中國如何解決房地產難題

2011-10-21 12:12 作者:喬治•瑪格納斯

國慶節期間，中國總理溫家寶對溫州進行了一次非同尋常的視察。在中國人民銀行行長、財政部長和其他高官的陪同下，溫家寶考察了當地45萬家小型消費品和出口企業以及房地產開發商民間貸款飆升的情況——許多企業無法再像過去那樣從國有銀行獲得廉價貸款，因此瀕臨破產。自今年6月以來溫州二手房價格已經下降10%，因此其問題突顯出中國面臨的最新經濟問題：房地產市場萎靡不振。

如果為國內生產總值(GDP)貢獻13%的房地產投資停滯或下降，將會出現什麼情況？房產是城市居民財富的主要象徵和來源之一，也是包括水泥和鋼材在內多個行業發展的主要驅動因素。中國房地產開發商面臨量價齊跌的局面——20個大城市的房地產交易量已同比下降三成左右。而低迷的房地產股票價格也使人們擔心房地產泡沫即將破裂。

好消息是，2004年中國曾在沒有對宏觀經濟造成嚴重影響的情況下成功地放緩了房地產行業的增長。認為中國房地產存在泡沫的人經常錯誤地認定，房地產投機活動和過度供應是一個全國現象。他們也忽視了中國家庭收入日益增長，城市房價收入比和人們對新房和改善性住房的需求日益上升等事實。實力較弱開發商的出局和房價的下跌，以及一些銀行的資本重組都在可控範圍之內。

壞消息是，中國負責基礎設施和土地開發的地方和省級政府存在嚴重的槓桿貸款問題。這些貸款一直被比作中國的次貸。

中國地方政府在房地產價值和抵押品上擁有巨大敞口，揹負的巨額債務至少佔到GDP的30%。許多地方政府今後兩年需要進行大規模的再融資、償還大量債務，因此面臨現金流問題，很可能出現違約。監管機構和國家審計署正在審查地方政府約3萬億元人民幣（佔GDP的8%）的壞賬。一系列土地流拍、土地交易量下降和房價下跌可能對中國的資本模式造成深遠得多的影響。

中國擁有典型投資崩盤的典型症狀，突出表現在投資和融資質量逐步下降。投資佔GDP的比例已上升至50%，建築和鋼材行業產能過剩，這些都是不容忽視的跡象。資本存量與產出的比率日益上升意味著，中國需要越來越多的投資來保持GDP的增長。

中國政府必須將其以投資為中心、高度依賴信貸的經濟增長模式調整為以家庭消費為基礎的發展模式，但這是一件很複雜的事情。涉及到對資本收入和企業盈利進行二次分配，用來支付勞動力成本，提高工人薪資水平；徹底改變匯率、利率和資本市場扮演的角色；制定戰略，讓家庭、企業和央行改變喜歡儲蓄的傾向。它還會導致政治分化，因為政黨精英、國有企業和銀行的權力和經濟特權必須被剝奪，讓私人企業、家庭、大學畢業生和農民工等新群體受益。而農民工已經變得越來越難以管理。

溫家寶一直強調，中國經濟再平衡對中國和全球經濟來說極其重要。我們應該希望中國在這方面有所作為。中國需要堅持努力，把信貸和投資衝動這兩個魔鬼塞回瓶子裡去，並在經濟、法律和政治領域開展改革。中國領導層即將換屆，因此目前並非很好的改革時機。加快推出更有效的經濟再平衡措施的政治意願並不強烈。上週中國政府宣布放鬆對小企業的信貸和稅收政策，而隨著出口下降導致增長放緩，今年冬天政府很可能會實施較寬鬆的經濟和信貸政策，併進行新的投資。對某些人而言這可能是好消息，但對經濟再平衡和穩定而言卻並非如此。