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房地產市場價格拐點早就出現(圖)

2012-01-16 13:08 作者:何志成 桌面版 简体 2
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2011年的中國房地產行業,是被「新政」困擾最大的一年。雖然目前從統計數據上還看不到行業「一片綠」,但業內人都明白,統計數據採集的樣本是「合同價」,合同價的水分極大。為了少繳稅,以前的「合同價」都是往少了寫,其餘補現金,很多時候差距高於30%;現在的「合同價」稍微真實些了,但成交價一定比「合同價」更低。為什麼?因為房地產已經徹底地變為「買房市場」——買房的人有了極大的議價權。在我看來,房地產市場價格不僅早就出現拐點,而且步入深度調整階段。

2012年一季度,全國房價將進一步下跌,而且很可能有一次急跌、普跌。這是符合投資品市場規律的,也是符合房地產市場規律的。從基本面分析,一方面房地產庫存高得嚇人,而且還在以高速「囤積」;另一方面,房地產商普遍「銀根」吃緊,不靠大幅度降價賣房,恐怕躲不過「債主」的清償追逼。此外,房地產商陣營不出現較大規模倒閉潮和兼併重組,房地產調控的政策力度就一定不會放鬆。

2012年,不僅一些房地產商要走向破產,那些手中擁有三四套房子的人也很麻煩,尤其是炒房者。房地產商一旦開始拋售庫存(新)房產,一定會傳導到二手房市場。按照規律,一手房跌幅超過30%,時間超過2個月左右,二手房價格就會大幅跟進。更何況,2012年房產稅試點將擴大,住房實名制也可能逐漸落實,不僅住房保有環節成本將加大,而且可能會追查購買房產的資金來源。目前高達90萬億元左右的二手房市場(資產)一定會出現較大幅度縮水,二手房未來的跌幅也可能很嚇人。

2012年房地產市場的「硬著陸」幾乎是難以避免的,但這個「硬著陸」很可能就是「一下子」,很快將觸底反彈。為什麼?中國經濟無法承受房地產市場的硬著陸。所謂的經濟轉型,尋找新的經濟增長點,那是很遙遠漫長的追尋。一個良好的房地產市場,不僅是未來經濟增長的主要源泉,也是啟動內需的「中樞產業」,它連接著上下游近50%的GDP。更重要的是,我們至今還找不到能夠讓勞動者「剩餘財富」保值增值的市場,找不到能夠使財產抵押貸款良性循環的抵押物。從這個意義上說,保障房、經適房都難以替代商品房(因為它們不可能形成市場,更難以帶動大消費)。房地產業「挑大樑」是歷史的選擇,問題是現在想「挑大樑」的人太多了,房價也漲得太離譜了。一個國家有才華的企業家都不得不投資房地產業,一個國家絕大多數有才華的人靠工資獎金都買不起房,這個產業和市場的確不健康,需要調整。但也必須承認,調整太晚將付出很大的代價,包括中等收入者財富的縮水。

現在不是顧慮(房價)跌多跌少,討價還價的時候,而是如何避免房地產業硬著陸的關鍵時期。所謂讓房價緩慢下跌的想法是不切實際的,人為控制很難。避免房地產業硬著陸的唯一途徑是按市場規律辦:微調政策,逐步實行房地產實名制,加大住房保有成本,同時按經濟實際增速提高勞動者收入,增加購買力。讓絕大多數人擁有自己的房產,不能靠配給,要靠勞動,靠市場上的勞動力價值交換。一個良性的房地產市場,炒作者要退出,「多餘」的開發商要退出,政府也要退出。

可以預計,2012年房地產市場硬著陸是大概率事件,房地產新政頻出也是大概率事件。2012年將是房地產業轉危為安的一年,這個前提是必須來一次危機,來一次「災難」,如此才能在對抗危機時取得共識,來一次鳳凰涅槃。


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