如果房價下跌70%，大家會怎麼樣?

2011-11-25 13:01

假如房價下跌70%的話，大家會怎麼樣?

很多人認為房價最多下降10%-20%就差不多了，因為政府肯定會出手護盤的。可是，我們回想一下96年海南房地產的崩盤，97亞洲金融危機之後廣州，香港樓市的崩盤，2008年次貸危機之後美國的樓市，再早一些90年代初日本樓市的崩盤，都是以超過70%的下跌率收尾，因此房價下地70%並非是聳人聽聞，也並非是天方夜譚。

按照下跌70%的計算，南京市現在市中心的房價將從3萬元重新跌回1萬元以內。其實這並不是不合常理的事情。因為在2003年南京市中心的房價只有7000元，而在2008 年經濟危機的時候，也還只有1.5萬元。即使按照70%的下跌率，無非是說南京的房價重回2005年左右而已，並不值得驚慌，實在是很理性的價格回歸。假如房價下跌70%，房地產市場的玩家會重新洗牌，大量爛尾樓會重現。

會有一半的小房地產商關門倒閉或者被兼併，有若干個大房地產商也難逃被兼併的命運。特別是那些在房地產市場「玩票」的業餘玩家，估計在房地產市場上的投資將血本無回。這其中必然包括了很多「不差錢」的國字號企業。不專心主業而希望能夠短平快地老錢的這些企業估計最後不僅副業弄不好，主業也荒廢殆盡。

在這樣的過程中，大量建設半途的高樓大廈，別墅住宅會不得不停工，造成大量的爛尾樓，成為城市的傷疤。同樣，建成的大廈和住房也會因為找不到買家而不得不空置，成為流浪人員和老鼠，野貓，野狗等動物們的樂園。市中心的房價降到令人絕望的程度，卻恰恰給無數的底層草根階層帶來福音，他們不再需要數人擠住狹小的房間，而可以輕鬆地負擔更加舒適的獨立居所。甚至，草根階層可以夢圓自己房屋的夢想，雖然很多人依然會觀望不敢購買(如同股市到最低點，卻無人敢於購買的道理)。

假如房價下跌70%，從PPI到CPI，資源類和消費類物價會大大下降

很多資源類的產品和建材類產品需求將大量減少，這導致全世界的資源類大宗產品的價格面臨「斷崖式」下跌，就如同2008年石油價格由147美元直降到47美元一樣。首先，山西和內蒙，陝西的煤老闆們開始割肉放血，澳大利亞人依靠挖礦石賺錢的日子一去不復返，石油價格重新滑落到100美元以下，全球的航運業陷入蕭條，鋼鐵業陷入蕭條。

在這樣的過程中，中國眾多看起來光鮮的企業，首先是國有企業將再次面臨破產危機。我想首先面臨破產的就是製造行業的國有企業，比如鋼鐵業和造船業。有沒有想過上海寶鋼，江南造船廠這樣的巨型國企會重新面臨破產的危機?

其次，兩桶油的日子也不會再好過，高企的油價帶來的壟斷利潤掩蓋了效率的低下和人事的冗員，一旦油價下滑一半，他們的利潤馬上就會被成本消耗殆盡。同樣，銀行業也將再次面臨危機，無數的貸款重新成為呆賬和壞賬。自然四大國有銀行還談不上倒閉，套用美國人的語言，就是所謂「大到不能倒」，而21世紀湧現出來的各類股份制，地方性的商業銀行估計難逃倒閉命運。

恰恰是這樣，這些瀕臨死亡的空殼企業也會成為有活力的民營企業的饕鬹大餐。曾記否，在90年代的國有企業破產大潮中，各行各業大量的國有企業被民營企業兼併，重新改造為適應市場經濟的現代企業。有人說民營企業就有活力麼?你這是右派的觀點，是唱衰社會主義的觀點。

