林保華：緊跟中國的香港樓市炒風（圖）

香港人口稠密，有700萬居民，豪宅價格自去年1月以來已飆漲逾4成。Getty Images

中國的炒樓風影響香港。而且走勢與中國一樣，在金融風暴出現樓價的短暫調整後，即以更快的速度上漲。微弱的調控措施反而促使樓價飛漲，漲勢至今未歇，而且似乎方興未艾。國際貨幣基金（IMF）去年11月3日罕見地表示，香港面臨房地產價格飆漲的潛在問題，並贊同港府冷卻房市過熱的計畫。法新社報導，香港人口稠密，有700萬居民，豪宅價格自去年1月以來已飆漲逾4成。而英國《經濟學人》最新一期的調查顯示，香港最新樓價數據比一年前升幅達27.7%，是全球主要國家和地區升幅之冠！

港府承諾 豪宅價不影響一般住宅

去年炒起香港豪宅後，特首曾蔭權在10月公開表示，豪宅價格不會影響一般住宅。然而今年2月下旬政府公布新年度預算案時，財政司曾俊華承認，豪宅樓市泡沫會影響中小型住宅價格，為防患未然，政府會改變完全被動依靠發展商勾地或申請補地價，即使沒有人勾地，也把指定勾地表上數幅住宅用地主動推出市場。也就是政府主動多供應土地，避免供不應求而大炒樓市。

另一項預算案採取的增加住宅供應的新措施是，立刻撥出元朗港鐵朗屏站附近一幅約1.2公頃的土地招標，首次以規定面積上限和單位數量下限的方式，使發展商無法建造豪宅而提供千餘個適合首次置業的中小型住宅。除此之外，預算案還提出3項穩定樓市的措施，包括調高豪宅印花稅、增加售樓透明度及監察樓宇按揭（即抵押之意）。

香港大型地產商新世界發展董事總經理鄭家純也預料，豪宅炒風有可能蔓延到中小型住宅市場，使樓價再次攀升。他促請政府復建居屋，並訂立一套規則，例如把居屋禁售期一律定為5年，或限尺限價，交由發展商興建私人參建居屋等，以免直接與私人市場競爭，對樓市帶來太大衝擊。

於是，對是否復建居屋，引發爭論。所謂居屋，就是「居者有其屋」，是九七前港英政府的「德政」，給低收入者提供價廉的房子，當然房子的質量較差，地點離開市區也比較遠。1998年金融風暴時，因為「九七」主權轉移時樓價炒的非常高引發崩盤，因此政府取消居屋來挽救樓市。這次爭論歸爭論，但是以前留下一批沒有售出的4，400個居屋貨尾，此時也趁勢推出。市場上也一度炒起居屋，因為炒風一來，資金氾濫，除非下重錘，否則是什麼都要炒上一番。

「沒有泡沫」論 香港樓市繼續熱炒

與臺灣行政院長吳敦義「庶民經濟」的口號而對樓價飛漲的無能為力比較，香港特區政府的措施顯然應該是有效許多。然而此時，曾俊華在論壇中還3次強調現時樓市「沒有泡沫」，還相當穩健。他說，過往20年，市民供一個450尺（約12.6坪）的單位，供樓佔入息比例平均為53%，但現時卻只需38%。雖然他提醒一旦利息增加3厘（即0.03%），比率便會攀升至49%。

在「沒有泡沫論」之後，香港樓市繼續熱炒。我們看到，媒體有以下報導：先是「九龍站豪宅價硬交投減」，再就是「二手樓直逼今年最旺時」、「炒風未減新盤續旺銷」、「兩豪宅新盤3日近沽清」等等。到了3月下旬的報導就是：「新盤熱賣紛加價加推」、「港島樓價火辣辣」、「屯門樓市癲過97 25日5度易手海景花園漲價30%」、「二手樓價創逾12年新高」等等。所謂「逾12年新高」，就是超過了炒風最盛的「九七」，可見炒風是越來越熾熱了。其中還有報導說：「民企南下炒樓半年賺500萬」，可見大小中資都介入了香港的炒樓風。

