中國樓市難「鬆綁」

今年10月，廣東佛山市發布的一項被解讀為「放鬆」房地產限購令的通知被連夜叫停。11月，四川成都變相鬆動樓市限購的措施也在一週後被叫停。這顯示，當前房地產調控的高壓態勢仍將延續。筆者認為，考慮到房地產市場過熱對經濟健康運行的諸多負面效應，在房地產「軟著陸」前，調控的高壓態勢基調難改。

高房價推高經濟發展成本

中國房價持續多年的上漲，使房地產成為一個暴利行業（主要房地產上市公司的毛利率都高達40%甚至50%以上），吸引了大量社會資源向房地產業集中，同時也吸引社會大量游資介入房地產投機性炒作，使大量房屋淪為炒作標的。

中國房地產商普遍存在屯地、捂房行為。統計數據顯示，1999－2010年，地產商累計購地38.19億平方米，累計完成土地開發麵積23.57億平方米,由此形成的尚未完成開發的土地面積高達14.62億平米，以2010年全國完成土地開發麵積2.13億平米計算，房地產商囤積的土地足夠其開發6.86年(不包括1999年以前房產商囤積的土地)！

從歷年商品房竣工面積與商品房施工面積的比例也可看出，最近十年來房地產商屯地、捂房的傾向不斷強化。1999年商品房施工面積5.51億平米，當年商品房竣工面積1.98億平米，竣工面積佔施工面積的比例為35.93%。在2003年以前房地產市場價格相對平穩時期，這一比例保持在35%以上。而自2003年始，隨著房地產市場的逐步升溫，房地產竣工面積與施工面積之比呈持續下滑趨勢，2010年這一比例僅為19.41%，顯著低於2003年以前的水平，這表明，大量的商品房開工建設後遲遲不辦理竣工結算手續，房產商屯地、捂房的熱情不斷高漲。

在開發商屯地、捂房的同時，大量投機性資金進入房地產市場，由此形成的大量房屋空置面積，迄今尚無公開的統計數據。

事實上，統計這一數據並不難：生活在現代都市，任何人都離不開水和電，三個月以上無水電費發生的房屋基本上可判定為空置房。從居民的水、電賬單來看，這些數據早已納入計算機資料庫，要進行這樣的數據統計，一週足矣。

筆者個人認為，相關統計部門應該已經掌握了這些數據，之所以遲遲沒有公開，很可能因為這些數據相當驚人，擔心由此引發整個房地產市場的恐慌情緒，而使整個房市出現不可控的雪崩式下跌，導致系統性風險。

房地產商屯地、捂房，投機客炒房，使大量土地拋荒，房屋閑置，形成了大量無效需求，造成巨額社會資源浪費，而無效需求本身又推動了上游原材料價格的持續上漲，推高了經濟發展成本，不利於中國經濟長期可持續發展。

房市膨脹將引發系統性風險

房地產泡沫過度膨脹，一旦破滅，很可能導致系統性風險，泡沫越大，風險越高。最近20年裡日本、香港、美國等房地產泡沫最終破滅都給經濟造成重創，這也給中國日漸膨脹的房地產市場敲響了警鐘。

中國房地產市場在過去十年間不斷升溫，房價持續飆升，從沿海到內地，房價普遍有5-10倍的漲幅。而長達十年的房地產「牛市」使投資人以及所謂的「剛性需求者」都產生了房價只漲不跌的印象。房價的上漲吸引大批新參與者買入，買盤的湧入又進一步推升房價，由此形成一種不斷自我強化的循環。如果對當前中國房地產市場不主動進行調控、引導，任其自由膨脹，房價在當前的價格水平上繼續高歌猛進、翻一番甚至更高，最終必然以雪崩式殺跌收場。

近年來，每當房地產調控政策出臺時，總有一些地產商驚呼，房地產調控，銀行先死。其實在當前國內樓市高燒難退的情況下，針對房地產市場實施主動調控，恰恰是為了保障銀行業和整個經濟的平穩運行。如果不主動調控，任憑房地產市場無節制地自由膨脹，最終的崩盤必然殃及金融系統，並引發經濟危機和社會動盪。

高房價影響社會穩定

1998年由國務院發布的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》是啟動中國房地產改革的綱領性文件，該文件第二條第6款要求：「停止住房實物分配後，房價收入比(即本地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。」

這份文件表明，在其制定者看來，4倍以上的房價收入比已屬偏高。而目前中國幾乎所有城市平均的住房收入比都已達到十幾倍，甚至幾十倍，遠遠超出了這一設定的標準。

目前上海普通商品房價格都在2萬元以上，一套建築面積60平米房屋的價格在120萬元以上，以4倍房價收入比計算，則雙職工家庭人均可支配收入（稅後）應達到15萬元以上。這顯然超出了絕大多數工薪階層的收入水平。這表明在經歷持續多年的快速上漲之後，當前的房價已遠遠脫離了工薪階層實際收入水平。

橫向比較來看，2010年美國新建住房售價中間值為20.44萬美元，2010年美國人均可支配收入為36051美元，以三口之家計，年均家庭可支配收入為10.82萬美元，以此計算，其房價收入比僅為1.89倍。而美國每套住房的建築面積中間值是303平方米。相形之下，中國的房價收入比已遠高於次貸危機下的美國。

高房價阻礙經濟結構轉型

土地財政支撐地方政府盲目投資，不僅造成大量社會資源浪費，也使中國過度依賴投資拉動的經濟增長方式難以改變。

2010年國有土地使用權出讓收入29109.94億元，完成預算的213.2%、較2009年的14239億元同比增長104.4%!房地產市場的膨脹也拉動了與其相關的稅費收入（土地增值稅、營業稅、契稅、城建稅、房產稅等）的大幅上升。

