中国版房地产“影子”库存(组图)

中国经济在过去的几个月中有所好转的一个信号是住宅地产库存的显著减少。

房地产投资贡献了中国去年GDP的13%，也是金融压制（financial repress）下的中国家庭储蓄的重要投资目标之一。因此在中国，房地产业是一个重要的行业。

然而要估计中国房地产库存的真实状况并不容易。上个月Capital Economics 的Mark Williams发表了对中国房地产库存的质疑观点，他认为只有“被批准出售”的房屋才被记入库存，他称这实际上忽略了大量已经建设完毕的房屋。

在图示中，Williams 指出房屋开工数据的大幅上升并未反映在完工房屋数据中。

美奇金（北京）投资咨询有限公司（J Capital Research）合伙人杨思安（Stevenson-Yang）对此就天津的情况也做了图示。

这里的库存数字来自中国房地产指数系统（搜房）。但是这一数据中的库存量依然只包括“获得销售许可”的房屋。在此计算标准下，代售住宅库存从2012年初的40个月销售下降至5月份的17个月。

那么这说明销售大幅回升，不是吗？事实上，没有，起码远不足达到库存水平所显示的数量。

十月笔者曾考虑开发商推迟申请销售许可的动机，以及当地政府允许这么做的原因。政府和开发商都不希望房价崩盘，所以两方都没有减少库存的动机。

杨思安解释说：获得房屋销售许可证意味着：

它允许开发商开始通过销售获得现金。

它开始倒计时，在两年（尽管经常会被延长至3年）之内，获得许可的楼盘必须至少有一套单元可供出售。

如果开发商有足够资金完成整个项目，并且当前的需求不足以让楼盘大卖，那么开发商就宁愿推迟申请销售许可，尤其是在手中已有楼盘获得销售许可证的时候。另一方面，如果开放商的资金不足以完成项目，急需资金，那开放商可能设法在没有许可证的时候完成部分销售，以规避2年/3年的出售期限。杨女士解释说，这在包头已是惯例。不过大多是开发商都会在销售之前拿到许可证。

杨写道：

销售库存比没有太大意义的原因是：开发商只出售可以立即产生现金流的库存，他们只会在资金很可能不足以完成项目时，才会想办法交付。

二三十层的楼房只卖出二三层，这已经是屡见不鲜，即便这些楼宇很早就基本完工了。这就是为何没有人能确定准确的库存数量，那些已有的数据是指已获得预售许可的那部分库存。

杨表示，库存量是衡量可获得融资量的指标。杨女士描述了另外两种影子库存的形式，这进一步体现了库存与融资的关系：

一些开发商没有达到预售许可的要求，只能通过其他机构进行销售。这里的库存不被认为是可以销售的。

四分之一左右的房屋被作为贷款抵押品。“这些房屋是可以购买的：买房者直接将部分款项转账至银行而不是开发商手里。但是抵押品不计入库存，它们记入已销售项目。”

杨写到：中国的鬼城问题，即使没有鄂尔多斯那样极端，起码也是处处可见。原因是，中国不成熟的房地产体系（比如，基本没有物业税）意味着地方政府有很强的动力推动土地开发。

杨女士的一位同事飞往内蒙古的一个小城市，满洲里。在飞机上，她看到大量被埋在5天前下的一场大雪中的建筑。“我们在去往市里的路上，去这些公寓区看了看。这里没有保安、建筑工人，什么人都没有。我们去了附近的一个小镇，他们说镇里多数人都为了退休而买了房。我们在餐馆里问了服务员，为什么每个人都付得起房价；她说，当地政府允许人们用政府土地作为自己的抵押品，这些土地基本都为空置土地，尤其甚至是农田。”

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