揭北京天價豪宅退房內幕
京城天價豪宅近日來頻現退房事件，其間就牽扯到兩大知名項目：「鳥巢」邊的盤古大觀和大望路的長安8號。更為蹊蹺的是，記者從北京市房地產交易管理網公布的信息發現，被退房源竟然是同一天購買又在同一天退掉，其中是否暗藏隱情？又有哪些不為人知的內幕……
離奇的退房
「退房潮」在中國樓市並不是個新鮮事物。2008年國際金融危機爆發後，波及到中國房地產市場，開發商融資渠道、銷售渠道受阻，不得不「斷臂求生」，降價銷售以求生存。北京甚至出現半價銷售的事件，降價風潮從南到北席捲了中國的大部分城市。而業主不滿開發商降價，房產貶值，有的採取業主聯合的方式與開發商對峙，有的則對薄公堂，以達到退房的目的。面對聲勢浩大的退房潮，一些開發商也打出了息事寧人的策略，如萬科、遠洋等品牌房企承諾免費升級裝修標準等。進入2009年，房地產市場出現大漲，退房事件就隨之消失。
房價上漲跟風買房，房價下跌集體退房，看似無理，但也屬於正常的市場行為，尚且合情。但是近日在北京爆發的退房風波卻顯得有些離奇。
記者瞭解到，這次退房項目涉及的均為北京市的天價豪宅，價格都在5萬元/平方米以上，而退房時間正值樓市二次調控執行半月之際，由此引得不少人猜測，政府持續的樓市調控見效了，但經記者調查瞭解，這些豪宅的退房並非簡簡單單的限購、限貸政策就能影響到的。因為一套豪宅動輒幾千萬元，其消費人群非富即貴，身家至少上億元，貸款政策很難限制住他們。
仲量聯行研究部負責人覃曉梅向記者證實，一般而言購買豪宅的人很少會去貸款，基本上都是全款。而且上千萬元的住房按揭也很難被銀行審批通過。
記者在北京市房地產交易管理網上發現，在這輪「退房潮」中最為集中的兩個項目是盤古大觀和長安8號，其中盤古大觀今年10月份的退房數達到了11套，長安8號退房數為10套。更讓人詫異的是，盤古大觀所退的11套房的退房日期均為2010年10月15日，而購買日期全為2008年11月21日。同樣的現象也存在於長安8號上，在長安8號的10套退房記錄中，有9套退房信息均為2010年10月15日，而購買日期全為2009年3月13日。由此可見這些全是陳年舊賬，與此輪調控無關。
對此有業內人士質疑：何人能在一天之內砸下數億元資金購買多套豪宅，又能在一天之內一下子將其全部退掉？對一般購房者來說，買房容易退房卻非常難。為何開發商一次同意退回這麼多房源，其中必有隱情。以長安8號為例，按照其銷售出的房產均價和套均面積，此次涉及到的退房資金高達2.25億元，而該項目銷售近兩年來，只賣出了12.914億元，相當於近半年時間的銷售額。那麼，是什麼原因使得開發商如此之痛快地同意退房呢？
開發商自揭內幕
這並不是真正的退房，而是一個幕後交易。盤古大觀的一位負責人一語道破其中的玄機。
該負責人向記者表示，豪宅一般銷售週期較長，佔用開發商資金較多，因此開發商會採取多種方法進行融資，其中一種方法就是將在售房源抵押給金融機構，獲得資金流，然後承諾一段時間後以較高的價格回購。
「這次退房的全是商鋪，都是2008年11月份開發商以低於市場價銷售給一家金融機構的，現在合同到期了，開發商按照合同回購商鋪。」這位負責人稱，如果沒有合同承諾，這個交易跟正常的房屋買賣沒有任何區別。
「這種方式實質是抵押融資，此前東直門附近的一個豪宅項目就使用過，但是並不多見。」覃曉梅告訴記者。
實際上，這就是一個開發商與機構的賭博交易，開發商賭未來的房價一定上漲，而機構通過這種方式達到變相炒房的目的。雙方都面臨一定的風險，如果房價下跌，項目將無法兌現回購合同，甚至出現債務糾紛，進而導致項目面臨爛尾。
盤古大觀的這位負責人表示，當時簽訂這個合同的時候正值2008年底金融危機之際，也是地產業資金鏈最為脆弱的時候，開發商也是被逼無奈才使用了這種冒險方法。