期間，還爆出一宗醜聞。香港第三大地產商的恆基兆業，旗下港島西半山豪宅天匯，因為其中一個單位以尺價7.1萬元出售（即1坪約252.6萬港幣，約台幣1，010萬元），矚目全港，但更使市場關注的是，去年售出25夥中，被爆出居然只有1夥如期成交，也就是其他只是付了訂金，沒有後續的交易活動，加深市場對發展商找自己人買樓托市的懷疑。恆地主席李兆基（外號「股神」）立即高調澄清「冇造假」（編按：「冇」為方言用字，與「有」相對，意指「沒有」），甚至開出賭盤，揚言如果造假，「你們出1萬元，我就賠100萬元。」他還為高樓價辯護說：樓價貴是對香港好，證明香港被看好，持有物業的人資產升值，人人皆大歡喜，因此外界不應經常批評云云。

專家表示 中港資產泡沫風險增加

但亞洲開發銀行首席經濟學家李鐘和表示，香港和中國形成資產泡沫的風險正在增加。他指香港樓價已恢復到金融海嘯前水平，呼籲監管機構應密切關注。經營房地產租售業務的中原集團主席施永青也指樓價太高，元凶是低息，加上資金欠出路，相信這次就算金管局也無法處理，也建議政府復建居屋。

這些情況，自然更引發香港「無殼蝸牛」的不滿。香港社區組織協會與Art Walk於3月17日至27日在中環畫廊舉辦展覽，除展示籠屋及板房模型，亦播放貧窮兒童的影片。協會批評政府無心解決貧富懸殊帶來的住屋問題，期望展覽揭示香港萬家燈火背後的實況。臺灣也有電視臺報導香港籠屋的實景，顯然在警示臺灣未來是否會出現類似情況。「關懷香港」組織召集人郭家麒也宣布，因為不滿政府在私人樓宇單位供不應求下，仍拒絕復建居屋，使大批70後及80後市民在高樓價下沒有能力買樓，在4月18日發起「無殼蝸牛」遊行，表達對樓價太高的憤怒。

為平息民眾不滿，對恆基兆業出現的醜聞，特區政府發函要他們解釋，恆地也有回信，但是仍然無法解除疑慮，雙方還停留在書信往還中。運輸及房屋局局長鄭汝樺於4月12日突擊巡查樓花示範單位後公布3招，包括要求發展商提高示範單位真實圖像等資訊、減少樓盤廣告失實，以及公布涉及發展商高層交易的單位資料。她警告發展商若屢勸不改，會考慮立法規管，甚至撤銷對方的預售樓花同意書，不准賣樓。然而這對壓制炒風並不會有實質效果，只是保障消費者權益而已，且看樓市會炒到幾時？

小辭典

何謂「勾地」？

所謂「勾地」，就是香港政府拍賣政府土地時，土地在正式掛牌出讓前，由對該土地感興趣的單位向政府表明購買意向，並承諾願意支付的土地價格。

何謂「補地價」？

有些地方或國家，土地的最終所有權是政府或統治者所屬，他們所謂的「賣地」給人民（例如土地拍賣），只是有條件、有限期地租給「買地」者，例如999年期，並指定該塊土地只可以建倉庫、三層高等限制性的租借條款。假如某一天該「購地」者有意更改該土地的用途，例如重建成商場、住宅等，其土地價值將相對地提升。因此土地契約條款需要大幅修訂，必須經最終所有權人（例如政府）同意。其同意的條件就是補地價，讓政府當局也獲益，此謂「補地價金」。

何謂「樓花」？

指未完工的物業（即在建物業）。如果把開發公司已建成的房屋看成建設完成後的果實，那麼開發公司正在建設而未完成的建築物則可看做這一果實的花。由此進一步引申出買樓花、賣樓花、炒樓花等。一般稱賣樓花為預售房屋，買樓花為預購房屋。

（林保華部落格http://blog.pixnet.net/LingFengComment）
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