中國地方政府並不缺錢，而是亂花錢。誠如證監會新任主席郭樹清所言：「全國城市規劃和建設隨意性很大，相當一大部分GDP靠拆遷。我發明瞭一個新詞，叫‘拆毀性建設’。這種馬路反覆修，房屋不斷拆遷等創造的增加值，都要計入建築業，計入GDP，但實際財富和國民福利並沒有增加。」

地方政府對土地財政的熱衷，通常被認為是分稅製造成地方政府稅源不足所致，但財政部發布的數據並不支持這一觀點：

2010年中國財政收入83080.32億元，其中，中央財政收入42470.52億，地方本級收入40609.8億元，加上中央對地方稅收返還和轉移支付收入32349.63億元，地方財政收入總量72959.43億元，地方財政收入總量佔全國財政收入總額的87.8%。

由此可見，地方政府可支配的財政收入佔總的財政收入比重很高。地方政府熱衷於土地財政，更多地是由於其對所謂的「政績工程」的追求，以及腐敗官員自身的利益訴求。毫無節制地亂花錢，再多的錢也不足以供其揮霍。房地產市場降溫，可有效遏制地方政府盲目投資的熱情。

另一方面，高房價嚴重削弱了城市中產階層的消費能力，私人消費佔GDP的比重持續下滑。高達十幾倍乃至幾十倍的房價收入比不僅意味著，普通工薪階層需要將一家幾代人的積蓄用於支付購房首付款，而且還意味著，在其後的若干年裡需要將大部分工資收入用於償付購房貸款，這必然會嚴重削弱其消費能力。過去十年間，中國私人消費佔GDP比例持續下滑,由2000年的46.44%下降至2010年的33.8%，同期美國私人消費佔GDP比例長期穩定在70%左右。

隨著2008年美國次貸危機的爆發以及當前歐洲主權債務危機的不斷演化，全球經濟失衡的矛盾突顯，中國經濟長期以來過度依賴投資和出口拉動的增長模式已難以為繼，經濟結構轉型迫在眉睫，推動以消費為主的內需增長是未來經濟發展的長期方向。而過熱的房地產市場已經嚴重阻礙了中國經濟結構轉型，不利於中國經濟長期可持續發展。

房地產調控，銀行是否會先死？

近期，在房地產市場寒意漸濃之際，一些地產商老調重彈：房地產繼續調控，銀行業將先死。其意圖也很明顯——通過隔空喊話，逼迫調控減壓，甚至出現類似於2008年末的調控政策大逆轉，但這一次，房產商恐難以重溫舊夢。

面對地產商的「叫板」，銀監會前主席劉明康很淡定地表示，房價下跌40%、甚至50%，銀行業沒有問題。事實上，銀行業最近兩年進行了多輪壓力測試，以應對房價大跌的衝擊。然而，當樓市的寒冬真的來臨時，銀行業能否經受住寒流的侵襲？

筆者個人認為，房地產價格下跌50%對銀行業的影響，主要取決於下跌的方式：

理想的方式是，未來三、四年內房價溫和下跌，年下跌幅度10%-20%，三、四年內房價總體下跌30%-50%，另一方面，中國經濟平穩運行，由投資拉動為主轉向以私人消費為主，居民收入保持年均10%的增長，三、四年後，房價與居民收入水平自然對接，從而實現房地產市場的「軟著陸」。在這種情形下，房價的下跌對銀行業的衝擊將較為有限。

過去十年是中國房地產業暴利的十年，房地產商都積累了大量的財富，成為中國最富裕的群體之一。因此，對於負債率正常的房地產商而言，其面臨的主要問題是流動性問題，而不是償付能力問題。如果房地產價格有序、漸進式地下跌，在這一過程中，面對償債壓力，房地產商有相對充裕的時間變現房地產，償付到期債務。或者出售房產，或者轉讓項目，或者股權重組，房地產商可從容應對，不會產生大量的呆壞賬。只有那些頑固地捂房、囤地且負債率較高的房地產商，以及陷入高利貸陷阱的房地產商，才可能出現破產、倒閉。

對於以房地產為抵押物的貸款而言，當企業生產經營活動正常時，房產價格下跌並不影響其償債能力；在企業經營狀況惡化時，對以房地產為抵押物的短期貸款而言，抵押貸款金額一般不超過抵押物評估值的70%，在房價一年內下跌10%-20%的情形下，也不會形成大量壞賬，對以房產抵押的一年以上的中長期貸款，房價下跌後，銀行一般會要求企業追加提供抵押物品。

最壞的情形是，房地產市場雪崩，在三、四個月內急跌50%以上。在這種情形下，房地產商沒有足夠的時機變現資產，短期內流動性不足引發大量房地產企業不能清償到期債務，併進而引發市場恐慌性拋售，形成惡性循環，由此產生系統性風險。

由於本輪房地產市場的降溫是在政策面主動調控、引導下進行的，未來房價下跌的過程總體上是可控的，房地產市場雪崩式下跌的情形出現的可能性較小。房地產價格在未來3-5年內總體下跌30%-50%，並不會引發銀行業的危機。

綜合上述分析，抑制投機性需求，淡化房地產投資品屬性，滿足居民正常的居住需求，依然是未來中國房地產調控的政策目標。考慮到中國當前高房價脫離居民實際收入水平的現狀，以及房地產市場過熱對經濟健康運行的負面效應，未來相當長時期內，房地產調控的高壓態勢難以從根本上改變。