分析：中國寫字樓市場的繁榮

中國房價下跌的新聞頻現報端，可能使觀察人士得出這樣的結論：中國房地產市場形勢不好了。但就寫字樓市場來說，情況絕非如此。

經過連年上漲，北京的寫字樓租金如今比曼哈頓中心區還貴。

根據商業地產服務公司高緯環球(Cushman & Wakefield)的一項調查，北京市中心的寫字樓租金去年上漲了75%，每平方米的年租金為1082歐元，而紐約曼哈頓為992歐元。

中國其他城市的寫字樓租金雖然比北京低，但上漲的趨勢卻是一樣的，從金融中心上海到西部城市成都，許多城市的寫字樓租金都大幅上漲。

需求大幅上升和供應量不足，推動租金上漲。

由於目前有更多的寫字樓正在建設之中，加上經濟也開始放緩，灼熱的寫字樓市場今年可能會略微降溫。但業內沒有幾個人準備預測市場見頂。

「我們仍認為這個市場將極其健康。」地產諮詢公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)亞太區首席執行官阿拉斯泰爾•休斯(Alastair Hughes)表示。

休斯表示，去年中國甲級寫字樓的淨吸納量達到約3400萬平方英尺。

他預計今年的吸納量為2500萬平方英尺，低於2011年，但按國際標準來看仍屬於極其強勁的水平。

更為令人側目的或許是寫字樓市場擴張的大環境。

在政府大動干戈展開調控之後，中國各地房價開始下跌。

政府官員擔心房價超出人們的承受能力，也擔心在建的樓盤太多。

但政府沒有把調控措施實施到商業地產領域：實際上，這給了開發商一個很大的推動力，促使他們把重點轉向寫字樓。

「這是一部‘雙市記’，兩個市場的情況大相迥異。」休斯表示。

寫字樓市場上最重要的轉變是租戶的國籍。

過去，外資公司佔上海頂尖商業地產新增出租的大約60%。餘下的40%由本地公司租用。去年，這一比率反過來了。

根據國際房地產經紀公司第一太平戴維斯(Savills)的數據，本地租戶租用了新出租寫字樓的60%。

另一個重要轉變是開發商越來越注重規劃的細節，儘管這一變化尚處於萌芽階段。

隨著勞動力和能源成本的上升，經營寫字樓的成本越來越高。而隨著原材料成本的攀升，建築成本也日益昂貴。

「過去人們常說‘我想要我的項目在昨天完工’，」建築諮詢公司EC Harris的合夥人馬克•巴登(Mark Budden)表示。

「現在，人們不再條件反射性地匆忙建造一座摩天大樓或商業區，而是進行更長期、更富戰略性的思考。」

在一片繁榮景像當中，也存在令人警惕的跡象。

所有的房地產市場都容易出現繁榮與低迷週期。在中國這樣的快速增長國家，需求變幻莫測，波峰與波谷的起伏可能尤為劇烈。

三年前，北京的寫字樓空置率高於20%，許多寫字樓空無一人。這一比率現在已降至大約9%。

自2009年不景氣以來的復甦令人印象深刻，但一些人擔心，從當前高點上的跌落將十分慘烈。

中國的二線和三線城市——即人口100萬至1000萬的數十個城市——近期尤為積極地建設工業和商務區，以吸引大公司。

巴登表示：「許多城市有大量投機性開發，隨著一個又一個二線城市極力吸引大牌客戶入駐它們的寫字樓，大家都有一種真切的緊迫感。」

地處中國腹地的湖北省武漢市就是一個成功的例子。它已成功變身為製藥公司中心。

但其他城市還在掙紮著實現自己的雄心。

天津決心打造世界面積最大的金融中心。但截至目前，它只吸引了少量的銀行分支機構和私人股本公司。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)