與盤古大觀一樣，長安8號也是同一時間購房、同一時間退房，那麼長安8號是否也涉及抵押融資呢？記者就此採訪了中國奧園集團總裁助理、長安8號項目營銷負責人梁秀蕾，但她表示沒有許可權回答，拒絕了記者的採訪。
不過記者從北京市房地產交易管理網的退房信息中看到，長安8號9套房產的購買時間是2009年3月13日，而此時正是長安8號股權債務糾紛最為糾結的時期。
據瞭解，長安8號最初的案名叫耀輝國際城，最早所有者為北京王府世紀，但是因王府世紀無力獨自開發，2004年，天鴻寶業通過股權收購，持有耀輝國際城62%的股權，王府世紀持有項目38%的股權。此後，天鴻集團與城開集團合併為首開集團，天鴻寶業亦更名為首開股份。2008年4月，首開股份以「不擅經營豪宅」為由以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。而香港世紀協潤和王府世紀均系王志才所有，但王志才回購耀輝國際城需要向首開股份支付近16億元的資金。這筆資金的到賬日期為2009年7月31日。
而當時正值金融危機爆發之際，面臨著巨額的還款壓力，為了保住項目，王志才在2009年7月與奧園地產達成協議，奧園藉機入股長安8號項目。但是在2009年11月4日，首開股份公告稱，已通過興業銀行向耀輝公司發放委託貸款12.92億元，置換耀輝公司欠首開股份的股東貸款。而這筆委託貸款，由奧園地產與王府世紀負連帶擔保責任，還款期限為2010年3月31日。
從這些複雜的債務信息中記者發現，在2009年7月31日和2010年3月31日，長安8號項目有兩個債務到期，資金鏈可謂繃得很緊。而被退的9套房均為2009年3月13日購買，那時正值王志才獨立掌管長安8號之時，不禁讓人猜測：當時的王志才為了還債很可能採用了抵押融資的方式。
做法不違規風險並不少
窺一管可見全貌。北京到底有多少豪宅項目是通過這種抵押融資的方式既獲得融資，又製造了市場的虛假繁榮呢？記者不得而知。
路勁地產北京公司營銷總監溫立偉向記者透露，這樣的融資方式以前在一些項目上運用過，現在由於採取網簽的方式，而且金融監管部門監查的原因，操作起來有一定的難度，而且涉嫌違規。
亞豪地產機構營銷總監韓樂則認為，這樣的操作並不違規，只是存在著一定的風險，那就是對賭未來的房價。一般只有豪宅項目才能進行這樣的抵押融資，因為普通住宅項目的價格漲幅難以預期，而豪宅項目的價格一般情況下不會下調，即使市場形勢再不好開發商也會扛價。
「普通住宅降價可以換來交易量，可以為開發商換來現金流，但是豪宅不行，降價就等於降低檔次，反而會令項目銷售受阻。」韓樂向記者表示。
如果如韓樂所言，那麼開發商硬扛價格的背後，又靠什麼來維持項目運轉呢？
今年以來北京的豪宅價格不斷上揚，如釣魚臺7號院，從去年7月份的7萬元/平方米上漲到了目前的10萬元/平方米，而且銷售狀況一直良好。
來自亞豪機構的數據顯示，8月份以來，京城69個在售的單價超過4萬元的豪宅項目共成交了468套，成交面積為9萬平方米，成交金額達41.7億元。環比7月份成交套數上漲了98.3%，成交面積上漲了112.2%，總成交金額上漲了137.1%，漲幅呈倍數增長。
但是在這個看似蓬勃發展的北京豪宅市場到底有多大的水分？對此覃曉梅認為，近年來隨著房地產市場的發展，開發商在項目定價時存在著一定的追高心理，覺得價格越高代表的品質越高，儘管北京已經成為了國際城市，但是畢竟其積累時間較短，各種配套設施還不完善，還沒有形成高品質的生活區，目前的豪宅市場還存在著一定的泡沫。
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