地產資金鏈真相探秘：中小房企很痛苦(圖)

「由於政策的指向，總體上，全行業肯定資金吃緊。但是，調控了一年，效果並不明顯。」中國房地產業協會副會長朱中一向《英才》記者指出。雖有「國十條」出臺，但是2010年，地產龍頭——萬科集團的銷售額無可爭議地邁過了千億門檻，銷售排名前列的大型房企的業績也普遍不錯。

另據國家統計局的報告，2010年全年，全國70個大中城市房價仍然保持上漲態勢，房地產企業資金來源增長25.4%。

可見，面對政策，房企的對策頗有成效。「可以說，對於今年的情況，很多大企業早有準備。儘管他們都很清楚，像2009年那樣的好日子長不了了。」朱中一說。

那麼到底，中國地產行業「史上最嚴厲調控」給行業帶來何種影響？地產資金鏈的趨緊將把行業引向何方?

中小房企很痛苦

「硬撐」，對於目前地產企業的情況，全國工商聯地產商會會長聶梅生用了這個詞。

事實上，限購令、監管項目預售款，銀行信貸收緊，股市融資、重組暫停，嚴格監管房地產信託……近期一系列針對房企融資渠道的緊縮政策明確表達著政府的決心。

「調控才剛剛開始，這些政策可能會長期持續。」年初，中坤集團董事長黃怒波在接受《英才》記者採訪時判斷未來：在金融槓桿無力的情況下，2011年房企的日子不會太好過。

在諸多調控政策中，對企業資金鏈影響最大的，無疑是35個大中型城市已經出臺的限購令。「對於房企而言，銷售款是企業運轉的基礎，更是運用金融槓桿的基礎，沒有這個，別的融資手段無從談起。」正略鈞策管理諮詢公司合夥人薛迥文如是說。

根據《英才》近期對房地產企業的一項調查顯示：大多數房企老闆對「大城市嚴格的限購令何時取消」這一問題的回答都是「至少一年」。合生創展總裁薛虎甚至表示，北京的限購令最短也會持續3年。

受政策限制，常規的傳統融資通道有失順暢，於是，房企們紛紛想盡辦法找錢。「除了銀行貸款之外，信託還沒堵死，現在業內都知道，成本肯定會超過20%。地產基金也一樣貴。這就是一個趁火打劫的態勢。」薛迥文說，「沒有特殊背景的中小企業的確是比較痛苦的。」

資本市場也在向地產公司收口。目前，A股房地產公司的I P O、借殼上市與再融資自去年被再度叫停後仍無重啟的消息，而H股內地房企的表現普遍不佳，市盈率多不足10倍。2010年至今，赴港上市的幾家地產企業——包括中駿置業（1966. H K）、融創中國(1918.HK)，股價仍低於招股價。「去香港上市，某種程度上就是賤賣。」但即便這樣，迫於資金壓力，仍有不少房企正為赴港上市排隊。

「在海外上市的地產公司有個優勢，可以發行一些海外債券和票據。今年前4個月，在港上市的房地產企業發的債券已經超過了去年全年的總和。」中國指數研究院分析師白彥軍對《英才》記者說，數字顯示出了地產企業對資金的渴求。

「目前，房地產上市公司的資金情況不能說已經到了非常糟糕的地步，只是比較趨緊的狀態。」白彥軍並不認為房地產企業的資金鏈已經危在旦夕。

反映在財務報表上就呈現出，行業現金流在2010年已經「轉正為負」。在去年末，A股房地產上市公司和H股房地產上市公司每股的經營性現金流的均值分別是負的0.49元和負的0.30元，今年第一季度，則是負的0.2元。2010年末，A股房地產上市公司平均負債率是63.19%，今年第一季度則又上升了8個百分點，達到71.36%。

另一個數字，在顯示資金趨緊的同時，也表明資金的缺失對行業整體影響不大：今年前5個月，有近百億元資金離開了房地產行業。但是，涉及相關交易的地產公司多半規模不大，而母公司多是主業非房地產的企業。

「目前看來，2010年整個行業的資金狀況比2008年要好，因此，這一輪調控的觀望期可能會比2008年還要長。」薛迥文對《英才》記者說。

事實上，2009年的房地產火爆狀況正是由當時的「救市」政策推動的。那一次，「通過各級政府、央企的3900多個融資平臺，有數萬億的資金流入了地產業」，鳳凰城集團董事長周明德告訴《英才》記者。

「這就像賭博。在信託、基金成本這麼高的情況下，仍然有很多企業還敢去融資的原因。」周明德認為，政策的跳躍是導致地產企業經營思路拿捏不準的根本原因。

房企改變生存方式

「我們始終對企業說，只能適應政策，才能活下去。在調控風向這麼嚴厲的情況下，不能鋌而走險，倒逼政府出臺新政策。」朱中一的話耐人尋味。

於是，在現有政策和市場規則的擠壓下，「合作開發可能是未來會大規模出現的一種方式。」白彥軍承認，對資金的需求將會使企業越來越適應現有政策，而在這其中，機會越來越多地將流向大企業。

所謂合作開發，是指資金短缺的企業和資金充裕的大企業共同運作項目。

A股上市公司中天城投(000540）就是資金充裕的大企業代表。2010年9月，中天城投一次性獲得銀行300億貸款授信。事實上，中天城投是貴州唯一的A股上市房企，「十二五」期間，貴州一半的保障房，都由中天城投開發建設。「信譽好，又和銀行、政府關係鐵的企業，就能吃得開。」

在朱中一看來，對於任何一個地方政府而言，與房地產相關的財稅收入都不容小視。

2010年，全國的土地出讓金接近三萬億，佔了地方財政收入的7成左右。「沒有這筆錢，地方財政什麼事情也幹不成，包括建保障房。」一位接近政府的業內人士表示。

最重要的是，這種「中央和各地方政府的利益不完全一致」的現象導致政策與執行的背道而馳。潛在的商業邏輯讓房地產市場看似艱難，實則暗流湧動。

「作為行業協會，在這種資金相對緊張的環境下，我們會促成企業合作開發，讓一些小企業給大企業代建。未來，這些小企業可能就成為大企業的子公司了。從整體上看，我國房地產行業的集中度是不夠的，排名前十名的企業，市場份額也就是6%左右。發達國家，前十強企業的市場份額能達到20% -30%。所以，在整合方面，未來肯定大有文章可做。」朱中一說。

而在以住宅地產為主營業務的公司之中，其生存方式也出現了微妙的分化。最終的機會同樣直指大企業。

之前，這類公司的經營模式被普遍分為兩派：一派是以萬科、恆大等為代表的快速開發、快速銷售模式；另一派則是以金地為代表的中高端精品模式。

「在現行政策環境下，萬科模式只能算是最快速做大的模式，卻未必是最掙錢的模式，也未必是最適合長期發展的模式。」薛迥文評價道。

某房企高層也告訴《英才》記者：「很多人都不想那麼辛苦學萬科了。要融資、又要搞產品，搞管理，擴大規模，太累。而且，房子一賣，什麼都剩不下。最令人羨慕的活法是，利用地方政府的關係，搞城市綜合體，房子就是扮演一個資產的角色，持有綜合體，方便抵押，報表也好看。但這不是誰都能做的。」

「搞主題地產、綜合體項目，正是國企的優勢。」薛迥文說。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)