中国楼市将进入血腥肉搏局面(图)

之前笔者曾经判断，第三季度将是整个楼市价格的分水岭，伴随着进入市场的可售房源数量越来越多，销售压力逐渐增大；与此同时，紧缩的银根导致融资成本大幅上升，房企资金链压力空前增加，房价拐点到来已经不可避免。

截至9月6日，根据北京房地产交易管理网数据，北京市可售期房套数已经达到141368套，其中商品住宅73342套，销售面积9293341平方米；未签约现房住宅37671套，合计期房现房商品住宅存量已经达到11万套。而上海也同时进入库存的高峰，截至8月末，上海市新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米,超过了2008年市场最滞销时期的库存商品住宅量。

一方面是庞大的库存，另一方面则是持续下跌的成交，受限购影响的城市压力越来越大。“金九银十”第一周，北京商品住宅成交量继续萎靡。据北京市房地产交易管理网数据显示，上周北京期房、现房商品住宅累计成交1300套，这已是楼市连续7周成交量不足2000套。与此同时，北京上周普通商品住宅成交均价为20776元/平方米，环比之前一周23730元/平方米的成交均价，缩水2954元，下降幅度达12.4%。

与北京相似，上海情况也一样低迷，自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,9月前4天,上海楼市成交量有所反弹,但向上势头却并不能令人满意。4天中,上海成交面积为近六年第二低,比2008年同期“缩水”近5成,甚至还不及今年6月的同期水准。

相比库存上升成交量下跌，促使楼市降价的更大压力来自房企的资金链。在持续紧缩的货币政策影响下，房企融资难度越来越大。根据上市房企发布的半年业绩公报，排名前十的房企中，10大房企中，除碧桂园外，其他9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%的负债率，碧桂园负债率也比去年年末增长了18.1%.事实上，10大房企中，除去碧桂园，9家房企的存货达到4268.6亿元，随着入市新项目的增多，库存量有可能在四季度达到高峰。而在观望情绪日益浓厚的市场环境下，只有通过降价的方式才能有效提高成交量。

严峻的资金压力下，由于面向房企的银行信贷基本暂停，信托融资年息已经达到18%左右，而基金的融资成本则普遍超过25%。大型的房企还可以通过信托及基金融资，中小型的房企则只能通过民间借贷融资，在笔者家乡的福建，民间融资成本已经高达5分以上，年息超过60%，部分资金链面临断裂危险的房企，甚至不惜以一分月息的高利贷融资。

从随着调控力度的逐渐加强，房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断，加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量，下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中，受到限购的影响，市场需求的总量是固定的，市场已经从前两年的卖方市场专向买方市场，要想在这个既定的蛋糕中多分的一块，就必须在价格上作出较大的让步，这一点，已经成为房企的共识，所以，下半年随着资金压力的加大，已经上市房企对于年报业绩的追求，必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。第三季度，中国一二线城市楼市将进入血腥肉搏的局面。

这不是一场赛跑，而是逃生。

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