2012年中國房市低迷已成定局
中國房地產市場在2012年的低迷似乎已成定局，在」兩會」期間，中國總理溫家寶對於房地產市場的一番表態，也在很大程度上預示著「限購」等一系列政策在短期內不會出現實質性的改變。
一方面，「調控」調子不變，另一方面，商品房房地產業的投資已經出現了明顯的減速跡象，與房地產業相關的許多行業，包括鋼鐵、水泥以、家用電器以及汽車等，都在2012年的前兩個月出現了明顯的降溫勢頭。而固定資產投資中的分類數據也顯示，2012年前兩個月，住宅新開工面積增速幾乎為零，創下了自2009以來的最低增速。
市場的不安開始產生，作為固定投資中的重要組成部分，房地產業的投資是否將對整體投資產生明顯的拉低效應？市場更加關心的問題是，從去年開始的大規模保障房建設計畫，是否能夠彌補私人投資在這一領域的降低。
這樣兩個問題至關重要，第一個問題的答案目前來看相對明確，從1-2月份的固定資產投資增速來看，其同比增速超過了21%，高於市場的普遍預期。儘管房地產以及鐵路基建等投資前景不甚樂觀，但其他子項的增速仍然保持了較快增長，這也基本確保今年的投資增速能夠保持在20%的增速水平上。
而保障房的問題，卻是一個相對複雜的問題，按照住建部的統計，中國在2011年基本建成保障房430萬套，這幾乎達到了當年住宅供應套數的30%。
按照相關統計，中國在2011年在建的保障房達到了1500萬套，除去基本完工的430萬套，這意味著尚有1000萬套保障房在建。按照中國政府的相關部署，今年將新建700萬套保障房。將這兩項數據加總，則意味著中國在2012年的在建保障房將達到1700萬套。
對比其它數據可以發現，2012年，中國的在建保障房將幾乎達到所有住宅在建規模的三分之一，對比十二五計畫中冀望保障房提供大約20%所有的住房供應，這樣的一個建設規模是必需的，也是民眾檢驗政府政策執行力的重要窗口。
為了保證保障性住房的建設，在今年的財政預算中，中國政府安排了4024億元人民幣的財政支出，用於保障房建設，這比去年的財政支出提高了15.2個百分點。而中央為地方待發的2500億元的地方債，也將重點用於保障房建設。從前兩個月的數據來看，中國政府的財政收入同比增長了13.1%，這也意味著地方政府將有較為充裕的收入，來支付保障房建設所需的投入。各商業銀行也在政策的指導下，向保障房項目投入了較大規模的資金支持。
由於財政支出將在」兩會」後逐步落實到位，在未來的一段時間內，也將看到保障房在未來幾個月大範圍開工，這將有力地支持中國經濟在今年的平穩發展。季節性因素也是需要考慮的重要因素，從歷史經驗來看，房地產開工的高潮往往在第二和第三季度，這兩個季度的開工量一般為全年開工量的65%左右，如果這樣的規律在保障房項目中同樣適用，在第二和第三季度相應的房地產數據公布後，我們也基本能夠對全年的保障房完成情況進行估算，其相應產生的對整體經濟的影響，也能夠被大體測算。
如果2012年目標中的500萬套保障房能夠順利完工，對於中國的整個房地產市場來說，將是具有里程碑意義的重要事件。按照中國過去數年的數據，每年完工的商品住宅大約為700-800萬套，這意味著即使商品住宅的完工量在2012年下降15%，中國整體的住宅供應總量也將超過1000萬套，與往年相比，供應總量將有20-30%的增長。
從供應面積來看，如果假設保障房的平均面積約為50-60平米，那麼整體保障房的供應量將大約達到2.5-3.0億平方米。按此測算，如果其他商品住宅供應面積下滑15%，中國在2012年的整體住宅供應面積仍將上升大約10%。
這樣的一個供應規模，將對中國的房地產市場的結構造成重大的變化。與此同時，這樣的一個建設規模，也表明中國對於大宗商品的需求將仍然處於較高的水平，換句話說，中國對大宗商品的需求將不會出現如市場擔憂的「大幅下滑」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)