國內住房市場不要陷入錯誤預期

為了應對國內經濟增長下行的風險，最近政府又開始把「穩增長」放在重要位置，並推出了一系列的經濟刺激政策。隨著這些經濟刺激政策推出，市場普遍認為堅持了兩年多房地產宏觀調控政策將如2008年下半年那樣出現鬆動，甚至出現逆轉。特別是如揚州等地方政府「軟性」的托市政策為中央政府所默許後，當前住房市場政策將出現重大逆轉更是成了住房市場的主流意見。

但就當前的住房市場的形勢來看，儘管一些城市住房銷售出現了近一年來「小陽天」，甚至於有些城市住房價格又開始上漲，但總體趨勢來看，國內住房市場所面臨的幾大問題並沒有隨著這些「軟性」的托市政策得以化解。比如，房地產開發商資金鏈仍然處於緊張狀態；整體上住房銷售價格仍然在下跌，銷售量在下降；國內各地住房市場「去庫存化」仍然是房地產企業最為關注的大問題等。

在這種情況下，市場最為關注的問題是，在「穩增長」的政策格局下，當前住房宏觀調控政策是不是真的會出現鬆動？如果出現鬆動國內住房市場會走向哪裡？如果不出現鬆動，那麼當前住房市場宏觀調控政策又會如何變化？為什麼當前房地產的宏觀調控會如此困難而地方政府不時要出臺「軟性」托市政策？為何面對過高庫存率房地產開發商就是不願意讓房價下降加快銷售？為何面對過高的房價居民也會湧入住房市場？等等。其實這種現象是與住房市場一些錯誤的預期有關的。

首先，從中央的角度來看，儘管中央政府要求把「穩增長」放在重要位置，但對當前的房地產宏觀調控政策實施仍然是十分堅決的。比如，在當前宏觀經濟調控政策有所調整的情況下，房地產宏觀調控政策基本上沒有改變。比如，一是嚴格區分住房投機炒作與住房消費需求，對前者嚴重遏制，對後者則鼓勵；二是增加普遍商品住房的有效供給；三是大力發展保障性住房；四是保證這些政策落實的工具有經濟槓桿及行政手段等。不過，無論當前房地產宏觀調控政策如何不改變，但中央政府當前房地產宏觀調控政策仍然有一個錯誤的預期。就是房地產業一向以來都作為宏觀調控的重要工具，如果房價快速下跌，是不是會對實體經濟造成巨大的衝擊，而這種衝擊是整個經濟生活不可承受的。比如，就有人指出，如果國內房價下降了50%，那麼國內宏觀經濟層面是無法承受的。而有這樣一種錯誤的預期，即住房價格下跌過多，整個國家經濟無法承擔，因此中央政府也就不敢出臺相應的住房調控政策來達到其目標(比如嚴厲住房累進交易稅與交易所得稅就不敢出臺).

但實際上這種預期是十分錯誤的。因為，當前政府住房宏觀調控目標只是要讓住房價格回歸到合理水平，讓住房性質發生根本性改變，並沒有要求住房價格水平在哪裡。如果當前的住房市場是以投機炒作為主導的市場，現有的住房已經炒得很高，那麼住房市場要回歸到消費為主導的市場，那麼其價格出現較大幅度的調整就是必然。而這種住房市場性質轉變所導致的價格向下調整，其調整幅度大小個人所認為所接受度，而是在於以前以投資為主導的住房市場其投機炒作推高價格程度或房地產泡沫程度。如果房地產泡沫吹得很大，要讓這個市場性質上轉型，房價下跌50%、60%、70%等多少，並不是取決於一些人所認可承受度，而是取決以往泡沫吹大程度。房價下跌最大，對市場影響與衝擊最大，都是因為早些時候房地產泡沫炒得過大，市場嚴重超支的結果，這是整個社會經濟發展需要為此承擔之成本。但是，中央政府對打擊住房市場投機炒作的嚴厲稅收政策遲遲不出臺，就是與這種錯誤的預期有關，以為擠出巨大房地產泡沫對經濟造成的損失無法承受。

對於房地產開發商與地方政策來說，就因為看到中央政府擔心擠出房地產泡沫會對經濟增長造成巨大的衝擊，因此，房地產開發商寧願手中持有大量的住房也不願意把住房價格降下來增加銷售；而地方政府則隨時都在觀察經濟及政策變化的動向，隨時都準備出臺住房市場的「托市」之政策，因為地方政府及房地產開發商都會預期中央政府會隨經濟增長回落而突然讓住房政策出現逆轉，如2008年下半年那樣。但實際上，只要中央政府關於住房市場錯誤預期一轉變，地方政府及房地產開發商的住房政策突然轉變的預期根本是不成立的。

對於持有及購買住房者(無論是投機炒作者還是消費者)來說，當前住房市場的銷售數量上快速下跌而價格卻不下降，最根本的原因不僅在於以投機炒作為主導的住房市場性質沒有改變，而且在於住房市場賺錢功能還是深入人心。因為，根據早幾年的國內經驗，凡是購買住房者，沒有一個人不是賺錢的。在這種情況下，對於國內民眾來說，只要能夠購買到住房就預期能夠賺錢，就預期著增長財富。因此，無論政府出臺什麼政策來限制，居民不僅更是希望購買住房賺錢，而且總是能夠找到化解這些政策限制的辦法。

正因為，國內絕大多數居民都預期購買住房能夠賺錢，就能夠增加財富，那麼持有住房者或早期住房投機炒作者，看到住房價格向下調整，一定會把手中的住房握得緊緊張的而不願拿來交易，而沒有進入市場的購買住房者，只要看到住房價格些許下跌就會拚命地進入市場。特別是就中國這樣的人口結構下，更是促使這種住房購買更踴躍。這就是最近一些城市當住房價格些許下跌時，住房銷售就很快增加原因所在。

可以說，當前國內住房市場宏觀調控之所以會如此困難，完全與國內住房市場當事人不同的錯誤預期有關。如果這些預期不改變，它將對國內住房市場宏觀調控造成很大困難。因此，在當前市場條件下，中央政府不僅要對住房宏觀調控政策執行實施有堅定態度，而且要向市場表明清楚態度，以便從根本上根本改變這些錯誤的預期。這才是當前國內住房市場得以真正調整的關鍵所在。否則，國內住房市場要擠出房地產泡沫並非易事，市場無法健康穩定發展。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)