房價調控已到攤牌時

中國樓市屬結構性泡沫︰一方面，高房價背後有真實的社會財富和旺盛需求支撐；另一方面，房產的社會分配嚴重不均，有錢階層大量囤房，普通民眾則買不起房。眼下，中國基尼係數已超0.5的歷史高位，收入分配兩極分化不斷加劇，而房產又被有錢階層視為安全省心的投資渠道。因此，所謂「高房價」的本質是房產分配不均，而房產分配不均又是收入分配失衡的體現。

中國高房價是如何煉成的？

雖然高房價與城市化進程所催生的住房需求相關，但導致高房價的主要因素並不在此。過去十年，中國經濟快速發展的背後，是貨幣供應量的急劇增長。2002年至2011年，中國央行的資產負債表翻了8倍，在去年底達到4.5萬億美元，而歐洲央行只有3.5萬億美元，美國只有3萬億美元。2000年中國M2與GDP比例為1.5︰1，2009年為1.8︰1，美國僅為0.6。

經濟學常識告訴我們，價格是一種貨幣現象。當貨幣供應量增長長期超過GDP增速時，資產價格的膨脹就成為吸收過多流動性的主渠道。在所有的資產市場中，房地產和股市是核心。在審批制之下，股市長期為上市公司質量低下、欺詐盛行所困擾，投資者信心嚴重不足。由於股市被視為「不公平」的博弈，樓市就成為了最具吸引力的選擇。

房價調控糾結

目前，房地產已經綁架了中國經濟。

其一，房地產是經濟增長的重要驅動力。中國是典型的投資驅動型增長模式。在拉動投資的因素中，房地產無疑堪當重任。自2005年以來，房地產對中國GDP貢獻率在20％以上。

其二，房地產成為不少地方政府的最重要收入來源。2010年，土地出讓金佔地方財政收入的比例高達76.6%。

其三，房地產也綁架了中國銀行體系。目前，與房地產相關的貸款佔金融體系資產的20％左右。更重要的是，超過10萬億元的地方平臺貸款中，很大一部分是要靠土地出讓金償還或擔保的。

可見，房地產過冬，不僅將衝擊GDP，更會將地方政府逼到入不敷出的牆角，還會直接和間接地對金融體系資產安全帶來威脅。

這種環環相扣的聯繫，正是房價調控陷入僵局的根本原因。

房價調控已到攤牌時

在最新一輪房價調控中，對房地產商資金鏈的擠壓是關鍵。一方面，銀行體系被勒令收緊房地產開發貸款，另一方面，連續12次提高銀行存款準備金也使銀行體系陷入流動性困局。此外，限購令和中央密集的表態，使得大量購房者轉入觀望狀態，又加大了房產商資金回籠的難度。結果，房產商資金鏈陷入兩頭受擠壓的困境。這種局面長期下去，勢必會有更多的房產商被迫降價求存。但是，地方政府和中央恐怕只會比房產商更加著急。

首當其衝的是地方政府。2012年第一季度，上海土地出讓金收入同比下降80％，土地拍賣市場幾乎凍結，地方政府承受的資金壓力可想而知。於是，地方政府不斷試探突破中央調控政策的博弈路徑。

中央承受的壓力更大。雖然迄今為止，中央一直沒有鬆動房地產調控政策，但人們對經濟硬著陸的擔憂不斷上升。2012年1月至4月房地產投資增長18.7% ；其中4月增速僅為9.2%，增速同比下降逾50%，較3月下降了10.3個百分點；地產投資惡化為4月固定資產投資下降貢獻了1.2個點。由於房地產行業的關聯效應，實體經濟也已經受到了房價調控的衝擊。

2012年一季度 GDP 8.1%的增速不僅低於上季度的8.9%，也低於市場預期的8.4%。如果說一季度數據是警訊，4月的數據則幾乎肯定了經濟在走向硬著陸的趨勢。

在房價調控之下，市場正呈現出尷尬的局面：一方面大量項目停工或取消，意味著未來幾年新上市房源供給的下降，這將為房價報復性反彈埋下伏筆。另一方面，購房需求並未消失，他們只是在觀望。一旦市場出現轉折信號，需求又會重新爆發。面對新樓盤的減少，重新爆發的需求勢必導致房價呈現快速反彈態勢。

2012年5月20日，溫家寶總理明確提出「要把‘穩增長’放在更加重要的位置」，這標誌著政策轉向的到來。但是鑒於房價問題的敏感性，房地產調控的變化更有可能以隱蔽的方式進行，例如央行降低準備金率，同時銀監會放鬆對房地產貸款的限制。

房價難題如何求解？

房價問題並非無解。

首先，我們必須認識房價問題的複雜成因，任何指望在短時間內畢其功於一役的想法都是幼稚的。

其次，管住貨幣，擺脫以信貸刺激推動增長的舊模式，是為房價釜底抽薪的根本之策。

再次，公眾買房難，不過是收入分配失衡的結果。中央要下決心通過減稅、破除壟斷、國企改革、遺產稅等，還利於民，縮小收入分配差距。

最後，地方政府必須實現財政民主化、透明化，建立受制約的「有限政府」，否則對土地財政的依賴就難以擺脫，中央的房地產調控就必然投鼠忌器，地方政府的「積極不合作」也難以消除。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)