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房地產正在深度綁架中國

作者:徽湖  2013-01-24 07:56 桌面版 简体 打賞 0
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重商主義制度興起時期主要集中在15-19世紀,成為當時多數歐洲國家的經濟政策。英格蘭、法蘭西、西班牙和俄羅斯成為其主義的經典國家。

重商主義制度即:「重商主義是政治經濟理論體系,它是政府對於民族的特徵進行調節,使國家獲得經濟方面的收益和福利。」

回顧歷史發現,在重商主義盛行的國家,其各方面都由「全能」政府高度管理和調節,而政府本身要依賴於各種利益集團獲取暴利,後者相應地從政府那裡獲得各種有利條件。

重商主義制度下,儘管國家主體仍然屬於農業社會,但卻急於把自身轉變成貿易和工業社會。這就是其制度的根本目的。在此目的驅使下,政府給予其鍾愛的生產者和消費者各種特權,整個經濟以非常明顯的國家主義特徵出現。

實踐證明,這種看似龐大的經濟體制導致了一系列病態的經濟學現象。首先是體制的過度干涉,導致企業大面積國有化,私營企業發展極為緩慢;其次是無所不在的官僚主義現象,官商勾結、權錢腐敗現象滋生並越來越嚴重;第三是與政府勾結的利益集團最終綁架了國家經濟。

如今當我們回過頭來反思重商主義,卻意外發現在國內某些行業,尤其房地產業,無論外表形式或內在本質,都和重商主義存在眾多天然耦合,在房地產領域,地方政府重商主義痕跡無處不在。

比如政府經常站出來,直接對房地產進行干預,實施宏觀調控成為常態,尤其在商品房最重要的生產元素國有土地環節上,地方政府成為絕對壟斷者;在任何一個城市,如果一家企業沒有很硬的政府背景,想從事房地產開發基本上不可能。

在房地產領域,政府與民爭利現象無處不在:從征地拆遷、土地出讓、改變土地性質、規劃審批到項目選址、施工監理、工程驗收、改變容積率,權錢交易隨處可見。

權力,準確的說是特權,在重商主義經濟中起著決定性的作用。這也意味著,中國的房地產市場並不是一種純粹的商品行為,企業發展並不是看誰的管理水平高,誰的資金實力雄厚,最終要看誰擁有的權力資源多,或者背後的靠山更強硬。

對於中國的房地產企業領導者來說,如何贏得特權,並勾搭上權力掌控者為己服務,是企業能否強大的關鍵。在房地產領域有這樣一句話,不懂政治的人,絕對不要去搞房地產,此言絕非噱頭,而是房企生存核心之要義所在。

只要擁有房地產相關領域特權,就能夠贏得最佳資源和享受最好服務,為了持續這種特權並使利益最大化,房地產既得利益集團寧願犧牲社會其他階層的利益,這其中甚至包括國家利益。

為了贏得政府的支持,企業家的公關和社交才是最大的核心價值,結交權貴比企業技術進步和產品創新要重要千倍。

使國家獲得經濟方面的收益和福利,這是重商主義靈魂所在,但政府終究不是企業,為了達此目的,必須尋求和他們目標一致的利益集團共同完成「宏圖大業。」

上世紀90年代,GDP增速作為一種潛在但非常流行的政治激勵機制,深刻的影響著地方官員的行為。為了改善城市面貌和GDP發展,地方官員可謂絞盡腦汁。而房地產的出現,徹底消除了「GDP增長之惑」。因為房地產像魔術師一樣可以快速「變出GDP」來。

事實已經證明,當房地產和GDP被地方政府強行掛鉤之後,房地產就不再僅僅是房地產,而是繁榮、政績甚至是政治的代名詞,房地產成為重商主義者的地方政府發展經濟的萬能鑰匙。

那麼房地產是如何創造GDP神話的,我們不妨來列舉一個簡單的例子:房地產生產消費流程很簡單,政府拍賣土地,開發商競拍後開發,市民購買商品房。假設土地成本每平米3000元,施工費1000元,銷售價格7000元。

那麼GDP數額為3000+1000+3000=7000元,這就意味著房價越高、成交量越大,房地產創造的GDP就越大。一套房子價值上百萬,如果依靠蘿蔔、白菜拉動GDP,恐怕要種幾萬畝才能解決問題吧。

