中國樓價能否「合理回歸」？

2011-12-30 13:22 作者:Lex專欄

中國官方在過去兩年的大部分時間裏，都在試圖策劃樓價放緩。現在他們已如願以償。接下去會發生什麼呢？

如果一切按計畫進行，這將是一件有序的事。樓價將繼續每月環比下降，正如在11月份所發生的那樣，該月中國70個大中城市有超過半數的房價錄得下跌。如此再過兩至三個季度，全國範圍房價從高峰到低谷的跌幅將達到20%這一水平，高於2009年低位約30%。然後，官方可能嘗試讓樓價恢復適度上漲，祝賀自己在沒有嚴重損害整體經濟的前提下，打消市場對於樓價只漲不跌的期望。根據中國央行12月22日的一項調查，隨著房地產市場數據連續4個月呈現逐步疲軟趨勢，該類投資已從中國家庭投資首選的地位下滑，被基金和財富管理類產品取而代之。這正是中共中央政治局所希望看到的。

但另一種可能的情形就比較令人擔憂了。對樓價下跌的預期一旦扎根，可能導致交易完全乾涸。激勵措施可能無法扭轉局面，正如去年各種遏制措施都未能阻攔價格上漲勢頭一樣。如今，只有14%的家庭表示，他們可能在未來數月內購房，這已接近自央行調查開始以來的歷史低點。與此同時，在香港上市的中國幾家大型開發商的股價，僅相當於其資產淨值的大約五分之二，這是對銷售放緩，銀行信貸緊張和利潤率下行壓力的不祥體現。在未來一年，投資者應該養成對中國公寓價格和交易量進行仔細研究的習慣，正如他們對美國新屋開工率進行仔細研究一樣。中國樓市在價格上行階段得到的管理就是不規律的。下行階段也不會有什麼不同。