置业低龄化是被逼的

尽管房价不断上涨，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。近日，链家地产市场研究中心与光大银行合作的一份报告显示，尽管房价不断上涨，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。报告说，日本和德国为42岁，我国台湾地区为36岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。

北京首套房购买者低龄化，而且相当一部分是全额购房，这只不过意味着中国房地产市场的“代际购买力”：老人家会为孩子们买房，房地产市场是一个“啃老”的主要市场。富裕的家长们全额付款，不富裕的家长们会拿出一部分养老金来帮助孩子按揭。

这个报告带有强烈的暗示性，将房地产市场的高涨归因于“代际购买力”，它的背后动力是一个中国式的家庭伦理故事，反映了代际间的财务是不独立的——父辈有责任为孩子搞掂一切，而孩子则有义务赡养父母。这个依赖父母购买力的“家庭观”同市场经济下的个体价值观的冲突是明显的，以至于诸多地产大佬（任志强等）“晒”出自己获得首套房的年龄来给予藐视，认为年轻人过于“娇气”。

虽然“代际购买力”的确因中国传统的家庭伦理而存在，但这个理由很容易成为一个误导性的因素。因为北京首套房购房年龄跟美德日相比，并不十分妥当，时代的落差赫然。例如英国，现在的首套购房年龄是34岁，但是在25年前，这个数字则是27岁。日本现在是老龄化期间，房子比人都多，但是在1980年代房地产泡沫高涨时期，日本首套房购房时间则是25岁，中国台湾地区在过去房地产高峰时期的首套房购房年龄也在26岁左右。

即使不论时代落差，参考当下现实，那么中国房地产最好的参照是印度，印度首套房购买年龄也是不断低龄化，在1990年代印度的首套房置业年龄是38岁，现在则是28岁不到。尽管印度家庭家长在女儿出嫁的时候会奉上嫁妆、在男孩结婚的时候会有一笔财礼，但整体上看，印度代际间的财务的独立性稍高于中国，但是，印度年轻人买房的热潮甚至比中国还滚烫。

中印两国首套置业的“不断低龄化”的根本原因还是“通胀预期”。欧美在二三十年前置业低龄化，那是因为房价非常便宜，欧美主张代际之间财务高度独立，父母没有义务帮助孩子买房。大量人口的“婴儿潮”一代置业的低龄化最主要原因就是房价比较便宜，负担起来压力较小。而中印最奇妙之处在于，房价越上涨，置业年龄越提前，这不符合正常逻辑——房价上涨会引发家庭财务调整，置业会推迟。但中印等国民众害怕极度宽松的货币政策，民众将房屋作为储蓄的一种替代物，这时候“代际购买力”不仅仅来自家庭伦理，也是一种代际的“风险、收益共担”，父母将积蓄给孩子，来换取孩子的收入流不会被上升的按揭所“吞噬”，降低了孩子“收入流紧张”风险，在父母老迈的时候，孩子则可以对其进行“反哺”。印度很多父母都会跟孩子们约定，房屋升值部分孩子们将要返还给父母。其实，在美国房地产泡沫顶峰时期，很多美国家长也资助孩子买房。不存在东方式家庭伦理的西方家庭竟然也发生“代际购买力”置业现象，这只能说明，泛滥的货币政策具有多么强大的作用，比所谓的文化传统厉害多了。那些将“代际购买力”看作是房价高涨原因的人其实颠倒了因果，“代际购买力”是一个“果”而不是“因”，泛滥的货币政策迫使代际间合并购买力，抢先置业来完成对财务风险的抵御。

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