美國房地產市場 中國資本暗流湧動(圖)

2010-10-14 05:14

由於有劉先生(David Liu)這樣的投資者的存在，中國對美國房地產的投資並不像乍看上去那樣簡單。

劉先生出生在中國，現在是美國公民，他今年用4.8億美元左右買了約8,000套公寓，從一個無名之輩一舉成為美國租住公寓樓的最大買家之一。他最近做出的一筆交易是，其公司Standard Portfolios支付了約1.33億美元現金買下鳳凰城地區以前屬於加州Bethany Group of Irvine公司資產的七座公寓樓，並為後者承擔債務。

據劉先生的美國顧問奧斯古德(Mark Osgood)說，劉先生的資金來自其中國項目，他在北京等城市擁有數套公寓及多個商業地產項目。

然而像Real Capital Analytics等市場數據分析公司在統計美國房地產的外國投資時，卻並未將劉先生的交易計算在內，因為他的公司Standard Portfolios註冊地在美國加州。

如按總部設在中國的投資者計，今年中國對美國商業地產投資僅為6,260萬美元，按國別計排全球第十二位。相比之下，據Real Capital Analytics數據顯示，加拿大是美國房地產今年最大外資來源國，僅8月投資額就達18億美元左右。

不過中國其它投資形式顯然在不斷增多，因為中國這個世界經濟增長引擎不斷產生數十億美元的現金盈餘，這些現金都在尋找投資機會。例如，中國主權財富基金中國投資有限責任公司(China Investment Corp.)一直在研究購買以美國為重點的房地產基金股份。這些投資也不會被Real Capital Analytics統計在內，因為中投公司不會直接投資美國房地產。

Real Capital Analytics高級市場分析師Ben Carlos Thypin說，很多外資是通過中介進入美國房地產市場的，因此不會出現在統計數據當中。

劉先生拒絕接受筆者的採訪。不過與之合作的其他人說，劉先生兩筆規模最大的交易說明，他既有釐清不良資產的耐心，也有讓賣方相信他誠意的足夠多的資金。

據奧斯古德說，劉先生去年末創立了Standard Portfolios公司，不久就開始大量購買美國住宅樓。劉先生在美國的房產投資曾長期侷限於一些生地。奧斯古德說，近十年來，也就是劉先生五十多歲時，他一直在美國安家。他與妻子在洛杉磯郊外有一套房子，他常常往返於北京和洛杉磯之間。

劉先生預計近期的高房屋止贖率會使得更多承租人進入租賃市場，並有助於穩定房產市場，即使是在鳳凰城這樣遭受打擊最嚴重的地區。奧斯古德說，劉先生希望繼續這種購置活動，尤其是在美國西部。奧斯古德說，他想要的是規模。

在鳳凰城交易中，劉先生以相對較少的現金實現了規模化。受聘協助鳳凰城房產購買交易的公寓住宅投資銀行機構Hendricks & Partners合夥人佛雷斯特（Mark Forrester）說，劉先生付了大約1300萬美元現金，並承擔約1.2億美元左右的債務，這些債務被重組為交易的一部分。負責這樁交易的管理方 Trigild Inc.的霍夫曼（Bill Hoffman）說，劉先生還提供了175萬美元不可退還的押金，這筆資金幫助他贏得了競標。劉先生通過某些方法獲得了頗為公道的價格。Trigild 說，Standard Portfolios支付的價格為每套房4.8萬美元，遠遠低於2007年這2,759套房7.8萬美元的單價。

據Real Capital說，上述交易之前，Standard Portfolios今年早些時候還斥資2.96億美元購買了德克薩斯和馬里蘭州大約16棟公寓樓，此前也是Bethany Group旗下分支機構所有。另外，Standard Portfolios還購買了佛羅里達的一棟公寓樓，具體價格未披露。

一些分析師預計會有更多的中資銀行和機構追隨像劉先生這樣的投資者的腳步。芝加哥的LaSalle Investment Management全球策略師戈爾登（Jacques Gordon）說，他們擁有龐大的資本。