調控下驚天逆轉：七成房企提前完成目標

在「史上最嚴厲」樓市調控政策下，房企的銷售卻有加速之勢。

今年10月，中房信研究中心的數據顯示，只有3家房地產公司提前完成了全年銷售目標。但中原地產昨日提供的截至11月的各房企銷售數據卻顯示，國內一線的13家標桿房企中已有近七成提前完成了今年的銷售目標。按照這一趨勢，到今年年底可能會有八成以上的房地產企業實現全年的銷售目標。

如果將日曆往回翻5個月，這樣的銷售勢頭絕對讓人難以想像。年中，在樓市宏觀調控下，只有恆大一家完成了全年目標的50%，絕大多數房企銷售沒有達到全年的30%。

是什麼讓開發商完成了驚天大逆轉？

調控衝擊變小？

130億元。這是中原地產研究院對萬科11月份銷售業績的最新預計。如果上述預計得到證實，那萬科已連續4個月銷售額突破百億元。而在今年5月，萬科曾因為4月中旬出臺的樓市新政，成交量較4月銳減一半左右。

萬科不是個案。中原地產的數據顯示，無論是哪一家房企，11月份的銷售數據預計都會超過今年以來的平均水平。

中原地產研究院高級研究經理劉淵說，與五、六月份相比，二次調控後樓市的成交量無疑要高很多，這使得很多開發商有機會在10月、11月趕上原定的銷售目標。

劉淵回顧今年的銷售情況說，今年上半年大多數時間，開發商都沒有辦法獲得理想的銷售時機。

總體來看，一、二月份的銷售疲軟和季節有關，也與開發商供應不足有關。4月17日新政後，樓市迎來了長達2個月的低迷。但在市場消化完所有調控政策後，新一輪成交井噴在7∼9月出現。而隨後的二次調控並沒有令市場出現今年五、六月份時的冰點。中房信的報告甚至稱，雅居樂、龍湖、碧桂園、世茂因為在10月加大推案力度，環比還出現大幅上漲。

劉淵說，11月份仍然未能實現既定銷售目標的開發商，仍有機會在年底完成全年目標。11月底，上海、南京等多個城市出現了因通脹恐慌而排隊搶房的熱情，這非常有助於全年目標的實現。

剛需釋放是關鍵

劉淵說，通貨膨脹並非開發商在下半年獲取極高銷售業績的真實原因，被壓抑的剛性需求的釋放才是關鍵所在。

8∼10月，萬科連續創造銷售額破百億的中國地產銷售記錄，根據中原地產的最新估算，萬科前11月份的銷售額可能達到999億元，已鐵定成為中國第一家年銷售額超千億的大型開發商。

與此同時，上半年僅完成全年任務25%的金地，也正是靠著這3個月的銷售井噴，一舉摘掉了落後生的帽子。

劉淵說，對大部分房企來說，熱銷的原因大同小異。首先，產品大部分是面向剛性需求的中小戶型；第二，主要布局城市大多是正在崛起的二線城市，比如無錫、瀋陽等；第三，開發商多採用靈活定價的策略。

上述觀點也部分為萬科的董事會秘書譚華傑所認同。他在總結萬科今年八、九月連續創造百億元銷售記錄時，把熱銷歸功於90平方米以下的中小戶型。

除萬科以外，其他提前完成銷售任務的開發商也多擁有大量的小戶型產品。

相比之下，主要銷售中高端產品的開發商在這一輪市場調整下銷售情況不佳。根據中原地產的預測，截至11月份，綠城的銷售額僅完成全年目標的不到70%，招商也僅完成全年任務的71%。

除了產品，熱銷與開發商此前的布局有關。恆大、中海、龍湖等多家房地產公司此前向媒體透露，今年銷售增長很大程度依賴於新拓展的城市和項目。比如，龍湖10月份僅靠常州和青島2個項目就獲取了20多億元的銷售額。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)