那麼我們一起來回想一下。

90年代國有企業改革的攻堅戰是從紡織行業開始的，而紡織行業的首要任務就是「壓錠」，即將大量沒有效益的紡織機砸毀。

有人說，這難道不是需求過剩的不得已行為麼?可是，在同期，民營紡織企業有哪一家在壓錠呢?哪一家不是在積極地擴大生產呢?如果不是這樣，中國又是如何在短短几年時間成為世界最大的紡織品製造國呢?所以，「壓錠」不是要壓縮超過市場需求的設備，而是要壓縮效率低下，無法形成市場競爭力的設備。

當危機再次來臨的時候，那些效率低下的鋼鐵設備，造船設備無非再次面臨一次扔進垃圾箱的命運。而同時，也無非是效率高的設備再次擴大市場的機會。這樣的機會大部分會被市場中優秀的企業佔據。不論你是否相信，這些企業大部分都是民營企業。假如房價下跌70%，政府再次面臨90年代的危機。政府的收入因為經濟的下滑而大幅縮水，相反此時為了刺激經濟增長，不得不使用減稅等措施。政府在經濟繁榮的時候，增加了大量的開支預算，比如出國考察，比如政府大樓，比如公務員數量和公務員薪資，還有一個就是中國特色的維穩經費。

現在突然收入減少，政府同樣面臨破產的危機，並且由於還承擔了國有企業的股東義務，債務會大大增加。政府的裁員和降薪要比企業困難很多，那麼只能減少不必要的開支，比如出國，比如政府大樓，最後才會在公務員身上動刀子(如同90年代朱鎔基的改革一樣)。

實際上，政府很快會發現變賣資產是最快的獲得收入的方法。於是，政府會遵循90年代的做法，甩掉很多陷入破產的國有資產，打折賤賣，也是摔掉包袱。於是，90年代出現的情形將再次出現，但是這次甩賣的資產將是更加巨大的資產，比如鋼鐵，造船，汽車，石化，銀行，證券等巨大的資產。由於國有企業陷入危機，很多以前用來保護國有企業，限制民營企業的措施就顯得不合時宜，很快被廢除(如同90年代民營企業自營出口權的獲得一樣)。因為政府這個時候要指望民營企業來解困，解政府的困，來收留這些破產的國有企業。

我猜想，現在很多壟斷行業對民營企業的限制將迅速被打破，比如石油行業進口原油的限制，比如金融業業民營金融企業的限制，比如航空業民營航空的限制等等。歐洲各國和日本的歷史都多次表明，國有企業只會成為政府的負擔，而不是政府的金蛋。在90年代，政府甩掉一般競爭行業的國有企業，估計這次要再次甩掉眾多資源類，重工業類，金融類行業的國有企業。同樣，土地這個大問題，估計也會得到解決。

土地私有不再是個禁忌的話題，政府將放棄對土地的壟斷，也不再一次性地收取70年的使用權，而是改為收取定期的土地稅收，即不動產稅，這也使得中國房地產市場進入真正意義上的開放市場。

當農民真正成為土地的主人，可以自行決定買賣自己的土地的時候，老百姓反而能夠使用更低的價格購買土地，購買住房。現在遍地的小產權房也將迎來歷史性的解決機遇，或許會參照「股權分置」改革的方式，一次性補足土地出讓差價，即可獲得土地同等的使用權。當然，已經不僅是土地的使用權，而是土地的所有權。當人民真正擁有自己的土地，擁有自己的房屋的時候，才會「有恆產者有恆心」，中國也才會進入一個全新的時代，一個真正"「和諧」的時代。

四季度以來，全國大中城市房價環比下跌趨勢更加明顯，尤其是北京等一線城市部分樓盤價格跌幅接近五成。降價樓盤大多成為低迷樓市的成交主力軍。疑問隨之而來：樓市由漲轉跌的「拐點」真的來了，還是正在「筑底」的過程中？業界對此看法並不統一。一些專家指出，未來單個項目價格的絕對降幅可能有限，但更多的項目會加入價格下調的隊伍。

降幅超過前三季度

無獨有偶，同樣位於通州新城的東亞逸品閣也推出了13200元/平方米的「超低意向價」。銷售人員介紹，目前辦理會員卡還可以得到日減200元的優惠，參加團購還能得到其他額外優惠。「這個樓盤一共只有360套房源，各項建房成本合計達12347元/平方米，按目前的售價，公司基本賺不了什麼錢。」

