林保华：紧跟中国的香港楼市炒风（图）

香港人口稠密，有700万居民，豪宅价格自去年1月以来已飙涨逾4成。Getty Images

中国的炒楼风影响香港。而且走势与中国一样，在金融风暴出现楼价的短暂调整后，即以更快的速度上涨。微弱的调控措施反而促使楼价飞涨，涨势至今未歇，而且似乎方兴未艾。国际货币基金（IMF）去年11月3日罕见地表示，香港面临房地产价格飙涨的潜在问题，并赞同港府冷却房市过热的计划。法新社报导，香港人口稠密，有700万居民，豪宅价格自去年1月以来已飙涨逾4成。而英国《经济学人》最新一期的调查显示，香港最新楼价数据比一年前升幅达27.7%，是全球主要国家和地区升幅之冠！

港府承诺 豪宅价不影响一般住宅

去年炒起香港豪宅后，特首曾荫权在10月公开表示，豪宅价格不会影响一般住宅。然而今年2月下旬政府公布新年度预算案时，财政司曾俊华承认，豪宅楼市泡沫会影响中小型住宅价格，为防患未然，政府会改变完全被动依靠发展商勾地或申请补地价，即使没有人勾地，也把指定勾地表上数幅住宅用地主动推出市场。也就是政府主动多供应土地，避免供不应求而大炒楼市。

另一项预算案采取的增加住宅供应的新措施是，立刻拨出元朗港铁朗屏站附近一幅约1.2公顷的土地招标，首次以规定面积上限和单位数量下限的方式，使发展商无法建造豪宅而提供千余个适合首次置业的中小型住宅。除此之外，预算案还提出3项稳定楼市的措施，包括调高豪宅印花税、增加售楼透明度及监察楼宇按揭（即抵押之意）。

香港大型地产商新世界发展董事总经理郑家纯也预料，豪宅炒风有可能蔓延到中小型住宅市场，使楼价再次攀升。他促请政府复建居屋，并订立一套规则，例如把居屋禁售期一律定为5年，或限尺限价，交由发展商兴建私人参建居屋等，以免直接与私人市场竞争，对楼市带来太大冲击。

于是，对是否复建居屋，引发争论。所谓居屋，就是“居者有其屋”，是九七前港英政府的“德政”，给低收入者提供价廉的房子，当然房子的质量较差，地点离开市区也比较远。1998年金融风暴时，因为“九七”主权转移时楼价炒的非常高引发崩盘，因此政府取消居屋来挽救楼市。这次争论归争论，但是以前留下一批没有售出的4，400个居屋货尾，此时也趁势推出。市场上也一度炒起居屋，因为炒风一来，资金泛滥，除非下重锤，否则是什么都要炒上一番。

“没有泡沫”论 香港楼市继续热炒

与台湾行政院长吴敦义“庶民经济”的口号而对楼价飞涨的无能为力比较，香港特区政府的措施显然应该是有效许多。然而此时，曾俊华在论坛中还3次强调现时楼市“没有泡沫”，还相当稳健。他说，过往20年，市民供一个450尺（约12.6坪）的单位，供楼占入息比例平均为53%，但现时却只需38%。虽然他提醒一旦利息增加3厘（即0.03%），比率便会攀升至49%。

在“没有泡沫论”之后，香港楼市继续热炒。我们看到，媒体有以下报导：先是“九龙站豪宅价硬交投减”，再就是“二手楼直逼今年最旺时”、“炒风未减新盘续旺销”、“两豪宅新盘3日近沽清”等等。到了3月下旬的报导就是：“新盘热卖纷加价加推”、“港岛楼价火辣辣”、“屯门楼市癫过97 25日5度易手海景花园涨价30%”、“二手楼价创逾12年新高”等等。所谓“逾12年新高”，就是超过了炒风最盛的“九七”，可见炒风是越来越炽热了。其中还有报导说：“民企南下炒楼半年赚500万”，可见大小中资都介入了香港的炒楼风。

期间，还爆出一宗丑闻。香港第三大地产商的恒基兆业，旗下港岛西半山豪宅天汇，因为其中一个单位以尺价7.1万元出售（即1坪约252.6万港币，约台币1，010万元），瞩目全港，但更使市场关注的是，去年售出25伙中，被爆出居然只有1伙如期成交，也就是其他只是付了订金，没有后续的交易活动，加深市场对发展商找自己人买楼托市的怀疑。恒地主席李兆基（外号“股神”）立即高调澄清“冇造假”（编按：“冇”为方言用字，与“有”相对，意指“没有”），甚至开出赌盘，扬言如果造假，“你们出1万元，我就赔100万元。”他还为高楼价辩护说：楼价贵是对香港好，证明香港被看好，持有物业的人资产升值，人人皆大欢喜，因此外界不应经常批评云云。

专家表示 中港资产泡沫风险增加

但亚洲开发银行首席经济学家李钟和表示，香港和中国形成资产泡沫的风险正在增加。他指香港楼价已恢复到金融海啸前水平，呼吁监管机构应密切关注。经营房地产租售业务的中原集团主席施永青也指楼价太高，元凶是低息，加上资金欠出路，相信这次就算金管局也无法处理，也建议政府复建居屋。

这些情况，自然更引发香港“无壳蜗牛”的不满。香港社区组织协会与Art Walk于3月17日至27日在中环画廊举办展览，除展示笼屋及板房模型，亦播放贫穷儿童的影片。协会批评政府无心解决贫富悬殊带来的住屋问题，期望展览揭示香港万家灯火背后的实况。台湾也有电视台报导香港笼屋的实景，显然在警示台湾未来是否会出现类似情况。“关怀香港”组织召集人郭家麒也宣布，因为不满政府在私人楼宇单位供不应求下，仍拒绝复建居屋，使大批70后及80后市民在高楼价下没有能力买楼，在4月18日发起“无壳蜗牛”游行，表达对楼价太高的愤怒。

为平息民众不满，对恒基兆业出现的丑闻，特区政府发函要他们解释，恒地也有回信，但是仍然无法解除疑虑，双方还停留在书信往还中。运输及房屋局局长郑汝桦于4月12日突击巡查楼花示范单位后公布3招，包括要求发展商提高示范单位真实图像等资讯、减少楼盘广告失实，以及公布涉及发展商高层交易的单位资料。她警告发展商若屡劝不改，会考虑立法规管，甚至撤销对方的预售楼花同意书，不准卖楼。然而这对压制炒风并不会有实质效果，只是保障消费者权益而已，且看楼市会炒到几时？

小辞典

何谓“勾地”？

所谓“勾地”，就是香港政府拍卖政府土地时，土地在正式挂牌出让前，由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。

何谓“补地价”？

有些地方或国家，土地的最终所有权是政府或统治者所属，他们所谓的“卖地”给人民（例如土地拍卖），只是有条件、有限期地租给“买地”者，例如999年期，并指定该块土地只可以建仓库、三层高等限制性的租借条款。假如某一天该“购地”者有意更改该土地的用途，例如重建成商场、住宅等，其土地价值将相对地提升。因此土地契约条款需要大幅修订，必须经最终所有权人（例如政府）同意。其同意的条件就是补地价，让政府当局也获益，此谓“补地价金”。

何谓“楼花”？

指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买楼花、卖楼花、炒楼花等。一般称卖楼花为预售房屋，买楼花为预购房屋。

（林保华部落格http://blog.pixnet.net/LingFengComment）
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