葉檀：劉明康其實不懂金融業

前任銀監會主席劉明康在卸任後，繼續為自己的房價下跌但銀行風險可控論辯護。

10月19日，劉明康在CEO組織峰會上講話時表示，中國銀行業可以承受抵押品下跌40%；11月11日，劉明康表示，房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。

劉明康在金融風險管制上的執著，不能掩蓋他在資本與貨幣整體關聯性上的盲點。

看一下劉明康所說的理由：第一次他表示，從房地產貸款具體結構看，目前約98%的個人按揭貸款「貸款房價比(LTV)」低於80%，按揭貸款平均「償債收入比」為33%，超過1/2的按揭貸款和開發貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發放的，開發貸款的平均押品比例也達到 189%，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高於國際通行的110%標準。第二次的理由主要著重在放貸時機：中國銀行業能夠支撐50%的房價下跌。因為其中60%的貸款，是在2009年7月之前發放的，時間上在房價迅猛增長之前。銀監會對於首套房和二套房的區分，以及據此對首付成數的區別要求，會起到防範按揭貸款風險的作用。在房地產開發貸方面，開發商目前貸款時要按照在建工程來抵押，而不是用地皮來抵押，對於土地貶值可能造成的貸款風險，銀行壓力測試已將這種因素考慮進去。

任何一個投資市場，當市場同比均價下降50%，等於崩盤，等於實體經濟崩潰與信用徹底凍結，等於資產負債表的徹底衰退。

1991年以後，日本房價狂跌 60%左右，而1998年東南亞金融危機後，香港地區房價連續下跌6年，幅度在65%左右。標普全美房地產價格報告的數據顯示，2009年3月全美房地產價格報告顯示，美國20大城市中有17個城市的房價出現下滑，對比2006年第二季度的最高峰水平，當時美國房價暴跌百分之32.2%，平均住房價格與2002年底基本持平，其中拉斯維加斯和鳳凰城兩個城市的房價較其最高水平縮水了一半以上。房屋均價三年下挫32.2%，已經引發次貸危機，造成全球金融海嘯，何況下跌50%。

也許有人會說，美國的房貸過於激進，而中國的房貸要保守得多——沒有重複抵押，首套房貸在最激進時只能按揭七八成，並且在按揭或者抵押時銀行已經打了六折或者七折，所以，房價下跌50%根本不可能給銀行造成衝擊。

中國的抵押貸款市場一直充斥著市場初級階段的信用不彰等問題。

數據存在疑問，所謂的個人按揭貸款「貸款房價比低於80%」，但在房價大幅飆升的2009年，貸款通過各種渠道進入房地產渠道的層出不窮，貸款房價比的真實性要打個大大的問號。據媒體披露，2008年年末，在貨幣刺激政策大環境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，並且可以根據抵押物的評估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達150%。償債收入比為33%，更是搞笑的空中樓閣數據，按照該數據，中國購房者的收入恐怕就得翻番，在個人按揭中的收入證明基本屬於送給員工的數字福利，目的就是方便員工按揭買房。相信這樣的數據，或者是不接觸市場因此發出「何不食肉糜」之論，或者是居心不良。筆者寧願相信是前者。

房價下跌，與房地產相關行業的風險將浮出水面，首先暴露的是地方投融資平臺的風險，由於土地流標，一些地方投融資平臺失去了資金運轉的潤滑劑，已經難以為繼。而其它與房地產、基建相關行業如鋼鐵、水泥、家電等行業的貸款，也將逐漸成為銀行的壞帳。

其它的風險先不提，就以房地產信託而論，目前就處於岌岌可危的地步。銀監會授權中國信託業協會發布的數據顯示，截至2011年6月末，信託業管理的資金信託規模為35787.98億元，其中投向房地產行業的為6051.91億元，佔比為16.91%。但16.91%的數據根本沒有反映出房價大跌的兌付風險。截至2011年6月末，信託業管理的資產規模（包括資金信託和財產信託）總計為37420.15億元，其中集合資金信託餘額為9887.64億元，佔比26.42%，單一資金信託餘額為25900.34億元，佔比69.21%。單一資金信託中，絕大部分為銀信合作，6月末餘額為16113.56億元，風險由銀行承擔，而信託公司真正要承擔風險的主要是9887.64億元集合資金信託，按最保守的估計，投向房地產行業的集合信託規模也在6000億至7000億元左右。隨著房地產銷量下降、價格下挫，銀行與信託成為綁在房地產一根線上的螞蚱，難以掙脫。

劉明康屢次重複下跌40%或者50%而銀行業風險仍然可控的論調，說明他既不懂投資品市場，也不懂金融行業的真實生態，而在自己建造的安全堡壘中穩坐釣魚臺。

筆者支持中國政府調控房地產市場，無論是從房價收入比、租售比還是房地產市場佔GDP總量分析，中國的房地產泡沫都是經濟不能承受之重。但調控的前提是尊重事實，實現軟著陸。過於樂觀的估計將使政府進行激進調控，最後不得不大幅轉向，讓中國的經濟與信用一齊成為笑柄。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)