房地產調控 政府還能扛住嗎

2012年以來，中央政府多次強調房地產調控不放鬆，期間還幾次糾正地方政府變相微調政策的舉動。這顯示中央政府決心還很大，但一些地方政府已經「扛不住」。當地方政府都扛不住時，中央政府能扛住嗎？

房價大跌，經濟會硬著陸

所謂扛不住，一是政策面持續偏緊，稅收和土地出讓金大幅度下滑，未來地方債務負擔更加沈重；二是因為房地產市場近乎零增長，即影響了內需增長，也抑制了投資增長，經濟將急速減速。很多地方政府官員非常擔心，房價若出現大幅度下跌，房地產市場必將硬著陸，宏觀經濟也會硬著陸。全國「兩會」將從3月3日起召開，「兩會」如何討論房地產政策，未來是會進一步從緊，還是需要微調，各界十分關注。

從近期政策動向看，一切都可能變，但萬變不離其宗必須保證房地產市場不出現硬著陸。為此，雖然高層還在發出可能擴大房產稅徵收試點的聲音，對今年的保障房建設指標還在強調開工率、完工率，但房地產調控需要微調的跡象卻越來越多了。比如，最近溫總理關於房地產調控側重點的講話已經在悄悄地變，雖然還在強調「為了促進公平和穩定，房地產調控不能松」，但他同時委婉地說明「未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房」。這不僅是對「居者有其屋」的最新詮釋，同時也是對房地產市場必須堅持走市場化道路的暗示。從各地「兩會」來看，大都在強調首先必須解決好保障房的分配制度問題，搞好「輪候制」，杜絕騙購，然後才能大規模建設。國家主管機構也相應明確，保障房要與商品房並舉，但不能平起平坐，前者只能是後者的一種補充，不能成為主渠道。未來老百姓想擁有自己的住房，還要靠勞動，靠積累，靠銀行信貸支持。房子不是福利，不能完全指望政府分配，保障房不能成為不勞而獲的「典範」。

短期內難大面積征房產稅

房地產市場必須良性循環，房子要賣得出去，土地使用權才能拍得出去。反過來說，土地出讓要像前幾年那麼火，房子可不能像去年下半年那麼賣。鑒於此，最近國土資源部公布的2012年全國住房供地計畫就值得重視。國土部要求，今年住房用地供應計畫總量原則上不應低於過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於總量的70%。這其中值得注意的有兩點：一是總量不低於房地產市場最繁榮的時期；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量「並列」，而不分列，這其中明顯地含有變相縮減保障房建設數量的「含義」。從國土部動向看，今年會鼓勵多建小戶型房子。由於土地供應今年要適當擴大，因此房地產市場不能太冷。只有市場化，才能避免房地產行業硬著陸，這很有看點。

關於今年以及今後幾年是否需要擴大房產稅試點問題，不僅是房地產調控政策會不會加碼的最大看點，也是房地產市場要不要堅持市場化改革的最大看點。雖然李克強最近在《求是》發表的文章中，仍然指出未來會擴大房產稅試點城市，但很多大城市在開「兩會」時已經表態，今年不會試點房產稅。國務院發展研究中心研究員倪紅日更是明確表示：「十二五期間不征房產稅」。

從經濟學角度，筆者認為，房產稅大面積徵收在理論上說不通，條件也不成熟，從上海和重慶兩個城市的試點看，徵收房產稅完全是表面文章，是純粹的政策調控，抑制了市場化作用。從各地抵制房產稅的舉動看，指望在短期內用房產稅代替土地出讓金是很不現實的，強制推行則會引起房地產調控政策預期的混亂。房地產調控的最終目標是要形成經得住歷史檢驗的、成體系的房地產市場化調控政策，這些政策應該能保證房地產市場的繁榮穩定，而不是大起大落，不能今天是風，明天是雨。房產稅不能與土地出讓金並存，而取消土地出讓金制度，不現實；大面積徵收房產稅，也不現實。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)