中國樓市將進入血腥肉搏局面(圖)

2011-09-08 14:03 作者:楊少鋒

之前筆者曾經判斷，第三季度將是整個樓市價格的分水嶺，伴隨著進入市場的可售房源數量越來越多，銷售壓力逐漸增大；與此同時，緊縮的銀根導致融資成本大幅上升，房企資金鏈壓力空前增加，房價拐點到來已經不可避免。

截至9月6日，根據北京房地產交易管理網數據，北京市可售期房套數已經達到141368套，其中商品住宅73342套，銷售面積9293341平方米；未簽約現房住宅37671套，合計期房現房商品住宅存量已經達到11萬套。而上海也同時進入庫存的高峰，截至8月末，上海市新建商品住宅庫存總量已經達到869萬平方米,超過了2008年市場最滯銷時期的庫存商品住宅量。

一方面是龐大的庫存，另一方面則是持續下跌的成交，受限購影響的城市壓力越來越大。「金九銀十」第一週，北京商品住宅成交量繼續萎靡。據北京市房地產交易管理網數據顯示，上週北京期房、現房商品住宅累計成交1300套，這已是樓市連續7週成交量不足2000套。與此同時，北京上週普通商品住宅成交均價為20776元/平方米，環比之前一週23730元/平方米的成交均價，縮水2954元，下降幅度達12.4%。

與北京相似，上海情況也一樣低迷，自21世紀不動產上海區域市場中心統計數據顯示,9月前4天,上海樓市成交量有所反彈,但向上勢頭卻並不能令人滿意。4天中,上海成交面積為近六年第二低,比2008年同期「縮水」近5成,甚至還不及今年6月的同期水準。

相比庫存上升成交量下跌，促使樓市降價的更大壓力來自房企的資金鏈。在持續緊縮的貨幣政策影響下，房企融資難度越來越大。根據上市房企發布的半年業績公報，排名前十的房企中，10大房企中，除碧桂園外，其他9家房企負債總額為6824.1億元，比去年同期的5862.2億元多出近1000億元，大型房企承受的資本壓力和風險依然較大。10家房企中半數負債率超過70%，其中萬科A和龍湖地產已達到78%的負債率，碧桂園負債率也比去年年末增長了18.1%.事實上，10大房企中，除去碧桂園，9家房企的存貨達到4268.6億元，隨著入市新項目的增多，庫存量有可能在四季度達到高峰。而在觀望情緒日益濃厚的市場環境下，只有通過降價的方式才能有效提高成交量。

嚴峻的資金壓力下，由於面向房企的銀行信貸基本暫停，信託融資年息已經達到18%左右，而基金的融資成本則普遍超過25%。大型的房企還可以通過信託及基金融資，中小型的房企則只能通過民間借貸融資，在筆者家鄉的福建，民間融資成本已經高達5分以上，年息超過60%，部分資金鏈面臨斷裂危險的房企，甚至不惜以一分月息的高利貸融資。

從隨著調控力度的逐漸加強，房企對政策的持續性也都已有了較為清晰的判斷，加上低迷的市場需求、逐日增加的供應量，下半年樓市面臨巨大的調整壓力。由於當前的市場形勢中，受到限購的影響，市場需求的總量是固定的，市場已經從前兩年的賣方市場專向買方市場，要想在這個既定的蛋糕中多分的一塊，就必須在價格上作出較大的讓步，這一點，已經成為房企的共識，所以，下半年隨著資金壓力的加大，已經上市房企對於年報業績的追求，必然將有更多的開發商加入到降價的行列中來。第三季度，中國一二線城市樓市將進入血腥肉搏的局面。

這不是一場賽跑，而是逃生。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)