置業低齡化是被逼的

2010-08-31 14:47 作者:唐學鵬

儘管房價不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。近日，鏈家地產市場研究中心與光大銀行合作的一份報告顯示，儘管房價不斷上漲，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。報告說，日本和德國為42歲，我國臺灣地區為36歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。

北京首套房購買者低齡化，而且相當一部分是全額購房，這只不過意味著中國房地產市場的「代際購買力」：老人家會為孩子們買房，房地產市場是一個「啃老」的主要市場。富裕的家長們全額付款，不富裕的家長們會拿出一部分養老金來幫助孩子按揭。

這個報告帶有強烈的暗示性，將房地產市場的高漲歸因於「代際購買力」，它的背後動力是一個中國式的家庭倫理故事，反映了代際間的財務是不獨立的——父輩有責任為孩子搞定一切，而孩子則有義務贍養父母。這個依賴父母購買力的「家庭觀」同市場經濟下的個體價值觀的衝突是明顯的，以至於諸多地產大佬（任志強等）「晒」出自己獲得首套房的年齡來給予藐視，認為年輕人過於「嬌氣」。

雖然「代際購買力」的確因中國傳統的家庭倫理而存在，但這個理由很容易成為一個誤導性的因素。因為北京首套房購房年齡跟美德日相比，並不十分妥當，時代的落差赫然。例如英國，現在的首套購房年齡是34歲，但是在25年前，這個數字則是27歲。日本現在是老齡化期間，房子比人都多，但是在1980年代房地產泡沫高漲時期，日本首套房購房時間則是25歲，中國臺灣地區在過去房地產高峰時期的首套房購房年齡也在26歲左右。

即使不論時代落差，參考當下現實，那麼中國房地產最好的參照是印度，印度首套房購買年齡也是不斷低齡化，在1990年代印度的首套房置業年齡是38歲，現在則是28歲不到。儘管印度家庭家長在女兒出嫁的時候會奉上嫁妝、在男孩結婚的時候會有一筆財禮，但整體上看，印度代際間的財務的獨立性稍高於中國，但是，印度年輕人買房的熱潮甚至比中國還滾燙。

中印兩國首套置業的「不斷低齡化」的根本原因還是「通脹預期」。歐美在二三十年前置業低齡化，那是因為房價非常便宜，歐美主張代際之間財務高度獨立，父母沒有義務幫助孩子買房。大量人口的「嬰兒潮」一代置業的低齡化最主要原因就是房價比較便宜，負擔起來壓力較小。而中印最奇妙之處在於，房價越上漲，置業年齡越提前，這不符合正常邏輯——房價上漲會引發家庭財務調整，置業會推遲。但中印等國民眾害怕極度寬鬆的貨幣政策，民眾將房屋作為儲蓄的一種替代物，這時候「代際購買力」不僅僅來自家庭倫理，也是一種代際的「風險、收益共擔」，父母將積蓄給孩子，來換取孩子的收入流不會被上升的按揭所「吞噬」，降低了孩子「收入流緊張」風險，在父母老邁的時候，孩子則可以對其進行「反哺」。印度很多父母都會跟孩子們約定，房屋升值部分孩子們將要返還給父母。其實，在美國房地產泡沫頂峰時期，很多美國家長也資助孩子買房。不存在東方式家庭倫理的西方家庭竟然也發生「代際購買力」置業現象，這只能說明，氾濫的貨幣政策具有多麼強大的作用，比所謂的文化傳統厲害多了。那些將「代際購買力」看作是房價高漲原因的人其實顛倒了因果，「代際購買力」是一個「果」而不是「因」，氾濫的貨幣政策迫使代際間合併購買力，搶先置業來完成對財務風險的抵禦。