中國樓市秋意漸濃

已建成一半的「合生•霄雲路8號」樓盤是一個位於北京核心區域邊緣的豪華住宅項目。在該樓盤邊上，身穿紫色制服的侍者要麼圍著奔馳(Mercedes)加長版高爾夫球車轉圈圈，要麼在一座駕著金色戰車、長著翅膀的羅馬女神的雕像旁邊瞎晃蕩。

「合生•霄雲路8號」樓盤位於北京交通擁堵的四環路邊。從塵土飛揚、滿地泥濘的建築工地上的華麗展廳向外看，人們很難無視這種19世紀末式的窮奢極欲氛圍，很難不回憶起2006年美國佛羅里達州的「麥氏豪宅」（McMansions，意為如麥當勞(McDonald's)快餐般以廉價材料建造起來的超大面積房屋，追求炫耀的表面效果——譯者注）或2000年初的Pets.com股票。

在一個居民人均年收入不足8000美元的城市裡，「合生•霄雲路8號」樓盤一套500平米公寓的定價卻遠遠超過1000萬美元。

去年初，這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買家。但在最近，這群穿著入時的售樓人員除了那裡干站著以外幾乎無事可做。

他們承認，由於需求放緩，該項目的大部分公寓沒有推向市場。但他們堅稱，與北京的其它許多地產項目不同，「合生•霄雲路8號」——迄今——仍未打折銷售。

一位年輕的售樓人員稱：「這些公寓的價格將來幾乎肯定會繼續上漲，每年至少漲15%。」

北京擁有中國最貴的樓盤。但在整個中國，每個城市現在都被與此類似的高價在建樓盤包圍著。

許多經濟學家表示，房地產市場的再度火爆是中國從2008年金融危機中復甦的關鍵推動因素，當時，財政刺激和政府主導的信貸熱潮中有很大一部分流向了住宅房地產領域。

充裕的信貸、國內投資選擇的匱乏以及大量被壓抑的住房需求，導致大城市房價出現飆升，甚至在中國政府去年出臺一系列控制房價的措施後仍繼續上漲。

在中國政府一年多來穩步收緊限制措施後，房屋銷量大幅下降。目前越來越多的證據顯示，大城市的房價開始下跌。

瑞信(Credit Suisse)房地產業分析師杜勁松表示：「現階段的房價走勢很難分辨，但未來幾個月我們很可能會看到量價齊跌。我們顯然正在接近拐點。崩盤的可能性雖然很小，但貌似還是存在的。」

對過去十年大發橫財的5萬多中國房地產開發商來說，這是個不祥的消息。對整個中國經濟乃至陷入困境的全球經濟來說，這也可能構成危險。

巴克萊資本(Barclays Capital)亞洲新興市場經濟研究部首席經濟學家黃益平表示：「中國房地產投資佔固定資產投資的四分之一左右，投資總額約為國內生產總值(GDP)的一半左右，因此你可以看到，它（對經濟）形成了非常重要的支持。如果將水泥、鋼鐵等行業包括進去，影響甚至更大。」

以鋼材為例，中國是全球遙遙領先的最大鋼材消費國，而房地產建設直接佔到中國鋼材使用量的40%。

分析師表示，若把其它依賴房地產的行業考慮在內，中國高達三分之二的鋼材消費基本上由房地產投資驅動。

房價直線下跌很可能會讓流入該行業的投資戛然而止。這很可能意味著，中國經濟將出現人們非常擔心的「硬著陸」，全球大宗商品生產商尤其擔心這一點。

中國政府似乎去年就在為應對這種局面做準備，辦法是降低受政府主導的金融業在房地產業的風險敞口，推出大規模保障房建設項目。保障房項目旨在未來五年為低收入人群建造3600萬套住房。

高級別的金融官員近日向英國《金融時報》表示，政府希望切斷提供給管理不善的開發商的信貸，此舉旨在鼓勵房地產業進行整合、以變得更加有序和理性。

但一些分析師警告稱，絕望的開發商們很可能會試圖把樓盤大幅折價甩賣，而不是選擇低調破產或拋售給競爭對手。這加大了競爭性降價的可能性，這個高度分散的市場可能因此崩盤。

國家控股的萬科集團(Vanke)是中國遙遙領先的最大房地產開發商，但它僅佔據了全國房地產市場2%的份額。儘管萬科仍可輕易獲得融資，但如果競爭對手降價的話，它也不得不跟著降價。

許多中小開放商已負債纍纍，而且越來越難以獲得銀行貸款，也無法從債市和股市融資，房地產業的絕望情緒正在高漲。

標準普爾(Standard & Poor’s)近日警告稱，多數開發商能夠承受明年銷售額下降10%，但如果下降30%，它們將面臨「嚴峻的流動性壓力」。

杜勁松表示：「市場的風險在於，嚴峻的流動性壓力將迫使房地產項目展開大甩賣。」他警告稱，這很可能導致銷量進一步下降，「人的心理就是這樣，買漲不買跌。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)