與此前類似，目前北京地區降價明顯的樓盤仍集中在通州、大興和房山等郊縣區域，但降幅與前三季度相比更大。例如，大興區的領海朗文世家[最新消息 價格 戶型 點評]項目去年7月的售價為22000元/平方米，今年6月售價維持在19000元/平方米，近期進一步降價至14500元/平方米。位於東五環外的北京像素項目前期售價為22000元/平方米，最新推出的平層價格降至11600元/平方米。

北京主城區房價的降幅相對較小，多數樓盤的價格仍然保持穩定。例如，位於東四環內的金茂府目前售價為49000元/平方米，和9月相比小幅調低了1000元/平方米。從北京市房協公布的信息看，10月有簽約的新建商品住房項目共182個，其中15個項目降價，比9月增加6個，其餘大多數樓盤的價格仍保持穩定。

從成交量看，降價樓盤收到了較明顯的促銷效果。北京市房地產交易管理網數據顯示，11月上中旬，北京市商品房住宅簽約量為3019套，同比減少60%，京貿國際城、潤楓領尚等顯著下調前期價格的樓盤均居於簽約榜前列。

心理預期出現分化

國家統計局數據顯示，10月北京新建商品住宅價格環比下降0.1%，今年以來首次出現整體環比負增長的局面。上海、深圳、廣州等其他一線城市房價10月也出現環比下跌，這是否意味著房價「拐點」正在出現？

經濟學家華生對中國證券報記者表示，目前購房需求受到壓制，再加上保障房建設加快，未來房價可能出現一些回落。但從大趨勢看，我國仍處於城市化進程中，還有好幾億人沒有進城，房價大幅下跌的可能性不是特別大。

值得一提的是，部分樓盤顯著降價之後，購房者的心理預期發生分化。大興區的龍湖時代天街[最新消息 價格 戶型 點評]項目上週以11800元/平方米的較低價格開盤後，當天出現了久違的開盤即售罄的盛況。

「我認為現在是最好的買房時機。長期看，房價會繼續上漲。如果不是調控政策的打壓，房價肯定要比現在高很多。既然最近房價降了，遇到合適的我就會出手。」剛在龍湖時代天街認購了一套房的劉明表示，目前國際經濟形勢和2008年有些相似，未來信貸政策可能有所放鬆，房價繼續下降的空間可能不大。

也有一些購房者認為，房價下降尚不明顯，而且多數集中在遠郊地區，明年北京房價還有進一步下降的空間。

調控難言放鬆

儘管一些低價促銷的樓盤銷售狀況良好，但從一些經濟指標看，當前似乎尚未達到樓市回調的底部。首先，今年10月的「國房景氣指數」為100.27，儘管連續多個月下降，仍處於景氣區間內，遠高於2009年初的水平。其次，如果把商品房銷售面積與竣工面積之差作為樓市供給的參考指標，今年1至10月的該指標為 29932萬平方米，處於相對高位。這意味著，從全國範圍看，商品房庫存積壓並未達到上一輪樓市調整時的水平。再次，從房地產開發投資以及開發商本年資金來源等指標看，今年1至10月的同比增速仍高於20%，房地產業開發投資的景氣尚可。

最重要的是，房價總體回落的幅度仍不明顯。國家統計局公布的全國70個大中城市10月的住宅銷售數據顯示，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市只有兩個，其餘68個城市均為上漲或持平。2009年初，全國70個大中城市新房和二手房銷售價格均呈現同比負增長的局面。

北京中原地產三級市場研究部總監張大偉認為，從環比漲幅看，在連續3個月環比漲幅持平後，一線城市新房價格10月全面出現環比回調，這意味著樓市降價的拐點已顯現。本輪房地產調控將至少持續到2012年底，尤其是一線城市調控政策短期內鬆動的可能性不大。

鏈家地產發布的研究報告認為，市場拐點的確定不能單從一個月的數據判斷，11月的價格情況將成為判斷樓市拐點的關鍵指標。未來一線城市樓市的降價壓力將對周邊城市產生影響，並向二三線城市擴散。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)