一手盤人流明顯增加，26%的購房者決定放棄二手選擇一手，還有三成的剛需買家決定在4-6月間出手買房。
第二種趨勢則是：在次新房中，出現「證未滿五年」物業交易成本低於漲價後的「證過五年但非唯一住房」現象。
在本週，陪同朋友在看房的過程中，記者親歷了「國五條」新政後的業主翻價場面：在第二次看樓的情況下，廣州一套原價為126萬元的70平方米兩房，因為滿足「證過五年且唯一」的條件，業主當場翻價至140萬元。在這種情況下，記者朋友估算過，同一小區另一套以127萬放盤的物業，業主於2011年初購入，購入價格約90萬元，加上中介費、稅費、裝修費、貸款利息等成本抵扣原值，即使按差價徵收20%個稅，加上營業稅、個稅、增值稅、契稅等，總成本也就130多萬元，甚至比滿足「過五年唯一物業」的價格更低。
中介透露，在眾多樓齡更短的次新房中，「證未滿五年」物業交易成本低於漲價後的「證過五年但非唯一住房」這種現象更加明顯。因為倒推5年，從2007年末至今，樓價漲幅高於一倍的二手房比比皆是，而從2010年至今，房產的增值額只有一部分達到50%左右。由於目前都要按照國五條的新規定按差價的20%徵收個稅，「證過五年但非唯一住房」可以免除「按總價5.5%徵收營業稅」的價格優勢已經不再明顯。
「現在是短期投資客比長線投資客更容易將房產出手。短炒比長線投資好。」上述中介稱。不過包括匯瀚、億達等廣州大型按揭公司都透露，在國五條細則出臺落地前，廣州仍然按照總價1%核定徵收的規定執行，他們都在幫客戶加緊遞件趕搭末班車。
第三種趨勢則是保剛需、限制投資性購房。由於徵收個稅需要房產部門以及稅務部門的緊密配合、資料共享，很可能這就是為下一步開徵房產稅擴大範圍進行熱身。
在剛剛開幕的兩會上，住建部長姜偉新表示，「任何政策的制定都不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益」，對於確保房價穩定，而又不誤傷剛需的情況，住建部還在進一步的研究。寥寥數語，亦給住建部落實「新國五條」配套方案定下了「保剛需」的基調。
而全國政協委員、住建部副部長齊驥表示，各地不一定非要制定細則，只要調控方向符合國五條以及細則的規定，不會採取「過激」手段，調控的本意是抑制投資投機性需求，不是傷害剛需，如果存在誤傷的情況，會進行調整。同時他還透露，40個城市的個人住房信息聯網已經完成，今年還會有更多的城市加入。
回到二手房按差價徵收20%個稅的實際操作上，房產部門與稅務部門必然要通過信息聯網來實現對房價的動態監測。
比如廣州2005年以前許多二手房在交易時都無法提供上一手業主的購房發票，不過在2005年之後，房管部門對房屋交易的發票都有留檔，如果未來真的要據實徵收，買賣雙方以找不到發票為由要求核定徵收，那麼稅務部門就可以通過到房產部門調檔的方式來計算差額。同時廣州市稅務部門已啟動二手房交易價格評估系統，評估系統能夠精確求取任何一幢住宅房屋的基準單位單價。而在東莞，數年前已經由地稅局牽頭，委託有相關資質的公司考察二手房後得出的徵稅的參考價格。
當全國所有城市的住房信息系統與地稅機關實現聯網、並且建立相關的評估機制後，那麼住建部開始要求在全國住房信息已聯網的城市範圍內徵收房產稅的日子相信為期不遠。
當然，在社會新聞層面，繼「結婚不買房就是耍流氓」的調侃之後，很快就會出現「離婚不離床，只為買間房」的新潮流，在不少本地論壇的樓市版，諮詢「我是否該離婚賣房/買房」的帖子越來越多。
為了讓名下住房達到「證過五年且唯一住房」的避稅條件，從媒體報導來看包括南京、哈爾濱、廣州、溫州、成都、昆明、寧波等眾多大中城市離婚率以兩倍的增量飆升。
一名在廣州市某區婚姻登記處的職員苦笑著對福布斯中文網記者說，這幾天來離婚的很多是夫妻倆一起急匆匆地趕來，辦了離婚證明後就在旁邊窗口辦單身證明，接著就商量著打車去簽約或趕去房產交易中心。估計過幾週就能看到他們又高高興興手拖著手來復婚了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)