北京的別墅比公寓更值得關注

2010-04-05 22:47 作者:青青

3月份樓市又井噴了。這樣的行情已經讓所有的理性分析失語。很顯然調控依然沒有能夠壓下上漲的預期，恐慌性需求和投機性需求繼續在入市。如果不能及時出臺有效措施，上漲預期會被放大的成交量和繼續上漲的價格進一步落實，從而掀起另一輪的投機和搶購。因此，行情走高很可能招致進一步的調控政策出臺。

這樣一個房價高企，未來充滿不確定的樓市，實在不是一個入市的好時機。不過任何的情況下都蘊含著機會。2010年，也許是你未來幾年和別墅最接近的時期。

和2009年脫韁野馬一樣的公寓相比，別墅產品的漲幅明顯溫和得多，北京基本上在10-20%之間。這樣的上漲幅度，比較反應樓市的真實需求狀態。因為別墅面積大，成交總金額高，換手不易，炒作價值低。所以在投機資金熱炒公寓產品的時期，別墅反而遇冷。類似的樓市產品還包括商業用房和寫字樓，因為需求不如住宅旺盛，炒作價值不高，所以上漲幅度也遠遠比不上公寓。但是租售比和公寓產品相比，具有明顯的價值優勢。

別墅禁令已經出臺多年，但是別墅產品的供應卻並不見減少，因為政府的把關並不嚴格，允許開發商在額定容積率內通過提高其他產品容積率，騰出容積率做別墅的手法。所以現在很多新的別墅樓盤是獨棟、聯排和公寓的混合社區，有些甚至沒有獨棟，主打聯排、疊拼和公寓。這樣就可以從政策的夾縫中擠出別墅產品來。不過國土部3月重申，房價上漲過快、過高的城市，嚴禁向大戶型和別墅住房建設供地。從遠期看，政策收緊的趨勢不變，總體供應量還是漸小的。相對於公寓瘋狂的炒作需求而言，農夫山泉有點田始終是中國中產階級和富人的終極夢想。因此這部分的改善需求會在未來長期穩定的存在，成為支撐別墅保值升值的金剛石。

放眼市場，在過去30年國內的別墅社區也紛紛起來了很多，新老雜陳，品質和保值能力千差萬別。那麼別墅該如何選擇？和公寓相比，有什麼特點？

買房的黃金定律：地段地段地段，在選購別墅的時候依然是真理。不過別墅的「地段」和公寓又有些不同。公寓的地段選擇，最好是城市核心，生活方便，配套齊全，上學購物就醫，什麼都最好走路就到。別墅不同。別墅產品講究生活的品質，對環境的要求很高。因此市中心固然好，但是一定要鬧中取靜，不能深陷人流。比如上海西郊賓館一帶就是很典型的城市別墅的理想地址。

然而，城市別墅不是一般人能夠消費得起的。對於大多數夢想田園的中產來說，不妨把目光放遠一點，只要交通便利，在時間距離上門到門可以控制在一個小時以內，也是不錯的地段。一般來說，距離交通主幹道5公里的範圍之內是比較好的輻射距離，2公里以內更加理想──當然，挨著主幹道就不是什麼好事了。

和城市別墅不同的是，郊區別墅對於環境的要求會更高──既然跑出來了，總要有所收穫。因此郊區別墅的自然條件很重要。天然水系、濕地等寶貴的自然資源不僅提供美好的生活環境，從風水上來說也是非常有利的因素。

公寓對本社區配套的依賴程度很低，因為周邊就可以提供很多的選擇。別墅則不同。一般來說別墅周邊的配套比不上公寓，而靠一個開發商也無法提供給業主所有的生活必須。所以選擇別墅應該側重於比較扎堆的地段。只有量的積累才有可能催生當地教育、商業、醫療等配套的發展。孤零零的別墅社區是不利於居住的。

就別墅新盤而言，目前的價位已經不低，北京上海中高檔別墅的門檻基本都上升到了千萬。但是二手別墅中還是有不少價值窪地值得好好淘金。

就北京而言，順義中央別墅區因為去年烏龍地王的出現，二手房掛牌價格有了一定的上漲。雖然地王流產之後有所回落，但是業主的心態顯然有了變化，總體價格依然比原先要高。但是隨著新國展越來越成熟，以及地鐵的利好，還有當地高端別墅新盤開盤價格已經達到5萬，而二手別墅社區的價格基本上在2-3萬左右，這個地區還是有潛力的。從生活配套上來說，順義別墅區也是目前所有別墅區中最便利的。同時，因為國際學校的存在，順義別墅區的投資價值也超過其他區域。因此這個區域位置較好的二手別墅社區值得關注。

另一個值得關注的區域是奧北。經過2005年和2006年的大發展，奧北別墅區已經形成了比較成規模的別墅供應。自然條件好，交通方便，供應量大。配套也正在逐步加強。同時昌平投入巨資打造未來科技城，正好就在奧北別墅區的附近，對於當地基礎設施會有很大的提升。投資一個很重要的法寶就是跟著政府走。因為所有政府投入的資金最後都會轉化成當地樓盤的附加價值。相比而言，奧北別墅區的漲幅還小於順義別墅區，目前二手房在每平米1.5-3萬左右，因此比較適合尋找田園的中產階級關注。

北京還有其他的別墅區域。西山別墅區價格太高，不是普通消費階層可以承受。通州地區位置還是有些偏遠，再一個交通是個很大的瓶頸。亦莊、大興也有些別墅社區，總體還是需要看實際的工作和生活需求來取捨。不過上風上水的傳統觀念是很難改變的，勢必會影響到別墅的升值保值。

這段時間也看了不少城裡的公寓。從歷史而言，郊區別墅的平米價格基本上對應城市公寓的價格。可是現在順義最貴的別墅也就是5萬左右，而城區三環內的高檔公寓6萬8萬也不稀奇，連四環外的100多平米也要賣個500萬。公寓的價格已經被嚴重透支了。從趨勢上來看，不是別墅補漲，就是公寓回落。不論是前者還是後者，都說明別墅比公寓更值得關注。
 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)