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葉檀:房產稅收得越少越成功是什麼謬論?

2011-05-25 14:41 作者:葉檀 桌面版 简体 3
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5月23日,在就房產稅問題接受記者專訪時,住建部政策研究中心副主任秦虹表示,按目前房產稅試點城市的方案來看,房產稅收得越少,說明房產稅試點越成功。這樣的認識是有害的,也是不符合金融規律的。

政府開徵房產稅的目的必須釐清。開徵房產稅,是為了尋求替代「土地財政」的良方,而絕不僅是為了抑制高價房。

「房產稅收得越少越成功」的邏輯顯然與此背道而馳。滬渝兩市都實行了針對高房價的差別化稅率,如在上海,本市居民新購的第二套商品房,按平均房價的兩倍為界,分別實行0.4%和0.6%兩檔稅率。在重慶購買獨棟商品住宅和高檔住房的,按前兩年平均房價的3倍、3至4倍和4倍以上,分別設定了0.5%、1%和1.2%三檔稅率,重慶居民購買普通住宅不徵稅。

上海和重慶房產稅收得少,只能說明價格高的住房賣得少。這意味著高價房的需求低,那麼高價房的價格上漲的概率就小。而如果高價房的價格不漲,低價房的價格上漲空間就不大。據瞭解,重慶市今年應稅高檔房的成交價同比已經下降了10%。從本質上來說,滬渝兩地的房產稅是對某一區間以上的高價房的懲罰性稅種,既不是持有稅,更不是資本利得稅,與通常意義上所稱的物業稅意義完全不同。

如此房產稅埋下了嚴重的後遺症。房地產多了一個抑制高價的稅種,卻沒有解決中國房地產的心腹之患。雖然還未到徵稅週期,目前判定房產稅數量為時過早,但兩市房產稅總體較少是不爭的事實。

即便今年兩市房產稅收入高達1億元,對地方財政仍然是杯水車薪,兩市財政對土地的依賴程度不會因此下降。2010年,重慶國有土地使用權出讓金收入完成900.3億元,增長112.2%,上海則超過1500億元。中國社科院發布的2011年房地產藍皮書顯示,「十一五」期間,全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元,地方財政總收入中土地出讓成交總價款佔比從2006年的38.9%,上升到2010年的65.9%,這還不包括附著在房地產上的眾多稅費。地方基礎設施建設和保障房建設資金大量來源於此。

但今年前4個月,北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比均減少超過三成,北京更是大幅減少55%,至今年下半年,一些地方政府將面臨無米下炊的窘境,變異的房產稅卻溫柔無力,被加上成功的桂冠端坐一旁。

不從根本上治理房地產市場,房地產市場甚至中國經濟都將面臨巨大風險。

第一個風險是地方財政赤字與銀行風險。目前一些地方政府絞盡腦汁增加投融資平臺,向銀行融資。地方政府收入從何而來?向傷痕纍纍的實體企業嚴厲徵稅嗎?向個人頭上增加稅收嗎?銀行利率水漲船高,表面上漁翁得利,實際上卻暗含了越來越大的壞賬風險,或者在房地產泡沫崩潰後引發野村證券所說的資產負債表的衰退。

第二個風險是民間高利貸的風險。根據筆者的市場調研,目前民間投資資金有70%投向了房地產信託或者房地產基金,以穩獲10%以上的年化收益率,但這背後是房地產公司揹負高額融資成本。目前中小房地產開發商信託融資成本高達20%甚至25%,而大型房地產開發商融資成本則在15%左右。如此高的融資成本,加上成交量下挫,很可能引發資金鏈斷裂。據測算,從去年開始有5000億元以上資金流入房地產信託,一些人盲目相信地產不滅的神話,趁房產商資金鏈抽緊大發橫財,而一旦房地產急速下挫,將引發民間金融漩渦。

房產稅是政府所掌握的最重要的房地產市場做空工具。如果說限購行政色彩過濃,無法持久,限貸無法應對社會上四處流動的現金,那麼,房產稅則是能夠改變投資關鍵預期的手段。如果房產稅接近資本利得稅,那麼當投資收益上升時,政府可以通過房產稅扼制投資收益空間;如果房產稅接近物業稅,那麼當持有者大批捂房浪費社會資源時,政府可以提高持有稅將存量房逼出市場。一種擁有收益決定權的稅收,必定是資本或者貨幣市場的武器,但目前房產稅的定向目標只是新購高檔房,好端端的武器就這樣被束之高閣。無怪乎還有物業擁有者,因為他們無需支付任何持有成本,只要是前幾年買的,就能夠做到以房養貸。在交易時也無需繳納更多的資本利得稅。

我們必須從中國稅費結構調整、中央與地方財政分配、中國經濟結構轉型的大局上認識房產稅,而不是向既得利益階層一味綏靖,使新稅種墮落成為無關痛痒的雜稅。與此同時,應當開闢通向實體經濟的融資渠道,使民間資金最大限度地參與中國經濟結構轉型變革,最大限度地分享中國經濟發展的紅利。


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