買別墅返租金 上海別墅變相7折拋售

在上海，被認為最稀有，最堅挺，最不可能降價的別墅，終於也在降價潮中低下高貴的「頭顱」，給出了「7折」的大幅優惠。

近日，上海媒體報導，位於上海四大豪宅板塊之一的東郊（另外三個是陸家嘴、新天地和佘山）板塊的東郊紫園以房價10%的年投資回報水平，一次性向購房者返回三年的投資回報，相當於樓盤變相「打折」。而上海的一些二手房網站也有經紀人以6.8折的價格拋售東郊紫園。

或因資金壓力「打折」

不過，東郊紫園的銷售人員卻否認降價，只是表示上述返回租金的做法，是樓盤舉辦的一次投資產品活動。要參與上述活動，必須購買該樓盤的別墅，並將其交給開發商返租，就能一次性得到三年租金。這部分租金將在房價中一次性抵扣。按照東郊紫園面積最小244平方米的獨棟別墅1500萬元計算，上述10%的年回報水平，每年回報可達150萬元。

對此，21世紀不動產的分析師羅寅申表示，即使比東郊紫園位置更佳的湯臣高爾夫，目前400平方米的獨棟別墅月租金收入也只有5萬~6萬元，年租金不過70萬元左右。而東郊紫園最小別墅也能有150萬元的租金返還，似乎更像是變相讓利。

東郊紫園是上海東郊的少數純獨棟別墅。此前，上海只有長泰西郊花園曾有過7.2折的優惠，其他樓盤並沒有過大幅降價。中房信分析師薛建雄說，此前上海的高端住宅只要10%左右的降價幅度，就能增加成交量，所以大幅降價從未發生。只有那些定價過高的樓盤，才會因為房子賣不動而大幅降價。他告訴記者，此前東郊紫園的降價幅度非常少，最多隻有8.5折。

同策諮詢機構的統計也顯示，上述樓盤自2009年開盤以來，一共只賣掉過33套。其中今年只賣掉過3套，全部都是在一月份賣的。事實上，東郊紫園的銷售情況並不算差，同屬於東郊板塊的合生東郊御品園去年開盤至今，只賣了1套房。

財匯金融分析平臺的數據資料顯示，去年合生東郊御品園曾和交通銀行一同訂立了交銀國信•東郊別墅物業收益權集合資金信託計畫，以合生東郊的11幢別墅作為抵押，有近3.12億元的一年期信託將於今年6月到期。而根據同策諮詢機構的統計，合生的上述項目開盤以來的總銷售額只有5996萬元。

東郊紫園的開發商上海紫竹置業(集團)有限公司日子也似乎並不好過。根據該公司在效果網登記的上海另一項目所需要的總投資額為2.6億元，而該項目需要在今年3月開工。

高端項目走勢存分歧

分析師們一致認為，東郊紫園這樣的大幅降價只是個案，應該不會有其他樓盤會像東郊紫園那樣急於賣房，因為近期高端市場有走好的跡象。

21世紀不動產的統計同時顯示，上週單價高端住宅共計成交38套，環比提升100%。以徐匯龍華的一個樓盤為例，最近一月內合計已成交36套均價在6.2萬元/平方米房源，而該項目去年僅成交10套均價6.1萬元/平方米的房源。

不過，張宏偉對目前高端住宅市場的看法並不一樣。今年以來，整個上海獨棟市場僅僅賣出20棟別墅近6.73億元。在一些項目的信託債務即將到期的背景下，大幅降價銷售並非不可能。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)