中國版房地產「影子」庫存(組圖)

中國經濟在過去的幾個月中有所好轉的一個信號是住宅地產庫存的顯著減少。

房地產投資貢獻了中國去年GDP的13%，也是金融壓制（financial repress）下的中國家庭儲蓄的重要投資目標之一。因此在中國，房地產業是一個重要的行業。

然而要估計中國房地產庫存的真實狀況並不容易。上個月Capital Economics 的Mark Williams發表了對中國房地產庫存的質疑觀點，他認為只有「被批准出售」的房屋才被記入庫存，他稱這實際上忽略了大量已經建設完畢的房屋。

在圖示中，Williams 指出房屋開工數據的大幅上升並未反映在完工房屋數據中。

美奇金（北京）投資諮詢有限公司（J Capital Research）合夥人楊思安（Stevenson-Yang）對此就天津的情況也做了圖示。

這裡的庫存數字來自中國房地產指數系統（搜房）。但是這一數據中的庫存量依然只包括「獲得銷售許可」的房屋。在此計算標準下，代售住宅庫存從2012年初的40個月銷售下降至5月份的17個月。

那麼這說明銷售大幅回升，不是嗎？事實上，沒有，起碼遠不足達到庫存水平所顯示的數量。

十月筆者曾考慮開發商推遲申請銷售許可的動機，以及當地政府允許這麼做的原因。政府和開發商都不希望房價崩盤，所以兩方都沒有減少庫存的動機。

楊思安解釋說：獲得房屋銷售許可證意味著：

它允許開發商開始通過銷售獲得現金。

它開始倒計時，在兩年（儘管經常會被延長至3年）之內，獲得許可的樓盤必須至少有一套單元可供出售。

如果開發商有足夠資金完成整個項目，並且當前的需求不足以讓樓盤大賣，那麼開發商就寧願推遲申請銷售許可，尤其是在手中已有樓盤獲得銷售許可證的時候。另一方面，如果開放商的資金不足以完成項目，急需資金，那開放商可能設法在沒有許可證的時候完成部分銷售，以規避2年/3年的出售期限。楊女士解釋說，這在包頭已是慣例。不過大多是開發商都會在銷售之前拿到許可證。

楊寫道：

銷售庫存比沒有太大意義的原因是：開發商只出售可以立即產生現金流的庫存，他們只會在資金很可能不足以完成項目時，才會想辦法交付。

二三十層的樓房只賣出二三層，這已經是屢見不鮮，即便這些樓宇很早就基本完工了。這就是為何沒有人能確定準確的庫存數量，那些已有的數據是指已獲得預售許可的那部分庫存。

楊表示，庫存量是衡量可獲得融資量的指標。楊女士描述了另外兩種影子庫存的形式，這進一步體現了庫存與融資的關係：

一些開發商沒有達到預售許可的要求，只能通過其他機構進行銷售。這裡的庫存不被認為是可以銷售的。

四分之一左右的房屋被作為貸款抵押品。「這些房屋是可以購買的：買房者直接將部分款項轉賬至銀行而不是開發商手裡。但是抵押品不計入庫存，它們記入已銷售項目。」

楊寫到：中國的鬼城問題，即使沒有鄂爾多斯那樣極端，起碼也是處處可見。原因是，中國不成熟的房地產體系（比如，基本沒有物業稅）意味著地方政府有很強的動力推動土地開發。

楊女士的一位同事飛往內蒙古的一個小城市，滿洲里。在飛機上，她看到大量被埋在5天前下的一場大雪中的建築。「我們在去往市裡的路上，去這些公寓區看了看。這裡沒有保安、建築工人，什麼人都沒有。我們去了附近的一個小鎮，他們說鎮裡多數人都為了退休而買了房。我們在餐館裡問了服務員，為什麼每個人都付得起房價；她說，當地政府允許人們用政府土地作為自己的抵押品，這些土地基本都為空置土地，尤其甚至是農田。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)