千萬平米超級樓盤讓貴陽變「鬼陽」

這幾日網上不斷炒作兩則貴陽的新聞。一則是有位重慶富翁來貴陽，一口氣就買了某樓盤的一整棟物業的616套房子，總交易金額接近1億元人民幣。雖然媒體報導貴陽黃金週期間房子都賣瘋了，但從網路尤其是微薄上看，貴陽的供應量驚人，供遠大於求，形勢遠沒有主流媒體報導的那麼樂觀。

第二則新聞是關於貴陽的超級樓盤，這個樓盤究竟有多大，我們來看看幾組數據：總體量1830萬平方米，共計10萬套房，未來入住人口達到30萬，流動人口達到20萬。總人口50萬，這是規模趕上歐美的一個中等城市了。如此牛逼的項目，當然要大肆渲染一番。

對於第一則新聞，我的直觀判斷如果富翁買房確有其事，那麼一定是一個抄底的價格，1億元買了616套房子，有網友計算房價也就1000多塊錢一平米。大家不要忘了貴陽可是省會級別的城市。1億元在北京也就買10套市中心的豪華公寓，買兩套別墅的價格。所以如果此事為真，要麼是開發商割肉賤賣物業，要麼丟了省會貴陽的臉，這麼低的價格不是往領導臉上抹黑嗎？

當然還有一種可能就是這個新聞是有人別有用心的炒作，藉機炒熱貴陽的樓市。這樣的故事在樓市裡比比皆是。09年年末時候，北京周邊城市涿州、固安包括高碑店的房價突然從幾千元衝破萬元，購房人蜂擁進售樓處的最大原因，是不少媒體報導這幾個周邊城市有可能併進北京城。這樣買房者就可以擁有帝都戶口。當然結果是這個事情是徹頭徹尾的炒作而已。

我們都知道，貴陽作為省會城市，房價並不高，因此通過釋放炒房團的消息，一可以做熱市場；二可以提高房價。所以從這個層面分析，富翁購房是空穴來風，有人故意炒作是極有可能的事情。前幾年，炒房團走到哪裡，哪裡的房價就會上漲已成規律，但如今這一招已經過時了。如果貴陽真的是在炒作，只能說是炒冷飯，也變相反映了當地房地產發展的落後程度。

對於第二條消息，首先我想說的是開發商為何熱衷於超級大盤的開發？有統計表明，在貴陽當地超過百萬平米的大盤就高達13個。開發商喜歡大盤有兩個原因：一是整體拿地價格便宜；二是多拿地，對於地方政府來說，是兩全其美的好事。大盤，意味著招商引資的巨大成功，意味著可以通過土地捆綁開發商，讓開發商消除賺一筆就跑的思想。

百萬平米的大盤開發週期至少5年，而千萬平米的大盤至少要開發10年，在這個過程中，開發商的土地出讓金並不是一把交的，而是分年分項目繳納，因此對於開發商的資金要求並不高。當然最重要的是，在土地囤積的過程中，他們把土地當做了銀行，賺取土地增值的錢。明修房地產，暗賭土地增值，這才是開發商熱衷開發大盤的真實原因。

當然對於大盤，開發商和地方政府樂了，老百姓哭了。在北京的天通苑和回龍觀，也有類似的兩大超級大盤，在項目入住之初，由於交通、生活配套設施的不完善，完全淪落為睡城，而這裡每天都在上演早晚高峰的超級大堵車。後來經過政府的大力改造，修建了地鐵、高速，增建了醫院、大型商業等服務設施，這兩個超級大盤才恢復了應有的活力。

但是回龍觀和天通苑的開發成功並不能代表二三線城市的千萬大盤就能開發好。首先是需求的有限，會導致千萬大盤的空置率超高；二是相關配套設施的建設能否完善和及時。如果上述兩大問題解決不好，那就不是睡城、臥城的問題，而是這個項目最終要變成鬼城。這個教訓已經在全國各地上演。而貴陽百萬平米的大盤有13個，總吸納人口近100萬。而貴陽整個城市的人口才100萬，如此巨大的供應量，很有可能在不遠的將來，貴陽將有可能更換名稱叫「鬼陽。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)