重商主義制度由政府發布的各種政策、立法、規章、手段構成,這也是使國家獲得經濟方面的收益和福利的最堅強保障。

在合法的犯罪面前,上帝也無能為力,而地方政府為了最大化獲取利益,依靠制度性掠奪為最佳渠道。中國的憲法和民法通則規定,城市土地屬於全體人民所有,即全體人民對城市土地享有佔有、使用、收益和處分的權力。因此城市土地使用權出讓收入應當屬於全體人民所有。

然而在現行的房地產制度下,城市土地使用權的出讓收入沒有回到全體人民手裡,而在各級地方政府「國有土地儲備中心」的壟斷下,流進地方政府的腰包裡。「賣地」收入已經成為各級政府名副其實「第二財政。」

這就意味著各級政府賣掉了屬於全體人民的財產,但最終卻把銀子裝進自己的口袋,任其揮霍。這難道不是一種光天化日下的赤裸掠奪。

冥冥中重商主義制度成為中國房地產的庇護神。在房地產帶動GDP增長的「盛宴中」,地方政府是當仁不讓的最大受益者。沒有付出任何經濟或精神成本。

土地減少、銀行壞賬、資源枯竭及貧富差距拉大都與地方政府無關,因為上述代價有各自的承擔者,而地方政府則是永不擔責的「甩手掌櫃」。

這就喻示著地方政府是房地產領域的淨收益者,房地產膨脹的越大,後者的收益就越大,至於成本則永遠是不可思議的「零」。成本和收益的極端不對稱,使得房地產成為政府眼裡的「寵兒,」而房地產在地方政府的推動下,正踏向一條非理性、極端的毀滅之路。

而在地方政府眼裡,無限熱愛和支持房地產發展,是非常符合「經濟理性」的,也是難以遏制的,這種瘋狂不僅源自房地產帶來的巨大收益,更是一種獲取政治博弈勝利的資本。

再次強調,重商主義者要想實現國家獲得經濟方面的收益和福利,就必須依賴所勾結的利益集團。地方政府要獲取大量收益,就必須依賴房地產。

在房地產這場大戲中,如果地方政府是無本萬利的,那麼開發商則是一本萬利者,是僅次於地方政府的第二受益者。長期以來,開發商和地方政府同乘一條船,形成了「一榮俱榮、一損俱損」的狼與狽的勾結關係。

雖然二者密不可分,但實際上還是有區別的:雖然二者都獲取了暴利,但政府是沒有成本的,而開發商是有成本的,這就是官與商的根本區別,所以現行體制下,商永遠服從官是絕對真理。一旦市場出現危機,或失去了官方支持,開發商就會受到嚴重的摧殘。

因此對於開發商來說,要保護好自己,就必須做好兩點:一是千方百計的討好官方,並獨自承擔一切後果;二是把大家捆綁到一條船上。絕對的權力產生絕對的腐敗,再加之開發商極強的黏附效應,房地產成為官商勾結最緊密、權錢腐敗最嚴重的行業就一點都不足為奇了。

在重商主義制度下,擁有特權,就能夠贏得最佳資源和享受最好服務。但保持這種特權並使利益長期最大化,就注定要犧牲社會其他階層的利益甚至包括部分國家利益。

在地方政府和開發商眼裡,房地產是一棵永不枯竭的「搖錢樹」,讓既得利益集團收穫了巨大財富、良好政績和政治資本。但常識告訴我們,天上不會掉餡餅。任何財富都一定有其出處。不是剝削身邊的人就是透支未來。

換言之,中國房地產創造的天量財富不是憑空產出,其背後一定有一個或多個埋單者,正所謂:「一將功成萬骨枯。」

首先來分析一下國家利益的損失,在房地產逐漸走向瘋狂,房價脫離民生本性時,國家不僅要單獨承擔房地產帶來的金融風險、國土資源的嚴重浪費,更要單獨承受房地產所帶來的財富分配失衡、強拆民怨孳生等一系列隱形的政治信用成本。而面對這些,地方政府可以選擇逃離,但中央政府責無旁貸。

人類國家史證明,當經濟發展影響國家穩定時,政府就會通過政治手段來解決問題。對於房地產正在上演的瘋狂,一旦超過中央政府忍耐的極限,就會打出最後一張王牌,通過政治和行政手段來扭轉困局。這種手法雖然有效,但將對經濟體產生嚴重創傷,代價極其慘重。

