中國房價容忍度在哪？

毫無疑問，中國住房市場是一個政策市，政府的房地產政策指向哪裡，房地產市場就會走向哪，房價就會上漲或下跌到哪裡？可以說，這就是前十年中國住房市場的真實寫照。

因此，要判斷2013年中國住房市場會走向哪？住房市場價格是上漲還是下跌？它與市場內在性無關，也與市場供求關係無關，更與住房市場買者賣者的偏好無關，有關的是2013年政府的房地產宏觀調控底線在哪裡或房價容忍度在哪？

首先，我們來看當前住房市場基本態勢，這是2013年政府房地產調控政策底線的背景。12月18日國家統計局的數據顯示，70個大中城市房價環比上漲的有53個，佔比達7成以上；同日央行公布的四季度問卷調查顯示，29％的居民預期房價上漲，同比上漲10個百分點，比年初高11.3個百分點。

而隨著一些城市的樓市價格上漲，據報導京滬廣等地再次出現恐慌性購房潮。同時，在這種情況下，這不僅使得國內地產股表現搶眼，也使得不少企業（無論房地產企業或非房地產企業）紛紛進入土地市場。

這種現象說明瞭什麼？說明瞭多年來房地產宏觀調控效果十分有限；說明瞭頂在天花板上的房價不僅沒有下來，反之又開始上漲；說明瞭國內住房市場以投機炒作為主導市場的性質根本就沒有改變。

由於住房市場是投機炒作為主導的市場，這個市場完全是由預期來決定。當房價上漲預期不僅沒有改變反之在強化時，這必然導致無論是房地產開發商還是國內其他企業，無論住房投資者還其他相關利益者又開始湧入市場。因為他們都預期中國未來住房市場會有更多獲得暴利的機會，中國房地產泡沫將繼續吹大。

但是，國內房地產泡沫繼續吹大意味著什麼？它意味著十八大後新政府上任之際，房價繼續上漲將嚴重衝擊新政府對樓市調控底線與決心。因為，樓市價格再上漲不僅與新班子經濟發展戰略轉型（強調經濟增長之質量與效益）背道而馳，也與新班子強調的民生經濟相去甚遠。

從最近人民銀行調查及中國社會院的報告都指出，當前過高的住房價格已經嚴重影響到絕大多數民眾的民生，使得80％以上的民眾沒有支付能力進入住房市場。而住房是每一個人最大民生。住房不僅是每一個民眾最必需生活用品，而且住房購買支出費用也在每一個家庭日常消費中佔有絕對高的比重。

如果住房的價格過高，或是對絕大多數民眾的消費具有嚴重的擠出效應，或是絕大多數民眾的住房居住條件受到嚴重的掠奪。所以，房價過高是與新政府的經濟政策的民生性、與新政府希望其政策讓每一個民眾都追求過上幸福生活的宗旨是背道而馳的。

而且從早幾年國內經濟發展態勢來看，過高房價也會使得房地產利潤驚人。無論是房地產企業，還是個人及地方政府都是如此。

比如，有一家早年做家電銷售的企業，其做一個房地產項目，其利潤達到該企業前十六年經營利潤的總和；有不少炒房者，本來初期財富擁有就是十萬元或不到，但就在不到十年的時間裏，其財富飈升到千萬或億萬以上；而地方政府的情況也是如此，因為有了高房價，各地土地的價格就水漲船高，不少地方一年獲得土地出讓金可以就高該地多年的財政收入等。

但是，這些企業或個人及地方政府財富增長是從何而來，對於一個零和博弈的市場，這些房地產相關利益的暴利，必然要廣大中低收入購買住房者來承受。

同時，在這樣一個房地產逐利10年裡，各種各樣的資源都湧入住房市場，各種不同的企業都湧入房地產市場，中國經濟也就完全變成了一個「房地產化「的經濟。可以說，這種完全以「房地產化」為主導的經濟，不僅嚴重阻礙了國家經濟的產業結構調整及經濟發展戰略的轉型，也引發了一系列嚴重的社會政治問題。如嚴重財富分配不公、官商勾結嚴重及政府官員腐敗盛行、民眾創造財富的價值觀念扭曲等。整個社會與經濟都完全裝入住房這個不可破解的「套子」裡。

如果說，中國這種持續10年吹得巨大的房地產泡沫不僅從而沒有經歷過週期性調整，反之越吹越大。這不僅與新政府要提高經濟增長之質量與效益相衝突，而且這種吹得巨大的房地產泡沫得不到遏制，房地產泡沫破滅不可避免。

如果中國房地產泡沫一旦破滅，必然會引發中國的銀行危機、金融危機、經濟危機及社會危機，那麼中國必然會重蹈日本、美國地方稅泡沫令經濟長期迷失之覆轍。如果這種情況發生，不僅新政府對未來經濟發展之藍圖化為泡影，而且會對新領導層的信度構成嚴重考驗。所以，遏制當前國內房地產市場巨大的泡沫是新一任政府工作重中之重。

而當前國內住房市場的房價為何又重新上漲，最為根本的原因就在於市場理解新政府上任後不會改變當前房地產市場性質，也不會改變早幾年房地產宏觀調控政策，甚至於現有的住房政策會進一步放鬆。因為，儘管中央經濟工作會議強調對房地產宏觀調控不動搖，但是新政府既沒有對住房市場性質作一個清楚界定並堅決要求國內住房市場在性質上真正轉型，也沒有出臺新的住房政策來改變當前國內住房市場現狀。

反之，新政府在強調房地產宏觀調控不動搖時，以穩增長來強調城鎮化重要性，以增加改善性住房來保證房地產市場發展，而「住房改善性」就是2009年國內房地產市場投機炒作盛行最為重要的概念與政策。對此，新政府的政策不得不謹慎而為。

在此，2013年國內房地產市場會走向哪裡？不僅在於新一任政府對當前房價水平的容忍度，也在於是不是對住房市場性質真正採取新住房政策讓性質轉型？而這兩個方面應該是衡量新一任政府房地產宏觀調控政策的底線與決心的基點，不能有任何模棱兩可的態度。

如果新一任政府沒有真正要求住房市場轉型為消費為主導的市場，而是為了穩增長讓當前這種以投機炒作為主導的市場仍然盛行，那麼國內房地產市場的價格會繼續飈升，房地產泡沫將繼續吹大。中國經濟又可能走上早幾年以房地產拉高「GDP」的老路。

如果新一任政府不能容忍當前以投機炒作為主導的住房市場繼續發展，而堅決要擠出當前中國的房地產市場泡沫，並對這個市場動大手術，進行重大的制度改革、並出臺堅決遏制房地產投機炒作的嚴厲的信貸和稅收政策（而不是早幾年那種假惺惺遏制政策），那麼中國樓市的房價水平將回歸理性，中國住房市場將走上健康發展之路。否則，中國的經濟、政治及社會根本就無法邁過這個高房價的坎。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)