房地產市場正在發生巨大的變化

2011-11-19 13:04 作者:水皮

在開發商中，潘石屹特別「雞賊」，喜歡揣著明白裝糊塗，正話反說，反話正說，忽左忽右，甚至有時候人們都搞不清楚他究竟是什麼陣營的，又在代表誰說話，誰都不想得罪的背後其實是誰都不敢得罪，而這正是這些草根房地產商的真實心理寫照，因此，潘的話有時候就比較實在。

地產調控以來，潘的講話基本上秉承政治上正確的原則，對市場的預測較官方的口徑往往有過之而無不及，比如說有名的「百日劇變」之類，上下皆大歡喜，但是事實卻並非如此。

當然，上一輪並非如此，並不意味著本輪也並非如此，現在潘就在預言有人會倒在這個冬天的寒風中，由於面向開發商的各種融資渠道都被卡死，對許多開發商而言，年底的臨近就是工程款結算日期的臨近，年底就是第一道坎。換句話講，為農民工討工資或許又會成為年底的一道風景線。

國家統計局最新的數字表明，房地產市場正在發生著巨大的變化，從環比數字看，七十個大中城市中，十月份價格較九月份下降的有34個城市，持平的有20個，雖然和去年同月相比，價格下降的只有兩個，但漲幅回落的城市有59個；二手房的變化更能說明情況，七十個城市中，環比下降的有38個，持平的有19個，與去年同比下降的有13個城市，漲幅回落的城市有43個，在水皮的印象中，下降城市接近一半的情況還是第一次見到，不知道這是不是溫總理概念中的合理回歸。

現在的問題是合理回歸的尺度。

銀監會前主席劉明康一直在強調銀行能夠承受房價下跌40%-50%，他是從銀行貸款的安全成本測算的，但是由此引發的後果他雖然忽略不計，也似乎並不在意覆巢之下沒有完卵的教訓，個人房貸或許真沒問題，但是相關行業的企業經營狀態惡化而造成的不良資產又該如何核銷呢？無獨有偶，從2004年至今一直看空中國地產的謝國忠又一次大膽預測中國大多數城市會出現50%以上的跌幅，並認為開發商的數量從2萬家銳減到2000家完全合理，謝的言論被標題黨修飾得觸目驚心，2萬家變成了20家，引發的反彈也非常激烈，因為這種調整幅度顯然超出嚴肅經濟學家的應有的邏輯思維訓練，和信口開河的區別不大，遠不如潘所言有人倒在寒風中有詩意，也更貼切。

從嚴肅的角度出發，水皮認為巴曙松的研究值得關注，這位老兄早在九十月份就發布了一份報告，指出中國的房地產業面臨第一次真正意義的大調整，而且此文中針對不同城市的房價回落做出不同的預測，從居民可承受能力測算，一線城市有20%-30%的降價空間，二線則在10%-20%之間，三線基本合理，降價空間不大。為避免斷章取義，在此引用巴曙松報告全文如下：

「2011年以來，當針對房地產市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴厲的市場與政策環境，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。當前民間融資利率拉高的主要力量之一，就是房地產企業基於高盈利預期以及調控會短期結束的政策預期進行的高成本融資，在貨幣政策不可能大幅放鬆時，這些房地產企業的洗牌不可避免。

「短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，中國房地產行業正進入去庫存階段：（1）目前的週轉期即從拿地到銷售回款的週期約為40個月，與2008年房地產行業低谷時45個月的週轉期相比已經相差無幾。（2）2012年約計有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接衝擊。 「中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能是：（1）降價，從城市居民收入可承受能力測算，一線城市的平均房價降幅應在20%-30%之間，二線城市則在10%-20%之間，三線城市基本合理，降價空間不大。（2）布局三四線城市。（3）產業外資本進入房地產業的趨勢將逆轉。（4）金融資本與產業資本的互動將可能激發部分上市企業退市或私有化傾向。（5）定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升。

「從這輪調整的宏觀衝擊看，房地產銷量增速已經開始明顯下滑、保障房全面開工對沖效應減弱之下四季度房地產新開工也將出現明顯減速，進一步考慮到2012年一季度限購、庫存明顯加大和季節性因素的影響下，如果房地產銷售同比增速從當前10%左右大幅回落甚至負增長，且信貸條件以及限購約束等未能有所鬆動，則2012年二季度房地產投資變成個位數甚至負增長的概率變大，房地產市場出現明顯行業洗牌的可能性在加大。

「儘管市場廣泛預期，房地產投資出現顯著回落，進而對地方政府土地出讓金收入、經濟增長產生明顯衝擊，由此帶來房地產調控政策如限購令的放鬆，雖然這種可能性存在，但是考慮到未來房地產在整個經濟中的地位趨於弱化，針對房地產的調控政策難以重演2009年的‘旱澇急轉’，即使是政策階段性的局部放鬆也難以改變行業調整的總體方向以及分化與整合的行業洗牌趨勢。

「總體上，基於短期內房地產行業基本面供給相對過剩的格局，即使考慮到2012年對需求抑制最直接的限購政策不再續期，或者限購政策的局部放鬆，然而未來一年或較長時間內房地產市場的供求結構已經發生重要變化，在一系列約束政策的推動下，房地產將從居民財富配置的‘超配資產’變成‘標配資產’，房地產行業將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自於行業內的分化與整合所產生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利，轉向依賴綜合開發能力的提高，完成從地產到房產的轉變，最終成為以房產開發為核心的加工製造業。」

如果中國房地產業真的在未來幾年進入真正意義的大調整，會對經濟、政治、社會各個層面產生什麼樣的影響，中國政府屆時又該如何有應對的預案，這些都是我們無法迴避的問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)