縱觀重商主義制度國家的歷史,與政府勾結的利益集團最終綁架了國家經濟,從而出現嚴重的經濟衰退甚至政黨更替,這樣的教訓令世人警醒。而今天有關中國房地產綁架中國經濟的輿論甚囂塵上,此言絕非空穴來風。

兩年前,國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌先生則一語驚人:「房地產業已成中國經濟直接命脈。」這等於是一種變相承認。

遺憾的是,我們面對危局,房地產市場瘋狂依然在上演,房價飛漲、央企和地方國企正在全面進軍房地產,壟斷在加劇,可以說綁架正在向縱深發展。

其次在房地產盛宴中,農民和未購房者成為最大的輸家。對於尚未購房的人來說,飛漲的房價已經構成了一次災難性的通貨膨脹,大眾的實際購房能力嚴重貶值。

而由於保障住房的嚴重缺失,使得老百姓只能走商品房這條獨木橋,因此中國產生了一種新興階層,這就是房奴一族。

一套房子消滅一個百萬富翁,在飛漲的房價面前,由於害怕房價繼續上漲,民眾產生了恐慌性的購買情緒。為了購得一套房產,往往要付出兩個家庭三代人的財富,還要透支未來,方能實現住房夢想。

在房地產的狂熱中,實質上無時不刻地發生著財富急劇再分配的故事。中國房地產已成為大眾財富的榨汁機,富人積聚財富的永動機,財富分配的馬太效應正在上演。

今天的房地產市場對於已購房者也並非好事,由於房價快速上漲,擁有房產則意味著財富增加。但實質上這種財富並不靠譜,因為賬面資產可能隨時因為房價暴跌、長期利率上升而由大變小、由小變無,虛擬的贏家可能在頃刻之間就變為實實在在的輸家,而百萬家產家庭可能很快就淪為「負資產」一族。

這種情況雖然在國內尚未發生,但在我們的近鄰日本以及香港,卻在上世紀90年代中期真實的發生過。

有人甚至嘲諷:「馬克思發明瞭無產階級,香港卻發明瞭負資產家庭。」當然在房地產高速發展過程中,也有一部分人成為既得利益集團的一分子,依靠炒房套現獲取了巨額利潤,但絕大多數購房者,尤其是自住型為代表成為犧牲品卻是誰也無法掩蓋的現實。

在重商主義制度的國家裡,儘管國家主體仍然屬於農業社會,但卻急於把自身轉變成貿易和工業社會。在轉變過程中,國家和其認可的既得利益集團收穫了巨大財富,但農民則成為工業化的最大犧牲品。

今天的中國正在依托房地產進行城市化,但在大眾的視野中,購房人和即將購房的群體是房地產泡沫的最大輸家,其實在人們視覺死角,還有一群農民被忽視。

在火爆的房地產市場中,農民完全是個局外人,但農民卻是房地產最隱蔽和最大輸家。按照當前的土地法律,農民在城市化過程中喪失的土地利益非常驚人。

地方政府作為土地販子,以低廉價格從農民手裡徵得土地,然後以數倍甚至數10倍的價格轉手,而土地收益大多被注入到城市基礎設施建設中,這一切與農民毫不相干。

從上世紀80年代開始,農民被徵用土地將近1億畝,保守計算,如果每畝土地收益農民損失5萬元,那麼農民土地收益損失就高達5萬億。

與此數字相比,中國農民在1978年之前由於價格「剪刀差」所失去的7800億,真正是小巫見大巫。農民,無疑是中國房地產博弈的一個被遺忘的失敗者。正是通過房地產對農民和城市中產階層的巧取豪奪,才實現了今天的富國窮民。

客觀上理解重商主義,當重商主義成為一個國家經濟發展的主要方法論,我們看到的就是國進民退、官商勾結、既得利益集團瓜分民眾財富並綁架一國經濟。這種結果注定重商主義要退出歷史舞臺,最終走向沒落。

縱觀今天中國的房地產行業,在地方政府的操控下,正成為綁架中國經濟的最強有力的武器,這不僅是一個單純行業,更是政績和政治的化身。

政府從來沒有真正退出過房地產領域,中國房地產近10年的發展,幾乎就是一部以政府為主導的發展史。

所以,當我們認清這一點,如果還繼續研究「行業週期性規律」或預測「房價漲跌」,這已經不是一般的愚蠢了,而是一種缺乏常識的表現。

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