香港樓市嚴冬來臨

如果不是上週末（11月20日）替一位從澳大利亞赴港定居的朋友物色香港房源，筆者還沒有如此深切地體會到，香港的房地產市場已經變得如此低迷。

金融海嘯再現

最直觀的信號，是那些地產代理公司的玻璃門上的紅線增多，而且新價格一個比一個低。在香港，地產中介們要修改樓盤價格時，就會直接把原價用紅線劃去，然後在旁邊填上一個新的價格。這些紅線反映了不同的市場景氣情況。

筆者稍數了下，在同一張宣傳單上最多有四條紅線，價格從月前的650萬港元狂降了近百萬港元至580萬港元，跌幅約11%——即使是2008年的金融海嘯之後，跌幅也少有一個月內猛降11%的情況出現。

樓市價格下跌已經引發負資產增加。香港財政司司長曾俊華近日披露，樓價下跌，導致負資產宗數從6月底的48宗，急升至9月底的1600宗。這雖然比2003年（SARS時期）的約10萬宗要少，但短時間內的這種急劇變化，也足以引人警惕。

香港樓市的冬天已經來臨，而且這一次寒氣逼人，甚至有可能超過2008年的金融海嘯時期。跟筆者介紹現狀時，地產中介人士相當悲觀。過去兩三個月，香港已經有約50家中小型地產代理公司結業。要知道，最近不少新盤開售，開發商以相當優惠的佣金吸引代理賣樓，有的甚至開出雙倍佣金——以務求在樓市寒冬前把房子全部賣掉——在這種情況下，仍有許多中介「吃不飽」，只能說買方的入市慾望非常不足。

從香港業界統計來看，近期每月平均6個代理只有一人能「開單」，其他只有約8000港元的底薪，此待遇相當於內地飯店服務員的水準。即使這個數，也要拜託香港剛剛通過的最低工資法。一些行家估計，最低工資令代理公司不堪重負，裁員潮已處於一觸即發狀態，失業人員隨時可能過萬。

地產風向驟變，從香港中原集團創辦人施永青對於香港特區政府推地態度的轉變，也可以看出一些端倪。施永青長期以來一直鼓吹：特區政府應該推地以滿足市場需求。但在近日的一個公開場合中，他卻突然轉態，認為外圍經濟不穩和銀行貸款收緊制約了樓價升勢，香港特區政府不應再過量推地。他預測，如果政府持續推地，日後地皮造價會「一浪低於一浪」——這與他過往的態度大相逕庭。

香港樓市「三座大山」

到底是什麼令香港樓價驟然下挫？

在太古城附近，一個地產中介抱怨說，香港政府的特別印花稅（SSD）打壓了樓市，讓賣樓的人大大減少，而買家又希望等待更低的價格。

特別印花稅是香港特區政府去年針對樓市炒家推出的一個新稅種，它在正常印花稅之上（視持有期不同）再徵收5%~15%的懲罰性印花稅，以阻擊炒家。據香港署理運輸及房屋局局長邱誠武23日披露，這一措施「成效顯著」。例如，今年前10個月所有的樓盤成交數僅7.5萬個，比推出措施前勁跌了34%。

但把「功勞」全推給香港特區政府的SSD未必正確。今年香港整體物業價格上漲約13%，算上SSD後，炒家也可平手甚至小贏離場。近期樓市低迷，其實更多反映的是香港經濟受到的內外衝擊，而炒家仍有觀望心態。

內部衝擊主要是指新盤。在過去幾週，香港同時推近10個新盤，或以低息，或以提供更多首期優惠搶客，發展商明顯是希望在地產寒冬前減少「庫存」，有些新盤的售價甚至低於同區的二手房。可以想像，這對二手房交投衝擊巨大。

在港島區，以往再差的情況，大型二手屋苑也會有個別成交個案，但上週，在近五家新盤搶客潮威逼之下，幾個傳統二手屋苑無一成交，全軍覆沒。其他幾個區也出現類似情況。

此外，歐洲債務危機對香港樓市的衝擊更大，是香港樓市的「第三座大山」。

歐債危機至少從兩個層面打擊了香港地產，第一是令股市下跌，導致財富效應；第二是引發去槓桿化，影響銀行的按揭利率。

從股市看，恆指從年初高位至10月，暴跌超過8000點，其中僅9至10月，便削去5000點，令許多股民深陷其中。

歷史真是會開玩笑！現在這番情形與當年的金融海嘯何其相似！當時香港地產也是在2008年的10月香港股市見底後不久觸底。隨後，在各國量化寬鬆及內地四萬億的驅動下，香港地產迅速反彈，並創出全球天價樓盤記錄。

這次形勢不同，難有外部援手——美國QE已被證實失效，內地的4萬億並沒有取得如期結果，反而飽受通脹困擾。

更嚴峻的是，歐債危機正在蔓延，並導致全球金融機構開始去槓桿化潮流。去槓桿化表現為銀行對流動性設限，對部分項目開始惜貸，除了衝擊港股之外，最明顯的是香港的按揭利率。

本來實施釘住美元政策的香港，受美國量化寬鬆政策影響銀行同業拆息仍然低，但歐債危機後的去槓桿潮，卻悄然令信貸形勢逆轉。銀行界從今年3月開始，開始多次調升按揭利息率。幾乎每月一加，每隔一兩個月便有更高調整幅度，反映銀行實際資金成本綜合利率也不斷上升。

最新調息的例子正是總部位於歐洲的渣打銀行。總的來看，香港的整體按揭利率已經翻了一倍多，而且仍在上升之中。

在銀行緊縮貸款及提升貸款條件之下，一些炒家已經轉而向放高利貸的財務公司借款。有香港媒體披露，一些買入千萬級別豪宅的炒家，已經頂不住，要向財務公司借款，而付出的利率介於5%至15%。過往內地富豪如一些溫州客撐起了香港豪宅市場，但現在不少內地富豪自身難保；另一方面，近期不斷推出的新盤中，不乏售價低於二手盤的豪宅，令那些豪宅炒家百擔加斤。

過往經濟形勢較好時，這些豪宅的承租力強，甚至可以以租養供，但在目前的蕭條市況下，這些房子不但難以賣得動，連出租都有困難，更別談以租養供。

香港樓市無疑已經進入寒冬，不過筆者倒不特別悲觀。香港土地供應有限，而外來人口增長卻異常迅速，的確有剛性需求。從銀行的利率來看，儘管每個月都有增加，但仍然比正常環境下的利率要低，如果考慮到香港當前高企的通脹水平約5.8%，香港的房按實際利息仍處於負利率水平，與1997年金融危機之時的近10%水平有天壤之別。

對於用家來說，坦率講，目前可能不是最好的入市時機，卻也不見得是壞時機。時機不好是因為目前房價不算暴跌，如果期待暴跌後找便宜貨可能會覺得買「貴」了；不算壞是因為可能也只有這個時候，才能買到價格比二手房更低的新樓盤——記住一點，在香港，想買好房源往往也只是在房價較高時買得到，當房價暴跌時，業主往往乾脆封盤轉租，而不把好房源拿出來。

更簡單的一個理由是，銀行利率雖然回升，仍比正常值要偏低，這使得當前大多數房子的租金高於按揭還款額，這也是為什麼筆者的澳大利亞朋友願意在這時候入市買房。

對於那些炒房客來說，我只能說，嚴冬真的來了，要量力而行，最好悠著點！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)